Fixer le juste prix de vente d’un bien immobilier : Questions à Youssef Benmansour, Co-fondateur du cabinet immobilier Rea Partners

Youssef Benmansour : «L’expertise est facturée 4000 à 10 000 DH HT».

La Vie éco : Quelles sont les étapes suivies par l’expert immobilier pour déterminer la valeur d’un actif immobilier ?
La première étape est la visite de l’actif. Lors de cette visite, l’expert a pour but de déterminer les caractéristiques intrinsèques (état des constructions de l’actif, sa configuration et son usage) et extrinsèques (son environnement immédiat, le tissu immobilier de la zone, son accessibilité, etc.). En deuxième lieu, l’expert mène son étude de marché afin de ressortir des transactions et offres de ventes de biens similaires ainsi que leurs caractéristiques intrinsèques et extrinsèques en vue d’établir les bases de comparaison avec l’actif faisant l’objet de son expertise. En dernier lieu, sur la base de son étude de marché, l’expert a pour but de donner son avis sur la valeur de marché de l’actif en question.
Ceci étant, d’autres étapes peuvent s’imbriquer en fonction de la nature de l’actif et de la méthodologie requise, en plus de la méthode par comparaison directe, à l’instar des terrains qui se prêtent au développement de projets immobiliers. Pour ces derniers, une étude de marché des produits finis qui peuvent être développés et vendus ou loués sur le terrain en question doit être menée ainsi que la réalisation du business plan (bilan-promoteur) sont deux autres étapes qui doivent être conduites pour déterminer la valeur de l’actif. Autre exemple concernant les actifs loués, que l’on appelle également «actifs financiarisés» où l’expert doit mener une due diligence des baux signés avant de déterminer son choix pour l’approche financière à adopter (capitalisation ou actualisation des flux futurs).

Les estimations de valeur obtenues par l’expert concordent-elles avec le référentiel du fisc à qui on reproche une déconnexion de la réalité du marché ?
En effet, ces dernières peuvent être décalées par rapport au référentiel car ce dernier reflète des moyennes de transactions par rapport à chaque type de bien sans prise en considération des caractéristiques intrinsèques de l’actif. A titre d’exemple, un appartement avec une orientation sud vaut forcément plus cher qu’un bien similaire mais orienté nord. En outre, un terrain d’angle avec une profondeur réduite vaut plus cher qu’un terrain d’une seule façade de surface similaire car le terrain d’angle permettra le développement de plus de surface vendable que le dernier.

Combien coûte approximativement une expertise immobilière (appartement, villa) ?
n L’expertise de ce type de bien varie de 4 000 à 10 000 DH HT (hors débours liés aux déplacements le cas échéant), de manière générale et en fonction de la complexité de l’expertise. Ça peut valoir plus cher par exemple lorsqu’une villa est située en zone immeuble, ce qui nécessite donc une méthodologie financière plus complexe.

Hormis le recours aux services d’un expert immobilier, quelles sont les possibilités qui s’offrent à un particulier pour estimer la valeur de son bien à sa «juste valeur» ?
Pour les biens à usage d’habitation, la meilleure manière et la moins coûteuse serait de recueillir les transactions d’actifs similaires à proximité de son bien et de tenir compte des facteurs d’ajustement pour avoir une estimation de la valeur de son bien. Cependant, nous préconisons d’avoir quand même recours à une expertise immobilière indépendante en bonne et due forme afin d’obtenir une valeur tout à fait objective de son actif.

Des conseils aux particuliers pour éviter les arnaques d’intermédiaires malveillants ou non initiés ?
Dans tous les cas, nous préconisons de prendre connaissance de son marché afin d’avoir au moins une fourchette où se situerait la valeur de son bien, et, idéalement, de se faire accompagner par un expert indépendant avant la mise en vente de son bien. Il existe aujourd’hui des experts certifiés au Maroc par des organismes tels que RICS ou TEGOVA qui régissent le métier et qui apportent des garanties aux clients en termes d’indépendance, de standards qualitatifs et de déontologie.