Casablanca : le placement dans le locatif perd de son attractivité

La rentabilité du locatif a baissé de 20 à  30%, selon des professionnels. Certains propriétaires n’hésitent pas à  baisser les loyers.

Six fois plus de temps pour louer un appartement ou une villa.

Une bonne alternative pour les investisseurs : le locatif professionnel.

La question ne se pose plus, le marché de l’immobilier est en train de s’essouffler. Les taux de rentabilité que promettait la pierre il y a quelques mois encore ne semblent déjà plus d’actualité. Le locatif dans l’immobilier résidentiel, notamment, accuse déjà le coup. Le constat ne fait pas l’unanimité, mais certains professionnels rapportent que les loyers tirent à la baisse.

Quelle est réellement la situation du marché ? Le locatif serait-il en train de perdre de son attrait ? Si oui, quelles sont  les alternatives de placement immobilier ?

A entendre les plus pessimistes, il y a de quoi céder au catastrophisme. Les loyers auraient chuté de près du tiers dans certains cas. «Nous avons observé une diminution des loyers de l’ordre de 20 à 30% depuis fin 2007», rapporte William Simoncelli, directeur général de Carré Immobilier, agence immobilière couvrant les villes de Casablanca et Marrakech. Sans compter qu’il faut désormais plus de temps pour trouver preneur. «De 2 mois, le délai moyen pour mettre un bien en location est passé à 6 mois et peut maintenant atteindre un an», observe le directeur.

Selon le référencement de l’agence Carré Immobilier, au niveau de Casablanca, qu’il s’agisse d’un appartement de  moyen standing ou d’une villa de luxe, et quel que soit le quartier, la baisse est patente. Si le propriétaire d’un appartement moyen standing à Bourgogne pouvait prétendre à un loyer de 5 000 DH à fin 2007, il doit se contenter tout au plus de 3 700 DH actuellement. De même, une villa louée facilement à 80 000 DH à Anfa l’année passée ne trouverait pas locataire au-dessus de 60 000 DH à valeur d’aujourd’hui.

Ces révisions à la baisse sont pour le moins malvenues, surtout qu’avec un taux de rentabilité égal au mieux à 10%, le locatif résidentiel est déjà un placement immobilier relativement peu rémunérateur.
Mais comment et pourquoi le marasme immobilier se répercute-t-il ainsi sur le locatif ? Les professionnels expliquent l’évolution par une simple autorégulation du marché. Une offre en forte croissance, face à une demande constante voire baissière, induit immanquablement une baisse des prix.

Les professionnels partagés sur l’avenir du locatif
Il faut dire que, sur les derniers mois, des contingents de loueurs sont venus s’ajouter à l’offre préexistante. Ces nouveaux arrivants ont pour la plupart investi dans l’immobilier dans l’optique de revendre. Sauf qu’avec un marché atone, ils n’ont pas trouvé acheteur et ont dû se tourner vers la location.

En tout cas, si la demande se fait de plus en plus rare, il convient d’être davantage à son écoute pour la capter. Autrement dit, c’est le moment ou jamais de s’adapter aux besoins du client.

Qu’est-ce qui est le plus demandé, justement, sur le marché du locatif ?
La réponse tient en deux mots : moyen standing. «La majorité des demandeurs d’aujourd’hui n’ont pas besoin d’un 400 m2», témoigne M. Simoncelli. Ajoutez à cela le minimum syndical : pas d’appartement situé en premier étage, une copropriété bien entretenue… Tout ce qu’il y a de plus basique. Et pourtant, «le segment classes moyennes reste négligé», estime Samir Benmakhlouf, président de l’agence Century 21 Maroc.

Loin de toutes ces tractations, une autre frange de professionnels estime qu’il n’y a pas de déséquilibre et qu’il ne risque pas d’y en avoir. Pourquoi ?
Population jeune, nombre d’individus par ménage encore important, tendance croissante à la mobilité professionnelle… Structurellement, la demande est là et elle ne peut qu’augmenter. En face, l’offre ne risque pas de manquer. «A Casablanca, seul le tiers des biens immobiliers est mis en location», fait savoir M. Benmakhlouf. Les villes à développement comparable dans le monde sont en effet caractérisées par une proportion double. «Les statistiques les plus récentes font état de 800 000 logements vacants au Maroc, dont 123 000 à Casablanca», rappelle le président.

Crise, pas crise ? Les avis divergent donc. Néanmoins, un constat met d’accord l’ensemble des opérateurs et il s’agit de la bonne santé du locatif professionnel. «Bureaux, commerces, entrepôts, la demande explose», révèle M. Simoncelli. Une situation qui s’explique par une offre faible, pas toujours de qualité, une demande croissante, et l’arrivée de professionnels sur le segment, dont les fonds d’investissement.