Construire, acheter, vendre… tout ce que vous payez en frais

Vous aurez affaire au fisc pendant tout le cycle de vie de votre bien immobilier.
La Loi de finances 2004 a élargi le bénéfice des abattements.

Conservation foncière, hypothèque, taxe d’édilité,
taxe urbaine, IGR sur revenus locatifs, profits fonciers… combien payer
et à qui.

Quoi de mieux que d’être propriétaire ? Se sentir vraiment «chez soi». Ne pas avoir à décaisser, chaque fin de mois, des loyers à fonds perdus. Pouvoir aménager les lieux à sa guise. Equiper son habitation «sur mesure», sans risque de tout mettre à la trappe pour cause de déménagement… Les avantages sont nombreux, mais peu de personnes savent qu’elles auront une multitude de droits et taxes à payer, souvent lourdes. D’où l’intérêt de les connaître pour pouvoir provisionner suffisamment à l’avance.
En réalité, vous aurez affaire au fisc tout au long du «cycle de vie» de votre logement.
Il faut distinguer globalement trois périodes. L’accès à la propriété (construction, acquisition, héritage), l’exploitation (habitation ou location) et le désengagement (vente ou cession à titre gratuit au profit des ascendants, descendants, époux, frères et sœurs). Notez cependant que plusieurs cas d’abattements ou même d’exonération sont prévus.

1) Accès à la propriété
Cela commence dès la première étape. Si vous survivez au «noir» ou au montant non déclaré de la transaction, vous devrez vous acquitter d’une série de frais avant de devenir propriétaire.
Droits d’enregistrement
Vous devez enregistrer vos actes dans un délai de 30 jours à compter de la date de leur établissement, et ce, auprès du receveur de l’enregistrement du lieu où se situe le bien acheté si l’acte est sous seing privé ou encore le lieu de l’étude si l’acte est notarié ou adoulaire. Autrement, vous risquez des pénalités et majorations (voir encadré).
Le taux de droit commun est de 5 % (il s’applique notamment aux terrains agricoles), mais la Loi de finances 2004 a élargi le bénéfice du taux réduit (2,5%) aux opérations d’acquisition de biens immobiliers quel qu’en soit l’usage (habitation, professionnel, commercial, industriel) et pas uniquement lors de la première mutation (cas de revente). Auparavant, cet abattement était limité aux seuls locaux destinés à l’habitation (obligation de les occuper pendant trois ans au minimum) ainsi qu’à la première vente de locaux nouvellement construits quel qu’en soit l’usage.
Bénéficient également de l’abattement de 50 % les ventes de terrains nus réservés à la réalisation d’opérations de lotissement ou de construction de locaux à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif, à condition de réaliser le projet de lotissement ou de construction dans un délai maximum de 7 ans à compter de la date d’acquisition du terrain. Le titre reste dans ce cas grevé d’une hypothèque au profit de l’Etat pour garantir l’exécution de l’obligation d’édification.
Si vous ne construisez pas dans les délais, vous devrez payer, outre le complément (2,5 % supplémentaires), une pénalité pour non respect de l’engagement pris égale à 25 % du montant dû et des pénalités de recouvrement calculés de la même manière que pour les droits d’enregistrement (voir encadré).
S’il s’agit d’un logement économique, c’est-à-dire un logement dont la superficie ne dépasse pas 100 m2 et dont le prix est inférieur à 200 000 dirhams, le taux à appliquer ne sera que de 1 % d’après la Loi de finances 2004. Il était de 1,25 % jusque-là.
Conservation foncière
« Ayez le réflexe d’inscrire votre bien immobilier sur le livre foncier. C’est cela qui garantit le transfert de la propriété et non l’acte de vente», insiste Me Bargach, notaire à Rabat. La formalité a un effet constitutif de la propriété donc. Son coût est de 1 % du prix d’acquisition plus un fixe de 75 dirhams. Ajoutez également la même somme pour obtenir le certificat de propriété.
Cela devra se faire dans un délai de 18 mois, sinon le montant à payer sera double. Mais n’attendez pas, faites-le dès que possible, il y va de votre intérêt !
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
Selon que vous achetiez votre logement ou que vous le construisiez , les montants à payer diffèrent. Si vous l’édifiez par vos propres moyens, vous pouvez bénéficier de l’exonération de la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA). C’est un acquis quand il s’agit d’une construction à usage d’habitation principale (vous vous engagez à l’occuper pendant 4 années consécutives), dont la superficie couverte totale n’excède pas 240 m2. Autrement, vous devez déposer dès l’achèvement des travaux votre déclaration de TVA et acquitter la taxe correspondante au taux de 14 %, applicable sur le coût de revient de la construction.
La loi vous donne néanmoins le droit de défalquer de ce montant toutes les taxes figurant sur vos factures d’achat de matériaux de construction, documents qu’il vous est conseillé de conserver soigneusement. Cette déclaration doit être déposée auprès de la subdivision des Impôts directs et taxes assimilées où est située la construction, durant le mois qui suit le trimestre au titre duquel l’achèvement des travaux a eu lieu, accompagnée du paiement auprès du percepteur.
Taxe notariale et honoraires du notaire
Le notaire s’impose de plus en plus dans les transactions immobilières. Il joue un triple rôle de conseil, de sécurité et de prévention des litiges et, enfin, de conciliation et de médiation en cas de divergences.
Il est donc fortement conseillé de faire appel à ses services, mais vous devez intégrer dans vos calculs des honoraires qui ne peuvent pas dépasser 1 % hors taxes (TVA de 7 %) du montant de la transaction.
Ajoutez également une taxe notariale de 0,5 % du prix d’acquisition, perçue par le Trésor. Une fraction de cette taxe alimente en effet un fonds de garantie destiné à indemniser les clients victimes de la défaillance éventuelle d’un notaire. Cela peut paraître énorme, mais vous êtes au moins sûr d’être à l’abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation en vigueur !
Frais relatifs au crédit bancaire
Le coût d’acquisition d’un logement est encore plus lourd lorsqu’on n’a pas d’autre choix que d’acheter à crédit. Vous allez, cela va de soi, payez des intérêts, mais vous n’êtes pas au bout de vos peines. Vous devez prévoir des dépenses supplémentaires.
Il y a d’abord l’inscription d’une hypothèque au nom de l’établissement de financement (0,5 % pour la tranche allant jusqu’à 50 000 dirhams, 0,75 % de 50 000 à 150 000 et 1 % pour le reliquat du montant du crédit). Il y a, ensuite, la souscription d’une assurance-vie au profit de la banque (les taux varient d’une compagnie à une autre et sont fonction de votre âge, votre état de santé…).
Si vous avez votre propre assurance-vie, vous pouvez en principe la nantir ou la déléguer au profit de l’organisme de crédit, mais attendez-vous à ce que votre établissement prêteur vous oblige à souscrire un autre contrat auprès de son assureur-partenaire. Négociez !
Certaines sociétés de financement vous obligeront, et c’est courant, à souscrire une assurance multirisque habitation. Sachez que la mesure n’a pas un caractère d’obligation légale, mais comme le rapport de force est en faveur de la banque…

2) Exploitation
de votre bien
Vous êtes enfin propriétaire ! Vous entrez dans la phase d’exploitation. Vous pouvez aussi bien habiter votre logement que le louer. Dans tous les cas, vous devez faire un saut à la perception.
Taxe urbaine
Votre habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe urbaine. Une taxe basée sur la valeur locative du logement, déterminée par voie de comparaison ou d’appréciation directe par la commission de recensement. La valeur locative est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %.
Toutefois, dès qu’il s’agit de votre résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % (de la valeur locative). Vous bénéficiez également de ce cadeau fiscal si votre logement est habité par vos enfants ou vos parents et n’est pas occupé de manière continue par vous.
Autre avantage intéressant: la taxe urbaine ne s’applique pas aux locaux neufs et additions de construction pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d’habiter.
A l’image de l’IGR, les taux d’imposition varient selon les tranches. Le taux marginal se situe à 30 % (voir tableau).
Taxe d’édilité
En plus de la taxe urbaine, vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelle que soit leur destination.
Idem pour la taxe urbaine, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % lorsque l’immeuble est destiné à l’habitation principale.
Les taux applicables sont : 10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes et 6 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.
IGR sur les revenus locatifs
Si vous destinez l’habitation, que vous avez construite ou achetée, à la location ou si elle a été mise gratuitement à la disposition de personnes autres que vos parents ou vos enfants, vous êtes soumis à l’IGR au titre des revenus fonciers.
Le revenu net imposable est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le montant des loyers bruts perçus. Toutefois, pour les constructions nouvelles et additions de constructions, vous êtes exonérés de l’IGR. catégorie revenus fonciers, pendant les 3 premières années suivant celle de l’achèvement des travaux desdites constructions.
Comme vous le savez, les taux de l’IGR évoluent par paliers. Quand vos revenus annuels dépassent les 60 000 dirhams, le taux marginal appliqué est de 44 % (voir tableau).
Taxe sur les terrains non bâtis
Si vous avez un terrain nu, dans une zone équipée, vous êtes soumis à la TTNB (Taxe sur terrains non bâtis). Une taxe perçue annuellement par la recette municipale qui a fait l’effort d’équipement. Le montant varie de 1 à 4 dirhams le mètre carré suivant la nature du lot. Mais vous êtes exonérés pendant les trois premières années suivant la date d’acquisition.

3) Désengagement
de votre propriété
Après la naissance de votre deuxième enfant, l’appartement devient trop étroit, vous devez déménager ! Quoi de plus simple : vous vendez votre logement et vous en achetez un autre plus spacieux. Là aussi, vous aurez affaire au fisc.
IGR sur les profits immobiliers
Sachez que les profits que vous réaliserez sur la vente d’un terrain ou d’une construction sont soumis à l’Impôt général sur le revenu au taux de 20 % du profit réalisé, avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession (l’équivalent de la cotisation minimale pour l’Impôt sur les sociétés). Mais quel profit considérer ? Vous le déterminez par la différence entre le prix de cession et la valeur actualisée du terrain et des investissements justifiés. La valeur actuelle est obtenue par l’application d’un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel (voir encadré).
Ceci étant dit, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale dans cinq cas de figure. Quand vous cédez un logement occupé à titre d’habitation principale pendant 5 ans au moins et 10 ans au plus, lorsque le prix de cession n’excède pas 1 million de dirhams. Quand il s’agit d’un logement que vous avez occupé pendant au moins 10 ans et ce, quel que soit le prix de cession. Lors de la première vente d’un logement à caractère social. Quand la valeur totale des cessions d’immeubles effectuées dans l’année civile n’excède pas 60 000 dirhams . Et quand la cession se fait à titre gratuit entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs.
Quand vous vendez un logement que vous avez occupé à titre d’habitation principale pendant plus de 5 ans et moins de 10 ans, vous pouvez prétendre à une réduction de 50 % du profit que vous aurez réalisé suite à cette transaction.
Dans tous les cas, une déclaration doit être déposée auprès du receveur de l’enregistrement dans les 60 jours qui suivent la date de cession en même temps que le versement de l’impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des pièces justifiant les dépenses d’investissement qui auraient été engagées