Achat sur plan : comment éviter les pièges des promoteurs

Il faut exiger un contrat préliminaire de vente comme le veut la loi sur la VEFA, de préférence notarié.
Exigez aussi le cahier des charges et une caution bancaire pour garantir vos
versements.
Les retards de livraison vous donnent droit à des indemnités
de 1% du prix d’acquisition par mois de retard.

Dans un contexte marqué par une forte demande sur le marché de l’immobilier, l’achat sur plan est devenu une pratique très courante ces dernières années. Permettant à l’acquéreur de réserver un logement et d’en figer le prix, et au promoteur d’avoir une source de financement gratuite pour achever ses constructions, ce mécanisme a fini par prendre une grande place dans les transactions immobilières, à côté de l’achat de logements déjà achevés. Pourtant, malgré ses multiples avantages, l’achat sur plan présente plusieurs inconvénients, surtout pour les acquéreurs, étant donné la forme sous laquelle il se pratique.

En effet, les opérations d’achat sur plan sont conclues dans la majorité des cas de façon informelle (en l’absence d’un notaire), ce qui ne garantit pas les droits des futurs propriétaires. Nombreuses sont les personnes qui ont vu des promoteurs immobiliers se volatiliser avec les avances versées contre de simples reçus. D’autres se sont vu livrer des logements non conformes à ce qui était convenu au départ. Ceci sans parler des nombreux cas de retard de livraison qui atteignent plusieurs mois voire plus.

Il faut savoir que, depuis fin 2002, le législateur marocain a adopté une loi pour réglementer et formaliser les opérations d’achat sur plan. Appelée loi sur la VEFA (vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement), elle était censée mettre en place des garanties afin de préserver les droits des acquéreurs et ce, en confiant l’opération aux notaires. Or, méconnue par le grand public et boycottée par les promoteurs immobiliers, cette loi reste peu respectée et la majorité des opérations d’achat sur plan continuent d’être conclues de la même manière qu’avant. «Vu la forte demande, et étant en position de force, les promoteurs immobiliers se sont habitués à ne fournir aucune garantie aux acquéreurs. Ils exigent de ce fait d’établir un compromis de vente d’une manière informelle plutôt qu’un contrat préliminaire de vente conçu par un notaire et respectant les dispositions de la loi sur la VEFA», explique Amin Fayçal Benjelloun, président de la Chambre des notaires du Maroc. Mais il faut dire que, même en passant par un notaire, les droits de l’acquéreur ne sont pas toujours garantis, car nombre de promoteurs refusent de respecter certaines dispositions, liées notamment aux garanties financières.

La caution bancaire est l’élément qui pose le plus problème
Comment peut-on sécuriser une opération d’achat sur plan ? A-t-on le droit d’exiger du promoteur l’établissement d’un contrat préliminaire de vente ? Quelles mentions doit comporter ce contrat pour que l’on soit protégé contre tous les risques ?

Tout d’abord, il faut savoir qu’un compromis de vente traditionnel n’a aucune valeur juridique en matière de transactions immobilières. En effet, après la promulgation de la loi sur la VEFA, toute convention entre un promoteur vendeur et un acquéreur ne respectant pas les disposition de cette loi est considérée comme nulle et non avenue. Ceci veut dire que l’achat sur plan n’est reconnu en tant que tel par la réglementation que s’il est effectué via l’établissement d’un contrat préliminaire de vente et d’un contrat définitif à l’achèvement des travaux de construction. Un acquéreur a donc le droit d’exiger d’un promoteur immobilier qui lui vend sur plan de respecter cette procédure. Dans la pratique, les petits promoteurs refusent généralement de se plier à cette exigence. Mais certains d’entre eux, généralement de grande taille, marocains et étrangers, effectuent la vente sur plan dans le respect total de la loi. «A Marrakech, il y a plusieurs promoteurs qui respectent la loi sur la VEFA parce que leur clientèle, souvent étrangère, est exigeante en matière de garanties», affirme un notaire installé dans la ville.

«Si les étrangers sont stricts en ce qui concerne les garanties, les acquéreurs locaux doivent l’être également et exiger le passage par un acte notarié, car c’est la seule façon de préserver leurs droits», conseille-t-il encore. A ce titre, il faut savoir que le contrat préliminaire de vente doit respecter des conditions et comporter certaines mentions pour être valable.

Premièrement, ce contrat ne peut être conclu entre le promoteur et l’acquéreur qu’après l’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble en question. En ce qui concerne les avances, tout versement effectué par l’acquéreur avant la signature du contrat préliminaire est considéré par la loi comme nul. Il faut préciser ici que, dans la pratique, les promoteurs exigent le paiement du «noir» au début des travaux contre un reçu (quand ils veulent bien le donner) et ce, hors la vue du notaire, ce qui constitue un risque en cas de conflit car, juridiquement, le reçu a valeur de simple reconnaissance de dette. Mais vu la prépondérance de la pratique du «noir» au Maroc, le paiement de cette somme est un acte quasi obligatoire.

Concernant les mentions que doit contenir le contrat préliminaire, elles sont au nombre de dix : l’identité des parties contractantes, le numéro du foncier du terrain sur lequel est construit l’immeuble, le numéro et la date de l’autorisation de construire, la description de l’immeuble objet de la vente, le prix de vente définitif et les modalités de paiement, les délais de livraison, les copies conformes des plans d’architecture et du béton armé, le certificat délivré par un ingénieur spécialisé attestant l’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée, les références de la caution bancaire ou toute autre caution garantissant les versements de l’acquéreur et, enfin, une copie du cahier des charges de la construction.

Toutes ces mentions ne posent pas problème dans la pratique sauf deux, sur lesquelles il faut insister. Il s’agit de la caution bancaire et du cahier des charges. Ce sont les plus importantes composantes du contrat préliminaire car ce sont elles qui garantissent les versements effectués et la conformité du logement aux caractéristiques annoncées au départ. Malheureusement, ces deux éléments sont rarement respectés par les promoteurs immobiliers, même quand l’acte est signé devant notaire. Pour le premier, c’est une question de coût. «Les promoteurs refusent de fournir des cautions bancaires tout simplement parce qu’ils auraient à supporter des intérêts», explique Amin Fayçal Benjelloun. En effet, les taux d’intérêt appliqués par les banques sur les cautions varient entre 1% et 2%. Les promoteurs étant habitués à recevoir les versements sans aucun coût dans l’ancienne pratique de l’achat sur plan, refusent de supporter ces frais, d’autant plus que si un acquéreur insiste sur les garanties, beaucoup ne réclameront rien tant la demande est forte.

Il faut savoir par ailleurs qu’un bon nombre de promoteurs pratiquent la VEFA d’une manière un peu spéciale. Refusant de fournir une caution bancaire, ils ne se servent pas des avances qu’effectuent les acquéreurs pour financer les travaux. Ces avances restent consignées chez le notaire (donc garanties pour les acquéreurs), les promoteurs ne se finançant qu’avec les sommes versées au départ au titre du «noir». Il s’agit là d’une sorte de compromis trouvé entre les deux parties, estiment les professionnels de l’immobilier, dans la mesure où l’acquéreur n’aura à supporter un risque que sur la partie versée au noir, et le promoteur bénéficiera d’une source de financement ne nécessitant pas de garantie.

S’agissant du cahier des charges des constructions, cet élément pose problème surtout quand il s’agit de petits promoteurs. Beaucoup d’acquéreurs, en l’absence de ce document, n’ont eu aucun moyen de poursuivre le constructeur pour non-respect des caractéristiques définies au moment de la signature du contrat préliminaire. Le cahier des charges est donc nécessaire et doit être exigé dans le cadre de la VEFA afin d’engager le promoteur sur tous les aspects liés à la finition et aux matériaux utilisés.

Mis à part les risques liés aux versements et aux caractéristiques du logement, des retards de construction ou de livraison peuvent avoir lieu. A ce titre, la loi sur la VEFA prévoit le paiement par le promoteur d’une indemnité de 1% sur le prix de vente par mois de retard, sans dépasser 10% par an. Cela dit, les mêmes indemnités sont prévues dans le cas d’un retard de paiement de la part de l’acquéreur. La loi a fixé trois phases de construction qui servent de base à la détermination des modalités de paiement, sans pour autant fixer de plafond aux versements, ces derniers étant négociables entre promoteur et acquéreur. La première phase est l’achèvement des travaux relatifs aux fondations au niveau du rez-de-chaussée, suivie de l’achèvement des gros oeuvres de l’ensemble de l’immeuble. La troisième phase étant l’achèvement des travaux de finition.