Copropriété, la difficile cohabitation

Il existe un million de logements en copropriété dont plus de 40 % dans la seule ville de Casablanca. La moitié sont des logements sociaux.
Ascenseurs en panne, escaliers sales, nuisances nocturnes, copropriétaires rechignant à payer leur cotisation mensuelle, les problèmes sont nombreux.
Dans leur majorité, les habitants d’immeubles ignorent tout de la loi sur la copropriété.

Hassan K. a toujours vécu dans une maison individuelle, une villa, depuis son mariage en 1994. Les charges de cette habitation, luxueuse et indépendante certes, sont élevées. Mais il a toujours été réticent à habiter un appartement dans un immeuble en copropriété car il redoute les voisins de palier irrespectueux, l’ascenseur qui tombe régulièrement en panne, les détritus amoncelés dans les escaliers et le tohu-bohu infernal des gamins qui transforment ces derniers en espace de jeu. Ce qu’il redoute le plus, ce sont les problèmes du syndicat des propriétaires qui peuvent transformer l’immeuble en champ de bataille. En 2004, il saute le pas, achète un appartement et devint copropriétaire dans un quartier au centre ville de Casablanca. L’appartement qu’il choisit, il l’a voulu d’un certain standing pour, justement, avoir des voisins d’un niveau social et culturel «plus rassurant». «Des copropriétaires qui s’offrent des appartements à un million de dirhams et plus apprécieront à leur juste valeur les vertus d’un voisinage sans clash, estime-t-il à juste titre. Je ne suis pas déçu, l’entretien des parties communes de l’immeuble est sans faille, et les enfants des voisins sont d’une éducation irréprochable. Le seul point noir est que notre syndic est moins transparent que ne l’exige la loi car, depuis son installation il y a sept mois, aucun compte rendu des n’a été communiqué aux copropriétaires.»
Ce témoignage est plutôt optimiste, mais tous les copropriétaires au Maroc ne sont pas logés à la même enseigne : ascenseurs en panne, saleté des cages d’escaliers, téléviseurs allumés à plein volume à toute heure, copropriétaires rechignant à payer leur cotisation mensuelle, électricité des parties communes constamment en panne, détérioration des parties communes à mesure que l’immeuble prend des rides…
D’abord, combien sont-ils à choisir l’habitat en copropriété au Maroc ? Comment se comportent-ils ? Ont-ils acquis la mentalité de copropriétaires ?
Le concept d’immeubles en copropriété est relativement récent dans l’architecture urbanistique et dans les habitudes d’habitation des Marocains. La première loi à avoir vu le jour pour réglementer le secteur date de 1946, mais elle est restée «peu appliquée», selon un syndic professionnel. Le secteur n’a été réglementé avec rigueur qu’avec l’entrée en vigueur, en novembre 2002, de la loi 18.00 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le problème n’a commencé à se poser qu’à la fin des années 1980
Ce n’est qu’à partir des années 1980, et surtout 1990, avec le développement exponentiel de l’habitat, qu’il soit social ou haut et moyen standing, que les immeubles en copropriété commencent à fleurir. Selon Abdesslam Lahlou, professionnel de l’immobilier et directeur général de la société «Le syndic», le Maroc frôle le million de logements en copropriété sur trois millions de logements permanents, dont plus de 40 % érigés dans la seule ville de Casablanca. Les logements sociaux représenteraient, toujours selon ces chiffres, la moitié de ces habitations. Et pour cause : la feuille de route du ministère de tutelle prévoit la construction, chaque année, de 80 000 logements de ce type.
La réglementation stricte et rigoureuse de la copropriété apportée par la loi 18.00 n’est donc pas le fruit du hasard. Elle est venue à point nommé pour mettre de l’ordre dans un secteur encore balbutiant. L’article 13 de cette loi est clair. «Tous les propriétaires d’un immeuble divisé en appartements, étages ou locaux, se trouvent, de plein droit, groupés dans un syndicat représentant l’ensemble des copropriétaires et ayant une personnalité morale et une autonomie financière. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Le syndicat est administré par une assemblée générale et géré par un syndic. Tout copropriétaire, dit la même loi, est tenu de participer aux activités du syndicat, notamment aux décisions prises par l’assemblée générale par voie de vote.»
Au-delà des chiffres et des textes juridiques, quelle est la réalité sur le terrain ? D’abord cette réflexion d’un expert-comptable, Rachid Zamrane, lui-même copropriétaire et syndic bénévole d’un immeuble à Casablanca : les gens croient toujours que la copropriété s’arrête à leur porte, et n’ont souvent pas conscience que les parties communes sont aussi concernées. Or, selon le contrat de vente qu’ils ont signé, il est stipulé noir sur blanc que les parties communes sont aussi leur propriété et doivent être traitées avec le même intérêt et le même soin que leur appartement. «Les copropriétaires de l’immeuble que je gère sont, certes, d’un niveau social aisé, mais ils sont loin d’avoir une mentalité de copropriétaires avec toutes les responsabilités que cela suppose. Je suis sûr que nombreux sont ceux qui ne sont même pas au courant d’une loi qui règlemente la copropriété, et même s’ils connaissent son existence, ils ne l’ont jamais lue.»

Les copropriétaires ont rarement le temps de s’occuper du syndic
Ce syndic bénévole n’a pas tort. L’ignorance est patente dans le témoignage de cet autre copropriétaire, rédacteur d’un journal de la place : il habite depuis quatre ans dans un immeuble en copropriété, constitué de dix appartements. Un syndic est bel et bien nommé par les copropriétaires, mais d’une façon «non officielle, et il travaille dans l’illégalité. En cas d’accident dans l’escalier, la responsabilité civile pourrait être engagée, cela nous fait peur», s’alarme le témoin. Que faut-il faire alors pour qu’un syndic puisse être officiel ? La loi 18.00 n’en dit mot. Mais «une assemblée générale des copropriétaires doit se réunir pour désigner un syndic et dresser un procès verbal», répond M. Lahlou. Et d’ajouter : « Ce PV n’est enregistré nulle part, puisque, dès qu’un promoteur a terminé la construction de son immeuble, il est obligé d’établir un règlement de copropriété qu’il devra déposer auprès de la Conservation foncière, et cela suffit» (voir encadré en page précédente).
Il y a plus grave que l’ignorance de la loi, ajoute M. Zemrane. L’inexistence du réflexe d’en référer à leur syndic, chaque fois que les copropriétaires veulent introduire des changements qui touchent les parties communes de l’immeuble.
Mais ce qui gêne le plus ce syndic, c’est d’être à la fois responsable de la gestion d’un bien et voisin des copropriétaires qui ne respectent pas leurs engagements. Il lui est difficile de porter deux casquettes : être en même temps ferme comme syndic responsable et «méchant» comme voisin à l’égard d’un copropriétaire inconscient et irresponsable. Ne convient-il pas, dans ce cas, de confier la responsabilité de la gestion à un syndic professionnel ? «Ça se professionnalise de plus en plus en effet, répond-il, et il serait dans l’intérêt des copropriétaires de le faire. Encore faut-il savoir choisir ce professionnel, il ne court pas les rues. Et tout le monde, en l’absence de réglementation de ce métier, pourra y prétendre», répond ce syndic.
Etre syndic d’un immeuble est effectivement un exercice laborieux qui dépasse la bonne volonté d’un copropriétaire bénévole, avoue M. Lahlou. «Il faut bien comprendre le système de copropriété, qui est un système complexe», explique-t-il. C’est un budget à gérer, une comptabilité à tenir selon un plan comptable défini par la loi 18.00, des mécanismes financiers et des subtilités juridiques que le copropriétaire n’est pas censé connaître, moins encore maîtriser. «Et, chose très importante, même si on a toutes ces compétences, ajoute-t-il, il faut avoir le temps et le cœur de le faire. Or, un copropriétaire n’a généralement ni le temps ni la patience de s’y consacrer.»
Et comment apprécie-t-il, lui, le professionnel de l’immobilier, le comportement des copropriétaires marocains dont il est syndic ? Payent-ils les cotisations exigées par la loi ? «Sans coercition juridique, affirme M. Lahlou, on ne paye pas. Et il est plus difficile pour un syndic bénévole de poursuivre un client voisin de palier récalcitrant, à supposer même qu’il soit au fait des procédures à suivre, qu’un syndic professionnel, qui connaît bien son travail. Celui-là n’a aucun scrupule pour ester en justice contre le client mauvais payeur comme le stipule la loi sur la copropriété dans son article 25». Il constate cependant une évolution : le taux de recouvrement est passé, chez lui, de 40 % en 2000 à 68 % en 2005.
Cela augure-t-il d’un changement de mentalité chez les copropriétaires, comme le suppose M.Lahlou? Le sociologue Abdessamad Dialmy, professeur à la Faculté des lettres de Fès, reste sceptique. Selon lui, le Marocain, en général, ne se conçoit pas comme individu. Il ne serait pas encore «autonomisé» et n’a pas encore de vie privée. Il est encore «collectiviste». Chez le Marocain, dit-il, «on est plutôt en présence de l’exacerbation d’un égoïsme qui tranche avec l’esprit de partage traditionnel. Il y a un état d’esprit antinomique avec l’esprit de cohabitation au sein d’un immeuble, qui ne peut être compris indépendamment du comportement général des Marocains. Si on se comporte mal au travail, dans la rue, dans sa voiture, à l’école, avec sa femme et ses enfants, comment pourrait-on se comporter bien avec le voisinage ?», s’interroge-t-il. Tout est, en réalité, question de civisme .

Pour le sociologue, les difficultés de fonctionnement de la copropriété viennent de ce que la vie en commun, dans le sens moderne du terme, est une représentation absente chez le copropriétaire.