Ce qu’il faut savoir sur la CGI avant de souscrire

3,68 millions d’actions à  acquérir en Bourse du 23 au 27 juillet.
Il s’agit de la 2e plus grosse opération de l’histoire de
la Bourse de Casa.
Un résultat net part du groupe de 1,85 milliard de dirhams en 2011,
contre 88,5 MDH en 2006.

La Bourse de Casablanca s’apprête à  accueillir une grosse pointure : la Compagnie générale immobilière, plus connue sous son sigle, CGI. Grosse pointure puisqu’il s’agit de la deuxième plus importante offre publique de vente de l’histoire de la Bourse de Casablanca, après celle de Maroc Telecom en décembre 2004 (voir encadré p.58). L’opération portera sur un montant global compris entre 3,06 et 3,50 milliards de dirhams. L’introduction est mixte, en ce sens qu’elle se fera à  la fois par augmentation de capital et par cession de titres existants. Au total, ce sont quelque 3,68 millions d’actions – soit 20% du capital de la CGI après l’OPV – qui sont proposées à  la vente. Le montant levé servira en partie à  l’acquisition de foncier qui, faut-il le rappeler, constitue le socle de l’activité de tout promoteur immobilier. Il permettra également à  la CGI de financer quelques projets en partenariat et à  l’actionnaire majoritaire de remonter du cash après l’injection récente de fonds propres dans le capital de sa filiale.

La période de souscription s’étale sur cinq jours, du 23 au 27 juillet courant et la fourchette de prix retenue va de 832 à  952 dirhams. Mais il faut être réaliste : au vu de l’historique des offres à  prix ouvert qu’a connues la place et de l’engouement qu’a suscité la CGI avant même l’annonce des modalités de son introduction en Bourse, tout porte à  croire que le prix final sera plutôt de 952 DH. La demande sera certainement au rendez-vous quand on sait que toutes les banques et toutes les sociétés de Bourse de la place seront mobilisées, avec la CDG Capital comme Conseiller financier et coordinateur global de l’opération, Safabourse en tant que chef de file du Syndicat de placement, Attijariwafa bank et le CIH, co-chef.

Il faut dire que la CGI ne manque pas d’attraits. La société, créée il y a 47 ans, porte les interventions du groupe CDG (Caisse de dépôt et de gestion) dans le domaine de la promotion immobilière. Elle est logée au sein de CDG Développement qui «incarne la stratégie du groupe CDG dans les activités opérationnelles non financières», à  côté d’autres filiales phare comme Casashore, MedZ, Sonadac, Dyar Al Madina, la Compagnie générale des parkings, Sothermy, Sogatour, le Royal Golf de Fès ou encore Cellulose du Maroc et Papelera de Tetuan. Mais la CGI représente à  elle seule 26% du chiffre d’affaires global et 18% du résultat net de CDG Développement et est appelée, grâce à  cette introduction en Bourse, à  devenir encore plus stratégique pour le groupe CDG.
Outre cette affiliation à  un groupe des plus importants du pays, les atouts de la CGI se situent au niveau de son secteur d’activité : l’immobilier. Avec un poids autour de 5% du PIB, une valeur ajoutée estimée à  24 milliards de dirhams en 2005, des volumes d’investissements annuels moyens de 33 milliards de dirhams et une occupation de 9% de la population active, le secteur a le vent en poupe. Il a en plus le soutien des pouvoirs publics qui luttent contre l’habitat insalubre, créent des fonds de garantie, mobilisent le foncier public et offrent un cadre fiscal incitatif. Il attire de plus en plus d’opérateurs aussi bien publics (Al Omrane, Sonadac, Habous) que privés, nationaux (Addoha, Chaâbi lil Iskane, Jet Sakane, Jamaà¯) et internationaux (Sama Dubaà¯, Emaar, CMKD, Fadesa…). Ceci pour le présent. Quant aux perspectives, elles sont prometteuses du fait de la demande structurellement supérieure à  l’offre, de la politique d’aménagement de villes nouvelles, de la baisse des taux d’intérêt et de l’encouragement des promoteurs privés. Sans parler du dynamisme du secteur touristique avec un plan Azur cherchant à  augmenter la capacité d’accueil de 80 000 chambres et mettant sur la table 30 milliards de DH d’investissement entre 2000 et 2010. Ou encore la création de fonds d’investissement dédiés et le développement de l’immobilier locatif à  vocation touristique (ILVT).

Un positionnement moyen et haut de gamme.?La CGI est complètement désengagée du social
Si la CGI évolue dans un cadre favorable, elle a, en interne, tous les ingrédients pour profiter pleinement des opportunités qui se présentent. Son récent repositionnement sur des projets de grande envergure (voir encadré p.59), l’adoption d’un système de gouvernance basé sur une gestion par directoire et conseil de surveillance ainsi que l’adoption d’une nouvelle organisation sont autant de retouches qui ne manqueront pas d’impacter positivement l’entreprise récemment désengagée du secteur social au profit d’une autre filiale de CDG Développement, à  savoir Dyar Al Madina.
Le positionnement de la CGI est plutôt moyen et haut de gamme avec pour produits des lots de terrain, des logements et du tertiaire (bureaux et commerces). L’entreprise agit selon deux modes d’intervention : la maà®trise d’ouvrage (97% du chiffre d’affaires) et la maà®trise d’ouvrage déléguée (2% du CA).

Avant de prendre la décision d’acheter les titres d’une société, un investisseur se doit de mieux la connaà®tre. Et celui qui s’intéresse à  la CGI doit savoir qu’elle a un patrimoine foncier de près de 1 900 hectares (d’une valeur historique de plus de 5 milliards de dirhams et d’une valeur actuelle atteignant au moins le double), sans parler des acquisitions de terrains en cours de négociation.
Sur la période 2007-2019, la CGI est engagée (à  hauteur de 20 à  70%) dans des programmes portant sur 88,57 milliards de dirhams d’investissement, érigés sur 2 536 hectares de superficie et offrant des logements de plus de 2 millions de m2 et des bureaux et commerces de plus de 1,4 millions de m2.

Avec cela, le chiffre d’affaires de la CGI passera de 620 millions de dirhams en 2006 à … 12,2 milliards de dirhams en 2011, soit un taux de croissance annuel moyen de +78,7%. Il lui permettra de dégager à  cet horizon un résultat d’exploitation de 3,1 milliards de dirhams, contre seulement 122 MDH à  fin décembre dernier (TCAM de +85,9%). Quant au résultat net part du groupe, il évoluera en moyenne de 77,4% par année pour passer de 88,5 MDH à  fin 2006, à  1,85 milliard de dirhams au terme de 2011 (voir tableau en page précédente).
Le total des investissement sur la période 2007-2011 sera de 27 milliards de dirhams, ce qui en dit long sur le conservatisme adopté dans l’établissement du business- plan d’introduction en Bourse et surtout sur le potentiel de développement de la CGI après l’échéance 2011.

1,5% du capital réservé aux salariés
Pour ce qui est des modalités de souscription, les personnes physiques peuvent intervenir dans le cadre des tranches III et IV. Environ 438 MDH, soit 2,5% du capital et 12,5% de l’offre sont ainsi réservés à  la tranche III dont les attributions se feront sur une base itérative, sachant que le montant maximum de souscription est de 300 000 dirhams. La compétition à  ce niveau se fera donc en fonction du nombre de souscripteurs.

Quant à  la tranche IV, elle représente 876 MDH, soit 5% du capital et 25% de l’offre, mais elle est également ouverte aux personnes morales avec des souscriptions comprises entre 300 000 dirhams et 25 millions de DH. Pour cette tranche, les allocations se feront au prorata des demandes et la compétition se fera donc en fonction du nombre d’actions demandées.

Il est à  noter enfin que 1,5% du capital de la CGI a été réservé aux salariés du groupe CDG, qui bénéficieront également de conditions de financement avantageuses. Ceux de la CGI sont – à  juste titre – plus gâtés : ils bénéficieront d’une décote de 20% sur le prix de vente définitif, décote entièrement supportée par la CGI. Leur motivation constitue d’ailleurs l’un des objectifs de l’opération d’introduction en Bourse.