Les secrets de l’assurance crédit immobilier

Le montant à payer diffère d’un assureur à l’autre. Les conjoints devraient se couvrir respectivement à hauteur de 100%. Nul n’oblige le client à souscrire à l’assurance de sa banque.

En cas de coup dur, l’assurance crédit, élément clé d’un achat immobilier, protège l’emprunteur et sa famille. En fonction des situations et des contrats, ce type d’assurance, temporaire et limité à la durée du crédit, a pour but de couvrir les aléas de la vie susceptibles d’entraver le remboursement normal. Elle va donc prendre en charge le remboursement des mensualités du prêt ou le remboursement du capital restant dû (décès ou invalidité). Et en protégeant l’emprunteur, elle couvre naturellement la banque prêteuse contre le moindre risque de défaillance qui, soit dit en passant, se protège doublement puisqu’elle hypothèque le bien, sujet du crédit; l’emprunteur est donc propriétaire de facette mais ne bénéficie de la pleine propriété qu’une fois son crédit remboursé.

Comment souscrire et pour quel montant ?

Naha Lahlou, courtier en crédit explique: «En souscrivant à cette police d’assurance, l’emprunteur a le choix entre le versement annuel effectué au tout début du crédit ou le règlement mensuel d’un montant qui s’ajoute à sa traite. Notez que le coût de l’assurance du crédit immobilier représente une somme assez conséquente. Cette somme est calculée en pourcentage par rapport au montant total de l’emprunt. Le coût total des assurances de prêt immobilier peut représenter jusqu’à 10% du coût total du financement d’un projet» Et si certains assureurs appliquent un forfait, d’autres vont plus en profondeur et vous demandent une série d’analyses médicales afin de cerner les risques et d’avoir une visibilité spécifique sur votre situation. «Si vous souscrivez à un crédit d’un montant supérieur à 600 000 DH, un assureur de la place vous demandera de faire une série d’analyses allant d’un bilan classique de glycémie, de cholestérol, jusqu’au dépistage du VIH ou des hépatites», enchaîne Mme Lahlou. Bien entendu, le dossier de crédit peut être rejeté si la compagnie d’assurance estime que le client est trop risqué. A la lumière de ces éléments, l’assurance va calculer la prime annuelle, pour estimer le potentiel de survie au moment où le client va contracter le crédit. Notons qu’à partir d’un certain âge on a une surprime et que la police d’assurance ne couvre pas au delà de 60 ans.

Quoi qu’il en soit, les méthodes de calcul sont très différentes et varient en fonction des compagnies d’assurance, des montants, ainsi que de la durée du prêt. Certaines prennent le capital emprunté qu’elles multiplient par un taux de prime qui varie en fonction du montant du crédit : Si par exemple le montant emprunté est inférieur à 600 000 DH, le taux est de 2,5%. S’il dépasse ce montant, le taux est de 3,5%. D’autres compagnies calculent un pourcentage (0,3%) du capital restant dû sur chaque mois, ou encore 0,25% du capital initial applicable tous les mois.

Qu’est-ce qu’elle couvre ?

En pratique, l’assurance en question couvre principalement le décès et l’invalidité en fonction du pourcentage souscrit : si un client décède et qu’il est assuré à hauteur de 100%, l’assurance rembourse le capital restant dû, la banque lève son hypothèque et l’ayant droit récupère son bien, à condition que la mort soit naturelle. Un suicide ou un meurtre annule ce droit à la propriété!
Si maintenant un couple souscrit à une assurance décès-invalidité à hauteur de 50% chacun et si l’un des conjoints décède, l’assurance ne couvrira que la moitié de l’emprunt. Le co-emprunteur continuera donc de rembourser l’autre moitié de la mensualité non couverte. «C’est pour cette raison que les assureurs recommandent vivement aux couples de se couvrir respectivement à hauteur de 100%, pour que le conjoint survivant devienne immédiatement propriétaire sans engager le moindre frais», déclare un banquier.
En parallèle, la police d’assurance crédit couvre aussi l’invalidité, dont la définition peut différer d’un organisme assureur à l’autre.
Elle peut être totale ou partielle et peut être définie comme une inaptitude morale ou physique constatée, engendrant ainsi l’incapacité totale et irréversible de l’emprunteur de se livrer à un travail ou à une occupation quelconque pouvant générer un gain ou profit et nécessitant l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les actes de la vie courante. L’assurance va donc garantir le remboursement du capital restant dû en cas de perte totale et irréversible d’autonomie. Il est important de noter qu’en fonction de la situation de l’emprunteur, certaines assurances rembourseront directement le reste du capital dû à la banque quand d’autres ne prennent en charge qu’une partie des traites mensuelles du crédit immobilier.

Et en cas de chômage ?

Cela dépend encore une fois des compagnies d’assurance, mais quoi qu’il en soit, il ne s’agira pas d’une couverture en bonne est due forme : l’assurance ne viendra nullement en remboursement de la partie non encore amortie. Elle permettra plutôt au client chômeur de prétendre à un décalage de paiement…Encore faut-il qu’il prouve que la nature de son licenciement est d’ordre abusif, justifié ou économique. Suite à cela, il obtiendra un délai de grâce et son assurance viendra en couverture ou en caution.
Par ailleurs, il est utile de mentionner qu’en cas de rachat de crédit, la police d’assurance prend fin. Si par exemple un couple divorce, et si l’un des conjoints décide de racheter la part de l’autre, il y aura rupture du contrat de crédit initial avec la banque ; le contrat d’assurance annexe tombe à l’eau et n’est pas reconduit. La nouvelle police d’assurance risque d’être paradoxalement plus chère.

Ne subissez pas la pression de la banque

Chaque banque propose une assurance cadre avec une compagnie de son choix. Ce sont généralement des contrats négociés, sous forme de packages qui dépendent du montant de l’emprunt mais dont les termes ne sont pas ‘‘évidents’’. Certes, la loi n’oblige pas le client à souscrire à une assurance auprès de la compagnie de la banque en question mais sur le terrain les banquiers ‘‘forcent la main’’ au client pour qu’il prenne l’assurance figurant dans le package. «Selon la loi, cela pourrait être assimilé à une vente forcée. Mais le malheur est que le client n’a pas la latitude sur les termes et les conditions du contrat d’assurance», explique notre courtier. Pire encore, la contrainte de souscrire au contrat du groupe négocié par l’établissement bancaire est tellement évidente qu’en cas de refus de l’offre, le dossier du client risque tout bonnement d’être rejeté.
Il faut savoir que nul n’oblige le client à la souscrire auprès de la compagnie choisie par la banque. La seule obligation est de couvrir une assurance auprès de la compagnie de son choix pour le capital souscrit.
Il convient aussi de rappeler que le client peut changer d’assurance durant les douze mois qui suivent la souscription au prêt bancaire. Les professionnels conseillent donc de souscrire à sa propre assurance pour réduire le coût du crédit du client et surtout ne pas subir les conditions d’une assurance standard. Exemple de certaines compagnies qui proposent une assurance en prime unique, ce qui contraint le client de payer, avant même le déblocage de son crédit, une assurance d’un montant élevé, puisque payable en une fois. (voir encadré).

Sachez qu’une assurance négociée auprès d’une compagnie n’est pas forcément plus chère. En effet, une assurance groupe suppose que la banque va trancher pour un tarif unique entre les clients très risqués et d’autres qui le sont nettement moins. Il serait, par exemple, inutile pour un jeune cadre d’inclure dans sa prime le risque d’une personne qui frôle la retraite. L’assurance groupe est plus bénéfique pour les personnes plus âgées, tandis que les plus jeunes devraient souscrire à des assurances individuelles, puisque présentant un risque moins élevé et donc une prime nettement moins chère.