Acheter ou construire : des arguments pour vous décider

Sur le plan financier, la construction est autrement plus avantageuse que l’achat.
L’opération est néanmoins risquée et pénible.?
Clés de la réussite : un terrain à bon marché et
un bon suivi du chantier.

Qui n’a pas caressé un jour le rêve d’avoir un chez-soi sur mesure, où chaque petit coin a été spécialement conçu et imaginé pour satisfaire ses goûts et répondre à ses besoins spécifiques ? Acheter du produit fini (appartements en copropriété ou même villas) ne permet pas toujours, voire jamais, de trouver le logement idéal. Ce qui explique que certains optent pour construire leur propre logement.
Or, construire sa propre maison n’est pas vraiment un luxe comme on pourrait le croire et, sur le plan financier, c’est même tout à fait le contraire. Entre acheter du fini et faire construire, il n’y a pas photo : le prix du m2 passe du simple au double voire au triple.

Mais tout dépend de ce que vous construisez (villa, maison R+2, R+3, rez-de-chaussée commercial ou non…), du standing des finitions, de l’emplacement du terrain…
Il faut savoir, par exemple, que les terrains pouvant accueillir des R+2 et R+3 (généralement économiques) sont devenus hors de prix. La règle étant que plus le nombre d’étages augmente plus le prix du m2 augmente. Encore plus quand le lot que vous voulez acquérir permet de réaliser des locaux commerciaux au rez-de-chaussée.

Exemple à Hay Chrifa, à Casablanca. Un lot de terrain R+2 dans ce quartier se vendait déjà entre 5 000 et 6 000 dirhams le m2 il y a trois ans. Aujourd’hui, il n’est pratiquement plus possible d’y trouver une parcelle similaire à moins de 10 000 DH le m2. Les lots vont de 80 à 100 m2, le budget minimum sera donc de 800 000 DH.
En revanche, un lot de terrain destiné à une villa individuelle se vend relativement moins cher même si cela dépend, encore une fois, de l’emplacement. Le fait est qu’un terrain pour villa est, économiquement, moins rentable qu’un R+2 ou R+3. Quand on construit une villa, c’est généralement pour y habiter seul. Mais, quand on construit un R+2, on peut y habiter et, en plus, rentabiliser l’opération en vendant les locaux commerciaux du rez-de-chaussée (quand ils existent), en louant ou en vendant les appartements situés aux autres étages. Donc l’opération est davantage à caractère commercial. D’où les prix élevés du m2 .

Mais, indépendamment du coût du terrain, il faut savoir que, dans tous les cas, construire revient moins cher que d’acheter du fini. Démonstration : le lot de 85 m2 de Hay Chrifa, pour reprendre le même exemple, permettra à son propriétaire de construire quelque 195 m2 au total, répartis entre le RDC et les deux étages. Il faut savoir que le coût de la construction, en zones économiques, commence à 1 500 DH le m2 (finitions comprises) pour un standing économique. Résultat : vous avez un pavillon pour environ 300 000 DH. Soit un coût global, terrain compris, d’environ 1,2 million de DH, ou encore un coût au m2 de 6 000 DH. Et encore, dans ce cas d’espèce, le promoteur a été pénalisé par la flambée des prix. S’il avait acheté son terrain trois ans auparavant, le projet lui aurait coûté seulement 700 000 DH au total, soit 3 600 DH le m2 .

Dans le cas d’une villa, la comparaison est également intéressante. Prenons le cas (réel) d’un terrain pour villa de 520 m2 qui permet l’édification d’un RDC et d’un premier étage, le tout sur une superficie couverte de 360 m2 . Coût total de l’opération: 1,1 MDH environ, dont 400 000 DH pour le terrain et 700 000 DH pour les travaux de construction d’un bon standing. Au final, le m2 habitable reviendra à 3 100 DH (1,1 MDH rapportés aux 360 m2). A titre de comparaison, pour un appartement en copropriété et de même standing, à Casablanca, il faut compter 12 000 à 15 000 DH le m2 voire plus dans certains quartiers.

Autre exemple : des promoteurs vendent aujourd’hui des villas finies construites sur des terrains de 400 m2 avec deux niveaux de 120 mètres chacun, à 2,6 MDH au bas mot.
On l’aura compris, un projet de construction pour son propre compte n’est intéressant que dans la mesure où l’on réussit à dénicher un terrain à bon prix. Ce qui, il faut le dire, ne court pas les rues, surtout dans les grandes villes comme Casablanca, Rabat ou Marrakech.

Et tout se joue sur le prix du terrain car pour ce qui est du coût de la construction, la différence n’est pas énorme quand on la rapporte au m2. Comment déjà indiqué, le prix de la construction démarre, selon un sondage effectué auprès d’un panel de promoteurs, à 1 500 DH le m2. Ce niveau correspond au standing économique. Pour «l’économique amélioré», il faut compter entre 2 000 et 2 500 DH/m2. Le moyen standing va de 2 500 à 3 000 DH/m2. Le haut standing démarre à 3 000 DH/m2 et n’est limité que par les caprices du propriétaire.
Mais attention, pour ceux qui pensent à se lancer dans l’aventure, il ne faut pas perdre de vue les autres coûts annexes et ils sont nombreux. Honoraires de l’architecte, honoraires du bureau d’études pour le plan de béton armé, les frais d’enregistrement, ceux de la conservation foncière, les honoraires du topographe-géomètre, les frais de branchements aux réseaux (eau potable, électricité et assainissement) quand ils ne sont pas réalisés par le lotisseur lui-même, les frais pour autorisation de construction, etc. L’autorisation de construire, par exemple, vous coûtera 20 DH par m2 à construire, auxquels il faudra ajouter une taxe pour l’occupation du domaine public. En effet, le trottoir qui sera occupé par les matériaux de construction (sable, briques, etc.), pendant la période des travaux vous est facturé à 20 DH le m2 par trimestre d’occupation entamé.
A tout cela, il faut rajouter les autres facteurs non quantifiables dont, essentiellement, la charge de travail et l’investissement en temps que suppose la construction de sa propre villa.
Et ce n’est pas un hasard si, aujourd’hui, peu de personnes s’y aventurent.

Absence de normes et informations approximatives
«Aujourd’hui, peu de gens pensent à la construction en raison de l’abondance de l’offre de logements construits, mais aussi parce qu’ils n’ont plus le temps de suivre un chantier et d’attendre la fin des travaux avant de se loger. Il faut dire que le suivi du chantier nécessite, en fonction de son importance et de l’étape de la construction, une présence quotidienne sur le terrain avec plusieurs passages par jour, y compris les week-ends», explique Najib Bekkaye, directeur de groupe à Wafa Immobilier.

Outre cet aspect, l’un des freins majeurs à la construction reste, selon M. Bekkaye, l’absence de normes connues et pratiquées. Du coup, le particulier ne peut pas maîtriser, ou le fait très mal, les coûts et les procédures du projet. Les informations dont il dispose proviennent généralement de sources approximatives : voisins, parents ou, dans le meilleurs des cas, un promoteur qui, aspirant à remporter le marché, avance des coûts très bas. « C’est une technique classique dont ont souffert de nombreuses personnes : le promoteur minore le prix de construction du m2 pour engager le consommateur et, à mesure que les travaux avancent, il demande plus en avançant des arguments divers du type : augmentation du prix des matériaux de construction, terrain plus compliqué que prévu, sous-estimation de certaines dépenses, exigences nouvelles du propriétaire… », explique M. Hamdi, enseignant, qui vient d’achever les travaux de construction de sa maison.

Des désagréments qu’on ne subit pas en cas d’acquisition clés en mains puisque le prix de vente est connu à l’avance et que les frais inhérents à l’opération peuvent être estimés au dirham près. Comme M. Hamdi, nombreux sont ceux qui, ayant tenté l’aventure, ont très mal vécu cette période de construction et en gardent de très mauvais souvenirs. Arrêts fréquents de chantier et donc un rallongement des délais de livraison pour diverses raisons : rareté de la main-d’œuvre, départs des ouvriers pendant les fêtes religieuses, contraintes climatiques… Bref, le maître d’ouvrage (propriétaire) est à la merci du tâcheron. Ce qui pousse certains à s’adresser à une entreprise spécialisée qui s’engage sur un cahier des charges, avec des délais précis et des coûts identifiés. L’entreprise se fait rémunérer selon un prix au m2 fixé à l’avance, en contrepartie de la livraison clés en main du logement. Pour cette option un inconvénient de taille: le coût du m2 est plus élevé, sans oublier le risque de tomber sur un amateur qui s’est improvisé entrepreneur. On peut imaginer le résultat !