Immobilier : combien coûte réellement le mètre carré

Un appartement de 2 MDH acquis à  crédit devrait coûter 2,13 MDH supplémentaires au bout de 25 ans. La charge du crédit représente à  elle seule 73% des charges totales.

On dit souvent que l’investissement dans la pierre rapporte. On peut effectivement vendre un bien immobilier acquis il y a un certain nombre d’années à 20% ou 30% de plus que sa valeur initiale. Cela paraît à première vue rentable. Mais est-ce que cette plus-value est suffisante pour couvrir l’ensemble des dépenses supportées, que ce soit pour l’acquisition du bien (coût du crédit, droits d’enregistrement…) ou pendant son occupation (frais d’entretien, taxes locales,  frais de syndic…) ? Il va sans dire qu’en prenant en considération toutes ces charges, le coût du mètre carré augmente à un niveau bien plus élevé que le prix négocié lors de l’acquisition. Combien donc coûte réellement le mètre carré lorsqu’on souhaite vendre son bien immobilier ? 

Prenons un exemple. Pour un appartement de 100 m2 d’une valeur de 2 MDH (20000 DH/m2), acquis en partie à crédit sur une durée de 25 ans, le propriétaire devrait dépenser 2,13 MDH supplémentaires, et ce, en intégrant l’ensemble des frais d’acquisition et toutes les charges afférentes à la durée d’occupation des lieux. Donc, en tenant compte d’une durée d’habitation de 25 ans, équivalente à la durée du crédit, le coût réel de l’appartement serait de 107% supérieur à son prix initial.

Supposons tout d’abord que, pour ce bien, le propriétaire verse un apport personnel de 25%, soit 500 000 DH. Du coup, la somme à emprunter auprès d’un établissement de crédit est de 1,5 MDH. Cela devrait correspondre à une mensualité de 10 170 DH sur 300 mois pour un taux d’intérêt de 5,95% HT, soit un montant total des intérêts de 1,55 MDH. En y ajoutant l’assurance-crédit de 61 500 DH, les frais de dossier de 4 400 DH, le surcoût lié au crédit s’élève à 1,6 MDH. De plus, le propriétaire devrait s’acquitter des charges liées aux honoraires du notaire (1%) et aux droits d’enregistrement (4%) et de conservation foncière (1%), en plus des frais d’hypothèque (1%). Ce qui augmente la charge supplémentaire de 135 000 DH. Il ne faut pas oublier les différents frais fixes comme le certificat de propriété ou encore les frais de timbre… Ainsi, les dépenses liées à la seule acquisition du bien immobilier se chiffrent à 1,7 MDH dont 73% accaparés par les intérêts du crédit.

Une fois le bien acquis et les clés remises, le propriétaire devrait contracter une assurance multirisque habitation, évaluée par une compagnie d’assurance dans notre cas à 1 600 DH annuellement, soit 40 000 DH toujours sur la base d’une durée d’occupation des lieux de 25 ans. De plus, il se peut qu’il ait à effectuer des aménagements, car, il faut le dire, même pour un logement flambant neuf, certains travaux sont nécessaires (sanitaire, électricité ou encore peinture). Pour cela, il faudrait compter en moyenne 50 000 DH. Notons que la facture peut être encore plus salée si la finition du logement laisse à désirer. Le propriétaire peut être amené à engager un ensemble de travaux qui peuvent porter même sur le changement des poignées des portes, l’aluminium pour les fenêtres, le revêtement du sol… Ceci peut alourdir le coût de l’aménagement de quelques dizaines de milliers de dirhams.

En outre, au cours de la durée d’occupation du bien, le propriétaire devra forcément faire face à la dégradation de son état en raison de l’usure, de l’humidité… Du coup, des travaux de rénovation doivent régulièrement être effectués, ne serait-ce que pour repeindre les murs, remplacer certains tuyaux d’eau ou fils électriques usés. Une société spécialisée dans la rénovation et l’aménagement nous a indiqué que, grosso modo, les frais d’entretien devraient être engagés tous les cinq ans pour une charge totale de
150 000 DH, à raison de 30000 DH par opération.

Il faut exiger au moins le double du prix d’acquisition après 25 ans d’habitation

Il faut prévoir également les frais de syndic, à un minimum de 200 DH par mois, soit 60 000 DH sur la durée d’occupation du logement. Par ailleurs, l’occupant est assujetti à deux taxes, à savoir la taxe des services communaux et la taxe d’habitation. Celle-ci est payée sur la base de la valeur locative annuelle du bien immobilier, à laquelle est appliqué un abattement de 75%. Et c’est sur la base de cette assiette fiscale qu’est pratiqué le taux de taxe d’habitation qui varie de 10% pour les logements dont la valeur locative est comprise entre 5 001 et 20 000 DH, 20% pour ceux dont elle est comprise entre 20 001 et 40000DH, et de 30% pour les biens immobiliers avec une valeur locative supérieure à 40 001 DH. Notons que cette valeur locative, équivalente à la moyenne des loyers pratiquée dans le quartier, est fixée par l’administration fiscale et est révisable par une augmentation de 2% tous les 5 ans. La même assiette fiscale sert de base d’imposition pour le calcul de la taxe des services communaux, dont le taux est fixé à 10,5% pour les biens situés dans le périmètre urbain et de 6,5% dans les zones périphériques. Dans notre exemple, l’appartement pourrait être loué à 8000 DH mensuellement, soit une valeur locative annuelle de 96 000 DH. Avec l’application d’un abattement de 75%, le propriétaire devrait payer, en 25 ans, 61172 DH au titre de la taxe d’habitation et 52392 DH au titre de la taxe des services communaux.

En tout, les différentes charges relatives à la durée d’occupation du logement se montent à près de 374 000 DH.

Mais les dépenses ne s’arrêtent pas là parce qu’à l’arrivée à échéance du crédit immobilier, le client devra solliciter encore une fois le notaire en vue de l’obtention de la mainlevée et l’inscription de la propriété au registre public. En moyenne, il faut payer 1 500 DH pour la mainlevée et 2 000 DH pour les honoraires du notaire, autant pour les frais de timbre et près de 350 DH pour l’enregistrement et l’inscription à la conservation foncière, soit 5 850 DH supplémentaires. Par conséquent, l’ensemble des charges relatives à l’acquisition d’un bien immobilier et à son occupation s’élèvent à 2,13 MDH, soit pratiquement autant que le prix initial du bien qui est de 2 MDH. Donc, chaque mètre carré acquis à 20 000 DH aura généré une charge supplémentaire de 21 300 DH sur 25 ans. 

Si au terme de la durée du crédit le propriétaire souhaite vendre son logement, quel niveau de prix doit-il exiger pour encaisser une plus-value réelle, lui permettant de couvrir toutes les charges supportées depuis son acquisition jusqu’à sa cession ?

Dans cet exemple, le logement doit être cédé au minimum à 4,1 MDH. In fine, le mètre carré qui a été acquis à 20000 DH devrait être cédé à au moins 41 300 DH en vue de couvrir l’ensemble des charges déboursées. Toutefois, en faisant appel à un intermédiaire immobilier pour la vente du bien, vendre à 41 000 DH/m2 ne serait pas une affaire juteuse car en déduisant les frais d’agence, il n’empocherait que 3,9 MDH, soit même pas le coût total et réel du bien. Cela dit, c’est à partir d’un prix de 43 000 DH/m2 que le propriétaire peut espérer réaliser une plus-value. Dans ce cas, elle sera de 37 400 DH.