Crédit logement «in fine» : avantageux, mais pas pour tous

Vous ne paierez mensuellement que les intérêts.
Un contrat d’épargne vous permettra de rembourser le capital et
de réaliser des économies d’impôts.
Le crédit n’est intéressant que pour les personnes à  revenu
moyen
et élevé.

Il y a moins d’un an, tous les crédits immobiliers se valaient, ou presque. Dans le jargon des spécialistes du crédit, on les appelle «crédits classiques» ou «crédits amortissables». Amortissables parce que le contractant rembourse mensuellement à  sa banque une somme fixe couvrant une partie du capital emprunté ainsi qu’une partie des intérêts. Mais, au cours de l’année 2005, un autre type de crédits immobiliers a vu le jour au Maroc. Il s’agit du «crédit in fine». Comme l’indique le qualificatif «in fine» (mot latin qui signifie littéralement «à  la fin»), dans ce genre de prêts, le capital emprunté n’est remboursé qu’à  la fin de la durée du crédit. Les échéances à  payer chaque mois ne couvrent donc que les intérêts.

Les échéances mensuelles sont plus conséquentes dans le crédit «in fine»…
Le fonctionnement du crédit «in fine» est simple comparé à  celui d’un crédit classique. Durant toute la durée du crédit, le contractant ne règle que les intérêts. De ce fait, le montant de l’échéance sera moins important que dans le cas du crédit amortissable, ce dernier supposant le remboursement d’une partie du capital. En revanche, si vous optez pour le crédit «in fine», vous êtes obligé de souscrire à  un contrat d’épargne (assurance-vie ou capitalisation) afin d’assurer le remboursement du capital à  l’échéance en une seule fois. Vous serez donc amené à  cotiser dans le produit d’épargne mis en place par la banque, ce qui augmentera le montant de votre échéance mensuelle. Cette dernière deviendra même plus importante que dans le cas du crédit classique.
Finalement, la formule du crédit «in fine» peut sembler moins intéressante que les produits classiques. En fait, le plus grand avantage du crédit «in fine» est d’ordre fiscal. De manière indirecte, il peut vous faire économiser énormément.
…mais vous permettent de faire des économies d’impôt pour compenser

Pour comprendre l’avantage fiscal qu’offre le crédit «in fine», il faut considérer deux éléments.
Le premier concerne les intérêts. Dans le crédit classique, les intérêts baissent chaque mois, vu que le capital restant à  rembourser diminue également. Mais dans le crédit «in fine», les intérêts restent constants, vu que le capital n’est remboursé qu’à  la fin. De ce fait, vous payez en somme beaucoup plus d’intérêts que dans le crédit classique. L’avantage ici est que les intérêts au titre des crédits immobiliers destinés à  financer l’acquisition d’une résidence principale sont déductibles à  hauteur de 10% du revenu brut imposable. Dans le crédit classique, vous n’allez pas profiter pleinement de cet avantage, du fait que les intérêts diminuent, alors que dans le crédit «in fine», vous profiterez pleinement de l’avantage, et ce jusqu’à  la fin.

Le deuxième élément, lui, concerne le produit d’épargne destiné à  rembourser, à  la fin de la durée du contrat de crédit, le capital emprunté. Mais avant de parler de l’avantage fiscal qui y est associé, il est important de souligner que les cotisations que vous verserez sont rémunérées. Pour pouvoir donc rembourser, à  titre d’exemple, un capital de 1 million de dirhams, vous versez en totalité une somme inférieure à  ce montant, ce qui compense une bonne partie du surplus payé en intérêts. Et pour ce qui est de l’avantage fiscal, il faut savoir que les cotisations mensuelles sont déductibles à  hauteur de 100% du revenu brut imposable, ce qui constitue une importante économie d’impôt, surtout pour les personnes se situant dans la tranche supérieure de l’IGR.

L’utilité du crédit «in fine» s’explique donc, en grande partie, par cet avantage lié à  la déductibilité des cotisations. Et c’est pour cette raison que ce type de crédit logement n’a pu voir le jour qu’à  la fin de 2005. Car comme l’explique le responsable d’une banque de la place, avant l’année 2004, la déductibilité des cotisations au titre des contrats d’assurance-vie et capitalisation était limitée à  un seuil très bas, ce qui rendait le crédit «in fine» sans aucun intérêt au Maroc. Mais en janvier 2004, poursuit le responsable, la déductibilité des cotisations est devenue entière, et ce pour encourager l’épargne retraite au Maroc. Une année et demie après, le crédit «in fine» a fini par être lancé. Actuellement, deux banques seulement commercialisent ce type de crédits, à  savoir BMCE Bank et Attijariwafa bank à  travers sa filiale spécialisée Wafa immobilier. Cela dit, il semble, selon des responsables dans les deux banques, que le produit ne connaisse pas encore un grand succès auprès de la clientèle, et ce pour deux raisons. La première est la difficulté d’exposer et d’expliquer aux clients l’avantage du crédit «in fine», vu qu’il est d’ordre fiscal. La deuxième est que, pour des considérations techniques et fiscales, ce type de crédits ne peut être intéressant que pour les personnes à  revenu moyen et élevé (supérieur à  10 000 dirhams net mensuellement), ce qui restreint la cible à  laquelle ce crédit est destiné.

Fiscalité
Pas d’avantages pour l’investissement locatif

L’avantage qu’offre le crédit «in fine» dans les pays étrangers est plus intéressant qu’au Maroc. Au départ, ce type de crédit a été mis en place spécialement pour l’investissement locatif. A titre d’exemple, si vous achetez un logement avec un crédit «in fine» et que vous souhaitez le louer, vous avez le droit de déduire la totalité des intérêts à  payer de votre revenu locatif. Et si le montant des intérêts est supérieur à  celui du loyer, vous créez ce qu’on appelle «un déficit fiscal» qui vous permettra de réaliser une économie d’impôt encore plus importante. Cela s’ajoute bien entendu à  l’avantage lié à  la déductibilité des cotisations au titre du contrat d’épargne.
Au Maroc, aucune déductibilité n’est accordée aux investisseurs locatifs en matière d’intérêts.