Combien peut vous rapporter un investissement immobilier

Terrains nus, appartements haut standing, logements sociaux, tous les segments
rapportent.
L’achat pour la revente peut faire gagner jusqu’à 100% en
un an.
L’immobilier locatif offre également un rendement intéressant.
Il faut tenir compte des dépenses et taxes à payer.

Le marché de l’immobilier au Maroc est en plein boom. La demande sur le foncier – dopée par l’arrivée massive des étrangers, par les projets d’envergure lancés et par un accès plus facile à la propriété – dépasse largement l’offre. Laquelle est marquée par la rareté des terrains, surtout dans les périmètres urbains. Résultat: les prix des terrains et du mètre carré construit ont flambé en peu de temps. Si ce contexte ne convient pas aux personnes désirant avoir un logement, il offre, en revanche, des opportunités d’investissement à ceux qui seront tentées de se lancer dans le secteur.

Profitez de la flambée des prix dans les principales villes du Royaume
Que ce soit pour un investissement sous forme d’achat pour la revente, d’achat pour la location ou une combinaison des deux, on peut y gagner beaucoup en prenant peu de risques mais à condition de bien calculer son coup. Et il n’est pas nécessaire d’être fortuné pour s’y mettre, les opportunités existent pour toutes les bourses, et on peut même faire appel au crédit.

Il faut savoir que la fièvre de l’immobilier a commencé il y a à peu près quatre ans. Les villes les plus touchées sont Casablanca, Rabat, Marrakech, Agadir et Tanger. «Le prix du mètre carré pour les terrains nus à Casablanca augmente annuellement de 15 à 30%», affirme Aziz Berrada, directeur de l’agence immobilière Bonnet. Et d’ajouter que «dans des quartiers comme Racine, Gauthier, Maârif et 2 Mars, le prix au mètre carré des appartements gagne entre 1 000 et 2 000 dirhams chaque année».

De nombreuses personnes, conscientes de cette tendance, achètent désormais des terrains et des appartements bien placés pour les revendre un ou deux ans après en réalisant des plus-values qui peuvent aller parfois jusqu’à 100% ! Mais, dans les quartiers cités par l’agent immobilier, les prix ont atteint des niveaux élevés. D’où un investissement initial de plus en plus important. Il faut compter 1,1 million de dirhams pour un appartement de 130 m2 au quartier 2 Mars, à raison de 8 700 DH/m2 , et 2,4 millions de dirhams pour un appartement de 150 m2 à Racine, à raison de 16 000 DH/m2. Ce qu’il faut savoir, c’est que même le logement social a été touché par la hausse des prix à la revente. En effet, des personnes ayant acquis des logements sociaux à 200 000 dirhams les ont revendus quelques mois après à 240 000, voire 260 000 dirhams, soit jusqu’à 30% de bénéfice.

Même situation à Rabat. Le manque de terrains et le faible rythme de construction des immeubles fait grimper les prix d’année en année. «Des locaux commerciaux dans le quartier Agdal sont passés de 12 000 DH/m2 en 2004 à près de 30 000 DH à fin 2006», souligne Adil Rahmoune, directeur de l’agence Immo Clair Service à Rabat. Pour le résidentiel, l’agent immobilier affirme qu’il y a très peu d’appartements de 100 à 120 m2, superficies les plus demandées, ce qui fait augmenter leur prix de l’ordre de 25% annuellement.
A Marrakech, la flambée des prix est accentuée à cause de l’afflux des Européens et des MRE. «Au centre-ville, dans les quartiers du Guéliz et de l’Hivernage, le prix moyen des appartements a augmenté, au deuxième semestre 2006, d’environ 20% dans le segment haut standing pour s’établir à 14 000 DH/m2 pour les appartements de revente, età 12 500 DH pour les programmes neufs», explique Noredine Belbachir, directeur de Marrakech Connexion. Si les prix ont évolué de 20% en un semestre seulement, il faut savoir que le mètre carré au centre ville étaità 8 000 DH il y a à peine quatre ans. Actuellement il peut aller jusqu’à 20 000 DH pour le haut standing.
Cela dit, en périphérie, les prix restent encore relativement abordables, généralement entre 8 000 et 9 000 DH/m2. Dans ce segment, l’augmentation est plus modérée, soit 5% annuellement. «On peut trouver des immeubles avec des finitions soignées, destinés à une clientèle de cadres marocains et à usage d’habitation ou de placement à long terme» ajoute M. Belbachir.
Concernant Agadir, le prix des terrains a presque triplé en l’espace de trois ans. A Founty et Sonaba, quartiers huppés de la ville, le mètre carré est passé de 2 000 DH en 2004 à 5 000 DH à fin 2006. Pour les constructions, l’augmentation est plus vertigineuse. «Les personnes ayant acheté des appartements et villas à la marina d’Agadir à 7 000 DH/m2 en 2004 les revendent actuellement à 25 000 dirhams», s’étonne un courtier de la ville.

Louez votre bien en attendant qu’il prenne de la valeur
Il est évident qu’en achetant un bien immobilier aujourd’hui, on peut le revendre à un prix plus élevé quelque temps après. Mais au lieu de le laisser fermé, on peut le louer, et donc en tirer profit plus rapidement avant d’encaisser la plus-value au moment de sa revente. En effet, l’investissement locatif constitue, lui aussi, un filon intéressant en terme de rendement. «Un appartement acheté à 600 000 ou 700 000 DH se loue facilement à 4 000 DH par mois. Pour un appartement de 2,5 à 3 millions de DH, vous pouvez en tirer jusqu’à 25 000 DH mensuellement, soit un taux de rendement annuel compris entre 7% et 12%», explique Aziz Berrada de l’agence Bonnet.
Un autre spécialiste du secteur affirme que beaucoup de gens investissent dans la pierre en achetant des biens immobiliers à crédit. Le principe est simple: les investisseurs remboursent leur crédit grâce aux revenus locatifs qu’ils perçoivent et peuvent même dégager des bénéfices si le loyer est supérieur au montant de la mensualité. Après quelques années, poursuit le spécialiste, ils peuvent revendre à des prix plus élevés étant donné la tendance haussière du marché de l’immobilier, rembourser par anticipation la partie restante du prêt et empocher la différence. Une opération finalement très rentable.

Les charges à payer à l’achat, à la vente et durant la location
Maintenant, si l’investissement dans l’immobilier peut rapporter gros, il faut savoir qu’on devra faire face à des dépenses, à plusieurs niveaux. En effet, dès l’achat d’un bien immobilier, il faut s’acquitter de 2,5% de sa valeur au titre de l’enregistrement (5% pour les terrains non bâtis), 0,5% pour la taxe notariale, 1% pour la conservation foncière, 1% pour l’hypothèque si le bien est financé à crédit, de 0,5% à 1% pour les honoraires du notaire et, enfin, des frais divers et des droits de timbres. Au total, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 6% de la valeur du bien (8,5% pour les terrains nus).
Au moment de la revente, il faut payer, bien entendu, la taxe sur les profits immobiliers (TPI) s’il ne s’agit pas d’une résidence principale ou si la vente intervient moins de huit ans après la date d’acquisition, la taxe urbaine, la taxe d’édilité ainsi que les cotisations du syndic et les frais d’eau et d’électricité restant dûs. Le taux de la TPI est de 20% de la plus-value si le prix de vente est supérieur au prix d’acquisition, avec un minimum de 3% du prix de vente. Ce minimum est payé notamment en cas de plus-value nulle ou de vente à perte.

Par ailleurs, il faut savoir que la Direction générale des impôts (DGI) peut procéder à une révision de la TPI si elle juge que le prix de cession déclaré est décalé par rapport à la réalité du marché (voir encadré ci-dessous).

Pour la taxe urbaine et la taxe d’édilité, il s’agit d’impôts à régler annuellement sur la base de la valeur locative du bien immobilier estimée par la DGI. Généralement, ces impôts s’accumulent jusqu’au moment de la vente du bien. Leur paiement est obligatoire afin d’obtenir le quitus fiscal nécessaire pour la réalisation de la vente. Le taux de la taxe urbaine dépend de la tranche dans laquelle se situe la valeur locative du bien (voir tableau page 42), et celui de la taxe d’édilité est de 10% de la valeur locative si le bien est situé à l’intérieur des périmètres des communes urbaines, de 6% s’il est situé dans les zones périphériques.

Enfin, quand le bien est loué, il faut savoir que les revenus locatifs sont des revenus fonciers taxés déclarativement à l’impôt sur les revenus (IR, ex-IGR), annuellement et au taux relatif à la tranche correspondante aux revenus de l’intéressé selon le barème en vigueur.

Option
Les agences immobilières peuvent vous faciliter la tâche

Confier ses investissements immobiliers à des professionnels du secteur vous donne beaucoup d’avantages. Leurs services sont certes onéreux (environ 6% des loyers pour la gestion locative et 2% du prix pour les acquisitions et les ventes), mais ils vous permettent de gagner en temps, en argent, en sécurité et en tranquillité.
Pour l’acquisition, l’agence immobilière s’assure de la conformité du prix proposé au standing, à l’emplacement et aux différentes caractéristiques du bien en question grâce à sa connaissance du marché. Elle vous prémunit également contre le risque d’acheter un bien comportant des défauts de construction.
Pour la vente, l’agence immobilière valorise votre bien au prix du marché, trouve rapidement un acquéreur et négocie avec lui le meilleur prix.
Enfin, pour la gestion locative, l’agence procède à une évaluation locative de votre bien, recherche et sélectionne le locataire et rédige le bail.
Elle fait un état des lieux avant et après la location, s’occupe de la maintenance du bien et gère même son contrat d’assurance. Elle vous garantit également le virement des loyers à une date fixe et assume le contentieux avec le locataire.
Révision
TPI : quand le prix de vente ne satisfait pas le fisc !

Au moment du paiement de la Taxe sur les profits immobiliers (TPI), la Direction générale des impôts (DGI), tout en vérifiant les calculs, s’assure que le prix de cession déclaré est bien conforme à la valeur de marché du bien en question. Si elle considère que le prix est inférieur à ceux en vigueur, l’intéressé devra payer une TPI calculée sur la base de l’estimation de la DGI, faute de quoi la transaction sera bloquée.
Abdelali Farid, notaire à Casablanca, juge que l’évaluation du fisc est parfois arbitraire. «Pour estimer le prix d’un bien, le fisc se base souvent sur une opération récente portant sur un bien similaire dans le même quartier. L’administration ne tient pas compte de certains facteurs, notamment le fait que, parfois, un vendeur a effectué des travaux dans son logement et qu’il en a intégré le coût dans le prix de cession, ou encore le fait que l’intéressé a vendu son bien à un prix bradé parce qu’il était pressé…», explique le notaire.
Important à savoir: la DGI peut ne pas s’opposer au prix de cession au moment de la vente et vous délivrer la quittance de la TPI. Mais elle peut procéder ultérieurement à une révision d’impôt suite à laquelle vous serez amené à payer un surplus de TPI si elle estime la valeur du bien immobilier supérieure au prix de vente.