Acheter un logement neuf ou rénover un bien de seconde main ?

Acheter un logement ancien et le rénover peut être intéressant sur le plan financier et de la qualité. Dans certains quartiers, les prix des biens de seconde main se rapprochent de ceux du neuf. Pour un appartement de 130 m2, il faut compter un budget de rénovation entre 130 000 et 150 000 DH.

Les Marocains préfèrent de loin acheter leur logement plutôt que de louer. D’ailleurs, les deux tiers des ménages sont actuellement propriétaires. Stabilité, succession, investissement…, plusieurs facteurs peuvent expliquer ce choix. Et bien que le marché immobilier tourne actuellement au ralenti, en raison de l’envolée des prix du mètre carré ces dernières années, les acquéreurs potentiels sont à l’affût de toute opportunité. Les agences immobilières rapportent que dans cette conjoncture, les biens immobiliers de seconde main sont plus demandés que les logements neufs en raison d’un différentiel de prix qui peut être relativement important. Même en rénovant le logement ancien acquis, l’opération reste financièrement plus intéressante dans certains cas. De plus, en fonction du niveau des réaménagements et de la nature des matériaux utilisés pour la rénovation, le bien peut au final être de meilleure qualité qu’un logement neuf.
Cela dit, acheter un bien ancien et le rénover est une opération qui peut être lourde. Elle nécessite du temps, un suivi rigoureux des travaux et une capacité à gérer les imprévus. En fonction de l’âge et de l’état du logement, la rénovation peut porter sur le changement du carrelage et du marbre, de la plomberie et des installations électriques. Ceci sans parler des éventuelles démolitions ou constructions de murs pour agrandir ou créer des espaces. La dernière étape étant celle des finitions. Elle inclut la boiserie, l’aluminium, le sanitaire, la cuisine, les accessoires de l’électricité ainsi que la peinture.

Notons que l’acquéreur peut faire appel aussi bien à un particulier qu’à une société spécialisée dans la construction et la rénovation (voir encadré).

Prenons l’exemple d’un appartement de seconde main de 130 m2, composé d’un salon, un séjour, deux pièces, deux salles de bains et une cuisine. Selon les spécialistes, les travaux de rénovation peuvent nécessiter un budget compris entre 130 000 et 150000 DH. Sachant que le prix d’un tel appartement dans des quartiers comme 2 Mars ou Bourgogne à Casablanca pointe à 15 000 DH/m2, soit 1,95 MDH, le coût total de l’opération (acquisition et rénovation) peut atteindre environ 2,1 MDH.Ce qui reste inférieur au prix d’achat d’un appartement neuf ayant les mêmes caractéristiques dans ces quartiers où le mètre carré pointe à 18000 DH. Le même constat prévaut au quartier Maârif où le prix de l’immobilier de seconde main atteint 18 000 DH/m2 alors que le neuf peut dépasser les 20 000DH/m2. Cependant, l’opération peut ne pas être intéressante dans certaines zones de la métropole. A Roches Noires ou à Sidi Maârouf, par exemple, les prix de l’ancien tendent à s’aligner sur ceux du neuf en raison de la saturation du marché et d’une demande globalement soutenue. En effet, le prix du mètre carré peut atteindre 11 000 DH pour une résidence neuve et 10 000 DH pour une ancienne. Dans ce cas-là, acheter sur le marché du neuf engendrerait le même coût que l’ancien, à savoir 1,43 MDH.

Il faut compter 15 000 DH pour les gros œuvres

Toujours sur la base de notre exemple (appartement de 130 m2 à rénover), et selon les estimations des spécialistes, les travaux sur le sol et les murs peuvent coûter près de 15 000 DH, dont environ 9 000 DH pour les matériaux (ciment, sable…) et 6000 DH pour la main-d’œuvre. Le coût élevé de la main-d’œuvre s’explique par l’éventuelle démolition de tout le carrelage et du marbre, en plus du traitement des fissures et la remise en place des enduits anti-humidité.
La partie électricité comprend en plus du câblage pour la parabole, la ligne téléphonique et les fils électriques reliés aux différents interrupteurs et prises. Refaire le tout reviendrait à environ 13 000 DH, matériel et main-d’œuvre compris. Cela sans compter le disjoncteur et le compteur d’électricité qu’il faudra changer pour un prix de 1000 DH.

Les travaux de plomberie portent pour leur part sur la rénovation de l’ensemble des tuyaux servant à l’évacuation des eaux ainsi que le branchement du chauffe-eau et des tuyaux établis dans la gaine d’aération. Pour 2 salles de bains et une cuisine, tablez sur un coût variant de 11000 DH à 13 000 DH.
Vient ensuite l’étape plâtre. Selon que ce dernier soit décoratif ou non, le prix peut aller du simple au double. En effet, il varie de 65 DH/m2 à 200 DH/m2. En retenant un prix moyen de 150 DH/m2, le budget s’élève à 15 000 DH pour tout l’appartement, hors salles de bains et cuisine.
Une fois cette étape achevée, on passe au revêtement du sol. Pour un bon carrelage, comptez environ 30000 DH pour toute la superficie. Le marbre, pour sa part, est utilisé dans la cuisine, au niveau du potager essentiellement, mais aussi pour les petits murs décoratifs d’un salon pour un prix de 5 000 DH.
Viennent enfin les travaux de finition. Il faut d’abord s’attaquer à la menuiserie bois, autrement dit les portes des pièces et les placards des chambres et de la cuisine. A noter que les entrepreneurs individuels et les sociétés de construction et de rénovation contactées ne recommandent pas de renouveler l’ensemble des portes des chambres, mais plutôt de les retravailler en les astiquant et en les repeignant. Ces travaux, y compris le renouvellement des accessoires à l’instar des serrures, des charnières et des poignets, coûteront environ 13 000 DH. En revanche, il est fortement conseillé d’installer une nouvelle porte d’entrée en bois massif qui devrait coûter entre 4 000 et 5 000 DH. Quant à la menuiserie aluminium, elle peut absorber près de 12 000 DH pour 6 fenêtres de 1,5m/1,5 avec rideaux à moteur. Par ailleurs, il faut compter 6 000 DH pour renouveler le sanitaire des deux salles de bains.
La dernière étape est celle de la peinture. Pour un appartement de 130 m2, le prix peut commencer à 6000 DH et atteindre 25000 DH en fonction du type de la matière utilisée ou encore du choix de la décoration murale. Une peinture décorative est utilisée généralement dans le salon, le couloir et le séjour à un prix oscillant entre 140 et 180 DH/m2. La peinture standard, elle, est appliquée sur les autres murs. Quoi qu’il en soit, il faut débourser en moyenne 15 000 DH.

Hormis ces rénovations de base, l’acquéreur peut rajouter quelques autres installations décoratives à l’instar d’un mur en pierre dont le coût moyen s’établit à 4 500 DH, une cheminée à un prix de 13 000 DH environ ou encore un climatiseur à un coût de
8 000 DH, fourniture et pose comprises.