Confier sa résidence secondaire en gestion locative : une bonne affaire ?

Alliances, Palmeraie Développement et prochainement Century 21…, promoteurs et intermédiaires investissent le marché.
Le taux de rendement garanti peut parvenir jusqu’à  10% en dépit de la hausse des prix d’acquisition.
Des règles de prudence à  observer avant de s’engager.

Proposée il y a encore quelques années par une poignée d’agences immobilières et cantonnée jusqu’à il y a peu à Marrakech, la gestion locative touristique prend de l’ampleur au Maroc. Parmi les propriétaires de biens immobiliers d’abord, et cela se comprend puisque dans sa formule de base, la gestion locative consiste à décharger un bailleur de tous les tracas de la gestion courante de son bien (rédaction des contrats de location, visite d’état des lieux, encaissement des loyers…).  La possibilité d’accéder à une formule de gestion locative représente même et «de plus en plus un facteur déclencheur d’achat pour la clientèle», témoigne Bernard Charrière, associé à l’agence Marrakech Connexion.

Intéressante lors de l’achat d’un bien de vacances loué sur des courtes périodes avec une rotation élevée
Partant, les promoteurs, particulièrement friands de toute solution à même d’accélérer l’écoulement de leurs constructions, ne peuvent que suivre. Tel est par exemple le cas du groupe Alliances Développement Immobilier (ADI) qui a creusé son sillon depuis qu’il a expérimenté avec succès la formule de la gestion locative sur son projet Al Qantara à Marrakech (comptant aujourd’hui 30% de propriétaires acquis à la gestion locative). Et c’est une filiale dédiée (Algest), qui se charge aujourd’hui de commercialiser les solutions de gestion locative que propose le groupe sur le segment résidentiel.
Semblant marquer la distance, le prestataire historique pour ce genre de services, groupe Palmeraie Développement, en est actuellement à une toute autre étape puisqu’il propose les offres les plus sophistiquées du marché (voir encadré en page suivante).
Ceci ne manque pas d’allécher d’autres opérateurs à l’exemple de la franchise Century 21 Maroc qui compte lancer très prochainement une offre de gestion locative saisonnière. Ce qui viendrait renchérir les rangs des prestataires de ce service déjà nombreux (City Red, Dunes du Maroc, Maisons d’Essaouira Location…).
Quels sont donc les rouages de la gestion locative ? Que faut-il savoir pour bien en profiter ? Tout d’abord, il convient de distinguer les différentes prestations de gestion locative qui existent. Ce service peut en effet porter sur de simples ensembles résidentiels ou d’autres dits  touristiques et destinés à une location saisonnière.
S’agissant de ce dernier cas de figure, l’adhésion à un programme similaire à ceux proposés par ADI ou par groupe Palmeraie Développement assure au client une prestation intégrée (de l’acquisition à la mise en gestion locative du bien meublé par le gestionnaire, le tout assorti d’un taux de rendement garanti).
En revanche, si l’acquisition intervient hors programmes intégrés, certaines précautions se doivent d’être prises. En effet, préalablement à l’acquisition, il faut veiller à sélectionner une résidence qui soit appropriée à l’activité de location saisonnière. A ce titre, il est recommandé de s’adresser à une agence immobilière qui soit spécialiste en la matière. Par la suite, il faut s’assurer qu’une société de gestion sera présente à la livraison de la résidence avec au possible une consultation préalable d’un modèle de contrat de gestion locative. Tout en sachant que pour ce genre de formules, c’est généralement le client et non le gestionnaire qui se charge de l’ameublement.
En tout cas, qu’il s’agisse de prestation intégrée ou pas, il faut retenir que la gestion locative vise principalement les acheteurs qui ne peuvent ou ne souhaitent pas s’occuper personnellement de leur bien immobilier. Elle est tout particulièrement intéressante lors de l’achat d’un bien de vacances loué sur des courtes périodes avec une rotation élevée. Car dans ce cas précis, il est d’autant plus difficile pour un propriétaire d’assurer seul la location sur de courtes durées. C’est ce qui explique par ailleurs qu’«une grande partie de la clientèle pour ce type de services se recrute parmi les étrangers», fait savoir Karim Belmaâchi, directeur général du groupe ADI.
Pour ce qui est du contenu des formules, il peut généralement être assorti de trois type de rendements : un revenu locatif garanti basé sur le prix d’acquisition, un loyer fixe garanti ou encore un revenu perçu à travers une gestion pour compte.
Que l’on opte pour l’une ou l’autre de ces formules, elles prennent toutes effet dès que le propriétaire signe un mandat de gestion locative. Le gestionnaire se trouve donc chargé de louer le bien (recherche de locataires, gestion des visites, rédaction et signature du contrat de bail, état des lieux d’entrée et de sortie). Lui incombe également la responsabilité de maintenir le bien en bon état (encadrement des prestataires chargés de l’entretien, des travaux et réparation du bien immobilier), de souscrire des assurances, de gérer la copropriété et de tenir la comptabilité (envoi des quittances, suivi des charges, encaissement des loyers).

Le contrat doit préciser ce qui doit être supporté par le propriétaire et par le gestionnaire
Cet engagement en appelle à des règles de prudence de la part des clients. En effet, pour éviter tout conflit, il faut s’assurer, dès le départ, que le contrat qui lie les parties énonce tous les droits et toutes les obligations et ce, d’une façon explicite. Naturellement, plusieurs mentions doivent être obligatoirement contenues dans le contrat. Il s’agit notamment de l’identité des parties, de la situation et de la description précise du bien, de l’objet du mandat, des actes que le mandataire peut accomplir seul ou encore de la durée du mandat.
Pour ce qui est du contrat de bail, plusieurs points de vigilance sont à signaler. Il y a tout d’abord l’entretien de l’immeuble. Le contrat doit bien mentionner ce qui est à la charge du propriétaire et ce qui est à la charge du gestionnaire et il doit formellement engager ce dernier à restituer l’immeuble dans son état initial. Pour plus de prudence, il vaut mieux établir un document attestant de l’état des lieux avant la signature du contrat. Par ailleurs, une attention particulière doit être accordée au loyer (qui détermine le taux de rendement dans le cas des contrats à taux garanti), à sa périodicité et à ses conditions. Deux périodicités de versement du loyer existent sur le marché : mensuelle et trimestrielle.
Quant aux contrats à revenu locatif garanti, il faut savoir que les taux de rendements proposés ont baissé depuis 2008, en lien direct avec la hausse des prix d’acquisition. Les taux de rendement de 12% par an qui étaient proposés ne sont donc plus d’actualité. Ils atteignent tout de même les 10% pour les plus élevés. Cela étant, le contrat doit préciser les modalités et la périodicité de révision du taux de rendement si une augmentation périodique est convenue. De même, il faut que le contrat définisse le nombre de nuits que le propriétaire peut passer dans son bien, les périodes dans lesquelles cela est permis ainsi que l’incidence des séjours sur le rendement selon les saisons. Car il faut savoir que le souscripteur à une formule de gestion locative touristique a le droit de jouir de son bien. Naturellement, le rendement va s’amenuisant à mesure que le bien est sollicité.
Considérons par exemple l’offre des Jardins de la Palmeraie (portant sur des biens dont le prix varie entre 1,8 et 3,1 MDH pour des superficies allant de de 85 à 145 m2) qui est assortie de trois taux de rendement garantis. Le plus élevé (8%) ne donne droit à aucune unité de séjour gratuite. Le deuxième taux proposé, qui est de 6% par an, donne droit à 45 unités gratuites de séjour. Le dernier taux est de 4% et il correspond à 60 unités par an. Il va de soit que l’équivalent d’une nuitée en unités de séjour varie selon la saison (une nuit en période de fin d’année coûte plus d’unités qu’une nuit en basse saison).  
S’agissant toujours de taux  de rendement, il convient de se fixer sur leur nature nette ou brute. D’autant plus que les taux annoncés sont généralement bruts et qu’ils n’incluent pas les charges (eau, électricité, syndic, entretien et assurance) ni même l’impôt. A ce titre, il est à noter qu’actuellement aucune incitation particulière n’est accordée pour l’investissement locatif. Il faut dire que la loi sur les résidences immobilières de promotion touristique (voir encadré ci-haut), votée en mai 2008, et dont on attendait beaucoup sur ce plan, n’a pas tenu ses promesses. Néanmoins, les personnes physiques peuvent toujours se rabattre sur le régime de droit commun de l’Impôt sur le revenu (IR) qui exonère leurs revenus locatifs durant les trois premières années, et leur accorde un abattement de 40% par la suite.