Ce qu’il faut savoir avant d’hypothéquer un bien immobilier

Plus de 80% des achats immobiliers sont financés à crédit.
L’hypothèque est la garantie qui présente le plus de sécurité pour
votre prêteur.
Hypothèque, caution hypothécaire, frais, formalités…
les détails qu’il faut maîtriser.

Lecrédit ! qui ne vit pas à crédit ? 80% des achats de biens immobiliers au Maroc sont financés, totalement ou en partie, par prêt bancaire, selon les estimations des spécialistes.
Avec la baisse des taux et les produits mis en place par les banques, la proportion de personnes ayant recours au crédit est somme tout normale. Et cela d’autant plus que les établissements financiers ne rechignent pas à ouvrir le robinet. Le crédit immobilier est, en effet, un excellent moyen de fidéliser la clientèle, présente peu de risques et est assorti d’une garantie réelle : l’hypothèque. L’hypothèque est une condition quasi obligatoire pour prétendre à un crédit logement, il est donc important pour vous d’en connaître le fondement, le fonctionnement et les risques y afférents avant de franchir le pas. Par ailleurs, une hypothèque, c’est aussi des procédures et des frais, en voici l’essence.
Signé en même temps que l’acte de vente, l’acte hypothécaire donne le droit à votre prêteur de faire vendre le bien immeuble acheté (maison, appartement, villa, terrain, ferme…) aux enchères publiques, si vous ne remboursez pas votre prêt.
Il s’agit d’une garantie réelle, dans la mesure où elle donne à son bénéficiaire des droits sur le bien et non sur votre personne (garanties personnelles). Malgré ces droits, vous n’êtes naturellement pas dépossédé de votre bien durant la période de l’hypothèque : vous continuez à en disposer avec, toutefois, une liberté limitée.

Une sécurité totale pour votre créancier
Quand vous inscrivez un bien immobilier en hypothèque, vous avez en effet le droit de l’occuper (à titre d’habitation ou de commerce), de l’exploiter (le louer), mais pas de le vendre.
Pour ce faire, vous devez vous acquitter par anticipation de votre dette et obtenir ce qu’on appelle une «mainlevée» sur le bien à vendre.
Les organismes prêteurs sont sécurisés plus solidement par les droits que leur attribue l’hypothèque, même en cas de vente d’un bien hypothéqué. En effet, le bénéficiaire d’une telle garantie possède ce qu’on nomme dans le jargon juridique «un droit de poursuite» et «un droit de préférence».
Le premier lui confère la possibilité de saisir le bien chez qui il soit. C’est l’un des plus grands avantages de cette garantie pour le créancier, puisqu’il a la certitude de pouvoir récupérer son argent même si l’immeuble change de mains.
Le deuxième lui permet d’être absolument remboursé, même dans le cas où existent d’autres créanciers. En effet, un logement hypothéqué ne fait pas partie du patrimoine «libre» d’une personne, à distribuer aux créanciers normaux. Seules les personnes (physiques ou morales) bénéficiant de garanties hypothécaires ont le droit de vendre le bien pour se faire rembourser. Là aussi il y a un ordre de préférence, mais cette fois-ci, c’est entre les personnes ayant des hypothèques sur le même immeuble. Cela s’appelle «le rang» de l’hypothèque.
Le rang est tout simplement un ordre de priorité des différentes inscriptions en hypothèque, qui donne le droit à celle du premier rang (la 1ère inscription) d’être la première servie, et ainsi de suite. Sachez que vous pouvez grever votre bien d’autant d’hypothèques que vous voulez, mais sachez également que, pratiquement, aucun organisme prêteur n’accepterait d’avoir une hypothèque au-delà du 2e rang.
Si vous sollicitez un deuxième crédit en offrant comme garantie l’hypothèque d’un bien immobilier faisant déja l’objet d’une inscription hypothécaire en 1er rang au profit d’un autre organisme financier, le futur créancier exigera plutôt d’être en situation de pari pasu. Autrement dit, il partagera le 1er rang avec le créancier initial.

Hypothèque vs caution hypothécaire
L’acte hypothécaire qui peut vous lier à un créancier (en cas d’achat) ou à un débiteur (en cas de vente) est un acte conventionnel. Il en existe un autre, dit forcé, qu’un tribunal peut vous opposer dans certains cas précis, suite à une décision de justice (exemple : immeuble d’orphelins mineurs dont vous avez la tutelle).
Une autre forme d’hypothèque peut se substituer à la forme classique. Elle s’appelle «la caution hypothécaire». Celle-ci intervient quand une tierce personne met en hypothèque l’un de ses biens immobiliers pour garantir un prêt qui vous est consenti.
C’est le cas également quand vous hypothéquez un immeuble dont vous n’êtes pas le seul propriétaire. Dans ces situations-là, vous donnez comme garantie sur le prêt que vous voulez contracter une hypothèque au prorata de votre part dans le bien. Le complément de garantie se fera sous forme de caution hypothécaire que le propriétaire de l’autre part doit vous accorder, sinon, l’organisme prêteur refusera de vous consentir le prêt.
Sachez que la caution hypothécaire donne lieu aux mêmes droits et obligations, aux mêmes démarches administratives et aux mêmes frais que l’hypothèque traditionnelle.
Une garantie sous forme d’hypothèque présente certes des avantages pour le bailleur de fonds (droit de poursuite et de préférence), mais aussi pour vous.
Premièrement, vous n’êtes pas dépossédé de votre bien quand vous l’hypothéquez. Et deuxièmement, l’hypothèque vous donne accès plus facilement au crédit. Justement, la sécurité qu’elle offre à votre prêteur le satisfait, du moins du côté des garanties.
Bien sûr, si l’étude de votre dossier fait ressortir un grand risque d’insolvabilité, aucun prêt ne vous sera accordé même avec une hypothèque trois fois supérieure à son montant.

Mais en face de ces avantages, il y a nécessairement des inconvénients.
Même si vous continuez à exploiter votre bien immeuble tout au long de la durée de l’hypothèque, vous n’en disposez pas aussi librement que vous le voudriez. Dans le cas où vous êtes contraint de vendre rapidement, la procédure risque d’être relativement longue car vous devez d’abord trouver l’argent pour rembourser votre prêt, obtenir la mainlevée et ensuite vendre. En outre, les frais relatifs à l’hypothèque sont relativement élevés (voir tableau) entre frais d’inscription et d’enregistrement et frais du notaire.

La liquidation d’une hypothèque n’est pas chose facile
Quant au créancier, il n’échappe pas non plus aux inconvénients de cette garantie. En cas de non-remboursement du prêt, faire vendre le bien hypothéqué aux enchères publiques prend un temps également long, puisque cela passe par voix judiciaire. C’est la raison pour laquelle les bailleurs de fonds préfèrent ne pas en arriver là. Et comme disent les banquiers : «Mieux vaut un mauvais arrangement qu’un bon procès».
Toute opération d’achat d’un bien immobilier peut se faire de deux manières. La première fait appel aux services d’un notaire, qui prendra en charge toute l’opération. Une voie qui assure la sécurité et le bon déroulement de la transaction (voir encadré).
L’autre manière consiste en un rapport direct entre vous et votre créancier, à la suite duquel vous signez un acte sous seing privé. Les formalités à remplir sont les mêmes que dans le cas d’un acte notarié.
Le notaire commence par établir un compromis de vente entre vous et le vendeur du bien. Cette étape est suivie par la réception de l’accord de l’organisme prêteur sur le prêt, contre l’engagement du notaire d’inscrire le bien immeuble objet du crédit en hypothèque en son nom.
Après avoir reçu cet engagement, la banque envoie le chèque avec les contrats de prêt au notaire afin d’inscrire les garanties. A ce moment-là, le notaire procède à l’enregistrement de l’acte au ministère des Finances et à son inscription au niveau de la Concervation foncière. Et au moment où le vendeur présente le quitus fiscal attestant que les droits et impôts liés au bien objet de la vente sont bel et bien réglés, le notaire lui remet les fonds.

La réalisation de l’hypothèque
Vous disposez maintenant de votre logement, terrain ou autre, et vous avez déjà payé votre première traite à la banque. En cas de non-remboursement de votre prêt (généralement après trois échéances non réglées), votre banque vous adresse une mise en demeure, vous informant que vous disposez d’un délai qui varie entre un et six mois pour payer ce qui est dû. Si ce délai passe et que vous n’avez pas pu rembourser, la banque saisit le tribunal pour faire vendre le bien hypothéqué aux enchères publiques pour se faire rembourser. Ce remboursement s’étendra au montant principal de la dette, des intérêts et des frais accessoires engagés par la banque dans cette procédure judiciaire.

Vendre un bien hypothéqué pour en acheter un autre

Si vous désirez changer de logement et que l’ancien est déja hypothéqué, vous avez le choix entre deux options.
La première consiste à rembourser par anticipation la totalité du prêt initial, obtenir la mainlevée sur le bien immeuble puis le vendre. Il vous faudra ensuite acheter le nouveau et l’inscrire également en hypothèque.

La deuxième est plus directe que la précédente. Elle consiste à faire un transfert d’hypothèque de l’ancien logement à vendre au nouveau. Cette option exige que le nouveau logement respecte certaines conditions. Sa valeur doit être au moins égale à celle de l’ancien, et il doit être facilement cessible.
Dans un passé assez proche, et c’est d’ailleurs ce qui se passe encore en Europe, le transfert d’hypothèque coûtait moins cher que la désinscription de l’ancien et l’inscription du nouveau. La mainlevée donne lieu à des frais, en plus de ceux relatifs au nouvel enregistrement. Alors qu’un transfert permettrait d’économiser certaines charges. Actuellement, même pour un transfert, vous devez payer les mêmes droits que ceux exigés pour la première option

Pourquoi il est préférable de passer par un notaire
Le rôle du notaire est très important dans ce genre de transactions. Il a un rôle de conseil et d’information vis-à-vis de vous, et il garantit la bonne fin de l’opération pour toutes les parties.
Sachez qu’en l’absence du notaire, le bailleur de fonds refusera de donner son argent avant d’avoir toutes les garanties. Pour sa part, le vendeur refusera de signer l’acte de vente tant qu’il n’a pas été payé. Le notaire vient donc s’engager à inscrire les garanties en faveur du prêteur, et à payer le vendeur, pour permettre à la transaction d’être close, en prenant le temps qu’il faut pour ce faire.
Le notaire vous fournira également toutes les explications nécessaires et vous conseillera également en cas de litige avec votre prêteur.
Toutefois, le notaire vous facture des honoraires qui, considérés en valeur absolue, seront relativement élevés.