Calculez le taux de rendement de vos biens immobiliers

Quatre cas pour vous initier.
Le rendement moyen de l’immobilier se situe entre l’obligataire et l’action.
Le placement dans l’immobilier présente l’avantage d’être un investissement peu risqué… mais très peu liquide aussi.

On ne le clamera jamais assez, l’investissement dans l’immobilier procure des avantages considérables aux investisseurs désireux de diversifier l’éventail de leurs placements. Que vous soyez institutionnel ou particulier, disposant d’un patrimoine important, la prise en compte de l’immobilier dans l’univers de l’investissement (actions, obligations, titres monétaires…) vous procure un couple rendement-risque des plus intéressants.
En effet, étant faiblement corrélée aux placements financiers (voire même négativement corrélée avec ceux-ci), cette classe particulière d’actifs améliore considérablement le rendement d’un portefeuille à risque constant ou réduit sensiblement celui-ci, en préservant le même niveau de rentabilité. Et ce n’est pas un hasard si, dans certains pays, tels la Suisse où le marché immobilier est des plus développés et liquides, les fonds de pension allouent jusqu’à 15 % de leur portefeuille au compartiment de la «pierre».
Au Maroc, on en est encore loin, et même les compagnies d’assurance les plus audacieuses n’allouent guère à l’immobilier plus de 5 % de leur portefeuille de placement affecté aux opérations d’assurance. L’absence de tout indice sur ce marché empêche en effet de mettre en place une méthode rigoureuse d’allocation d’actifs s’étendant à l’immobilier.
Quant aux particuliers, ils ne sont guère mieux lotis, avec l’inexistence à ce jour d’un quelconque véhicule de placement collectif en immobilier. Ce qui les accule à opter pour un investissement direct avec son cortège de contraintes.
Avouons-le, vu l’importance des montants à investir, il est assez difficile d’opérer soi-même une diversification, par région ou par nature des biens à acquérir. Ce qui est nécessaire pour ne pas être tributaire des chocs immobiliers pouvant toucher une seule région ou une catégorie immobilière particulière. De même que le manque de liquidité qui caractérise généralement le marché immobilier fait supporter aux détenteurs directs un risque additionnel d’illiquidité et un coût d’opportunité, au cas où ils voudraient rebalancer leur placement sur d’autres compartiments.
En attendant la mise en place des sociétés d’investissement en immobilier (SII, équivalent des Sicav et FCP), on se résigne donc à réaliser soi-même le choix de l’investissement et de l’horizon de la détention, à élaborer une stratégie fiscale appropriée et à mesurer la rentabilité si indispensable pour l’appréciation quantitative des investissements réalisés et pour la comparaison entre différents choix possibles.
Pour jeter un éclairage pratique et chiffré sur les opportunités d’investissement que l’on peut rencontrer actuellement au Maroc, nous vous proposons d’analyser quatre alternatives avec une estimation, pour chacune, de la rentabilité réelle espérée : achat d’un appartement de haut standing ; achat d’une villa dans une cité touristique ; achat d’un terrain nu dans un lotissement aménagé et achat d’un plateau de bureaux.
Pour l’ensemble de ces options, la revente est réalisée après cinq ans avec une appréciation annuelle moyenne de 5 % (10% pour le terrain) et les loyers sont révisés de +5 % tous les trois ans.
Cas I : achat d’une villa dans une cité touristique
Depuis quelques années, on assiste, dans les villes à forte affluence touristique telles Marrakech ou Agadir, à la naissance d’un concept nouveau de résidences et villas de haut standing, destinées à la fois à servir accessoirement de résidences secondaires et à faire office de véritable investissement immobilier. Prenons donc l’exemple d’une villa de 300 m2 (200 m2 bâtis), située à Marrakech dans un complexe touristique doté de piscines communes, de clubs house, de spa, de gardiennage et donc de sécurité assurée, d’un golf à proximité, etc. Pour la gestion locative, des agences immobilières spécialisées vous proposent également des services personnalisés axés sur une garantie par bail d’un plancher de loyers annuels (généralement autour de 6 % hors taxes) et vous laissent la latitude de bloquer, à votre choix, des semaines d’occupation. Pour ce cas précisément, nous optons pour une période d’un mois qui vous sera réservée en tant que propriétaire et d’un taux d’occupation effectif sur le restant de l’année de 6 mois, soit 55 %. Le taux de rendement est de près de 8% (voir tableau ci-dessous)

Cas II : achat d’un appartement haut standing pour location en l’état
De par sa simplicité, ce genre d’investissement est le plus prisé par les rentiers ou les salariés et professionnels cherchant à se procurer un revenu additionnel. L’appel aux intermédiaires ne se fait généralement que pour la recherche d’un locataire ou d’un acquéreur au moment de la cession. Nous vous proposons comme exemple un appartement neuf de 150 m2 à Casablanca, sis dans un des quartiers résidentiels les plus cotés. Son taux d’occupation effectif moyen est de 90 % par an (sur cinq années, le bien serait en moyenne inhabité durant 6 mois). Le taux de rendement, seulement 6%, est le plus faible des 4 cas étudiés.

Cas III : achat d’un terrain nu et revente en l’état
Cet investissement est le plus spéculatif des placements immobiliers car il mise uniquement sur l’appréciation dans le temps de la valeur du terrain. Aucune stratégie de fructification n’est mise en œuvre, mis à part le flair au départ pour dénicher les lotissements promis à un développement rapide et à une flambée future des prix. Nous retenons l’exemple d’un terrain de 1000 m2 situé dans une nouvelle zone villa en pleine expansion. Le taux de rendement est de près de 7% (voir tableau page suivante).

Cas IV : achat d’un plateau de bureaux à usage locatif
Dans les grandes villes du royaume, la demande en immobilier de bureaux ou à usage commercial (ce dernier est dit immobilier tertiaire) connaît une croissance exponentielle. En face, l’offre se métamorphose en devenant fonctionnelle et moderne et se repositionne sur de nouveaux pôles d’affaires pour éviter la saturation des centres villes. Dans certaines cités, comme Marrakech ou Agadir, la pénurie commence à peser tant l’offre de plateaux de bureaux demeure insuffisante. Une situation qui a pour corollaire une hausse des prix continue. L’investissement dans cette catégorie d’immobilier devient donc attractive. Nous vous exposons l’exemple d’un plateau de 500 m2 situé dans l’une des nouvelles business city de Casablanca, et dont le taux d’occupation effectif moyen sur l’année est de 95 %. Le taux de rendement est le plus élevé : 8,57% (voir tableau page suivante)
Il ressort de nos simulations, qui se sont appuyées sur des constats empiriques en rendement locatif, que l’investissement dans l’immobilier à usage de bureaux est le plus rentable, avec un TRI de 8,57 %. Cela corrobore le fort engouement actuel pour ce produit et un différentiel positif entre la progression des loyers et la croissance du prix d’achat. Le rendement pourrait même être plus important si l’investisseur est lui même promoteur du projet et capte ainsi la marge correspondante. Mais vu la taille minimale importante des immeubles modernes de bureaux, cela rendrait l’investissement plus consistant et, partant, plus sélectif. Quant au placement dans la villa à location touristique, il vient en deuxième position, avec un TRI de 7,66 %, tiré toutefois à la baisse par les frais élevés de gestion locative (20 % des loyers bruts) perçus par l’agence immobilière spécialisée et justifiés par les efforts de commercialisation, de marketing et de gestion du bien pour le compte du propriétaire, consentis par celle-ci. De même que l’aléa conjoncturel qui caractérise un tel produit nous a incité à opter pour un taux d’occupation prudent de 55 %.
Enfin, votre exploitation, à raison d’un mois par année, vous procure, au-delà de la rentabilité stricte de l’investissement, une valeur d’utilité certaine non prise en compte dans l’estimation du TRI. La «libération» du mois qui vous est bloqué fait grimper ce dernier à 8,3 %.
Pour ce qui est de l’achat d’un appartement dans un quartier résidentiel bien coté, pour une location à usage d’habitation, il est à relever qu’avec un TRI de 6 %, un tel placement génère toujours une rentabilité correcte, et ce malgré la pression à la baisse sur les loyers du haut de gamme, constatée depuis quelques semestres, en raison des incitations diverses pour l’accès à la propriété dont, principalement, la baisse substantielle des taux des crédits immobiliers. Le ratio (loyer annuel/prix à l’achat par m2) redescend largement au-dessous du niveau de 10 %, alors qu’il y a encore quelques années,; il le tutoyait allégrement.
Terrain nu : de la spéculation pure et dure
Enfin, le placement spéculatif en terrain nu ne présente qu’un rendement de 2,62 %, à raison d’une appréciation de 5 % par an de la valeur du m2, alors qu’il en aurait fallu 10 % pour que le TRI redevienne légèrement attractif à 6,7 %. Une telle «affaire» devient difficile à dénicher, à moins de bénéficier d’un prix préférentiel à l’achat, comme celui accordé à certains corps de métiers et notables locaux dans les lotissements aménagés par les communes, ou d’anticiper le développement urbain des villes et les transformations de certaines zones périphériques (zones fermières ou autres) en lotissements pour villas voire en zones immeubles. Dans pareil cas, l’horizon de détention de 5 ans est insuffisant et il vaudrait mieux, alors, garder le bien au moins une décennie.
Il est à rappeler aussi que, pour les trois placements à rendement locatif, cette composante explique entre 57 % et 67 % du TRI, pour une hypothèse d’appréciation annuelle du bien (composante du gain en capital du TRI) uniforme de 5 %. En pratique, cette dernière varie considérablement en fonction de plusieurs paramètres, tels l’évolution en général de l’offre et de la demande du type de bien et/ou la valorisation de ses caractéristiques intrinsèques. Ainsi, pour booster cette composante de rentabilité, il faut miser sur les zones à fort potentiel et en cours de mutation, avant que le mouvement de hausse des prix ne soit déjà en grande partie enclenché.
Au demeurant, on aura vérifié avec ces simulations que l’investissement en immobilier présente une rentabilité moyenne espérée située entre celles de l’obligataire et des actions.
La moindre sensibilité de ce placement aux aléas conjoncturels (et donc sa moindre volatilité) par rapport au compartiment actions en fait aussi un investissement nettement moins risqué.
Aussi, grâce à la diversification qu’il procure, son effet positif global sur le rendement d’un portefeuille mixte est assez évident. Mais pour une comparaison objective de ses performances avec les autres valeurs mobilières, il faut lui appliquer une décote d’illiquidité (la vente d’un immeuble est autrement plus ardue que celle d’une action ou d’une obligation dans un marché organisé) d’au moins 50 points de base sur son rendement net.

Dans certaines villes comme Marrakech ou Agadir, la pénurie commence à peser tant l’offre de plateaux de bureaux demeure insuffisante. Une situation qui a pour corollaire une hausse des prix continue. L’investissement dans cette catégorie d’immobilier devient donc attractif.

L’offre en immobilier de bureaux devient moderne et fonctionnelle et se repositionne de plus en plus sur de nouveaux pôles d’affaires pour éviter la saturation des centres- villes.