Crédit immobilier : renégociez vos taux d’intérêts !

La récente baisse des taux débiteurs ne profite pas qu’aux nouveaux emprunteurs. Les banques n’hésitent pas à accepter de revoir à la baisse les taux par peur que les clients passent chez la concurrence. Le rachat du crédit par une nouvelle banque n’est pas toujours avantageux.

Dans un contexte de ralentissement du crédit, qui se prolonge depuis des années maintenant, la concurrence entre les banques devient de plus en plus rude. Aidées par les récentes baisses du taux directeur de Bank Al-Maghrib, qui se situe actuellement à 2,25% contre 3% en 2014, et la reconstitution des réserves de change qui a épongé le déficit de liquidité sur le système bancaire, elles ont revu à la baisse leurs taux débiteurs pour stimuler la demande et consolider leurs parts de marché, surtout sur le segment très disputé des particuliers.

Le crédit immobilier est parmi les financements qui ont connu les plus fortes baisses de taux. Par exemple, Attijariwafa bank a réduit ses taux fixes de 0,25 point. Ainsi, un taux de 5,25% HT est octroyé aux clients percevant un salaire mensuel net (hors primes) entre 15 000 DH et 50 000 DH. Pour les salariés disposant d’un salaire supérieur à 50 000 DH, le taux est de 5% HT. Quant aux clients standard, percevant une rémunération mensuelle inférieure à 15 000 DH, ils bénéficient d’un taux de 5,75% HT. En outre, les clients privilégiés et les fonctionnaires peuvent bénéficier d’une baisse supplémentaire allant jusqu’à 4,5% HT. De même, BMCE Bank Of Africa a revu ses taux à la baisse pour ses clients haut de gamme à 4,5% HT et pour les fonctionnaires à 4,75% HT, alors que le taux optimal pour ces deux catégories était au minimum de 4,99%. La Banque Populaire a suivi la même tendance en réduisant ses taux pour la clientèle standard de 0,15 point, à près de 5%. Aussi, le tarif pour sa clientèle privilégiée est actuellement de 4,5% HT au lieu de 4,8%. De son côté, CIH Bank fait bénéficier la clientèle standard d’un taux entre 5,25% et 5,75% HT, dépendamment de la durée du financement, au lieu de 5,9%, sachant que la banque appliquait jusqu’à 6,4% il y a près d’un an. Cette dernière s’aligne aussi sur les 4,5% HT octroyés aux les fonctionnaires.

Cette bataille des taux débiteurs entre les banques profite pleinement aux personnes désirant contracter un prêt. Mais pas seulement. Afin de garder leurs clients qui peuvent très bien passer chez la concurrence, elles n’hésitent pas à revoir à la baisse les taux des crédits en cours en les alignant sur les niveaux actuels du marché. Il suffit que l’emprunteur exige une renégociation de son crédit pour qu’il puisse bénéficier d’une économie parfois conséquente.

Prenons l’exemple d’un client standard ayant contracté, le 1er janvier 2010, un crédit immobilier sur 25 ans d’un montant de 1 MDH, à un taux fixe de 7,095% TTC. La mensualité versée est de 7128 DH, hors prime d’assurance décès-invalidité, payée annuellement dans notre cas. S’il décide aujourd’hui de négocier avec sa banque une revue à la baisse de son taux de crédit, ce dernier passerait à 6,325% TTC. Le client payera ainsi une mensualité de 6 769 DH. Soit une économie d’environ 350 DH par mois ou de 81852 DH sur toute la durée restante du crédit.

Le coût du rachat peut être élevé

Ceci dit, renégocier le taux avec sa banque n’est pas la seule option qui s’offre à l’emprunteur. Ce dernier a également la possibilité de solliciter une autre banque pour le rachat de son crédit. L’économie à réaliser pourrait être plus intéressante car le rachat représente un nouveau prêt pour la nouvelle banque. Le différentiel de taux peut atteindre 1 point de pourcentage, voire plus. Mais en cas de rachat, il ne faut pas négliger les frais à supporter dont le montant varie selon la valeur du crédit. L’emprunteur devra en effet payer une pénalité liée au remboursement anticipé du crédit initial (allant de 1 à 3 mois d’intérêts, dépendamment de la banque et du contrat négocié), les frais de mainlevée de l’hypothèque (d’un montant variant de 550 DH à 1 500 DH, selon la banque), les frais de réinscription de l’hypothèque en faveur de la nouvelle banque (1% de la valeur du crédit), les honoraires du notaire (0,5% du crédit initial)… Ainsi, avant de signer le contrat de rachat du crédit avec une nouvelle banque, il est important de s’assurer que l’opération sera financièrement intéressante et que les nouvelles conditions permettront de couvrir le coût de l’opération et de réaliser une économie.

Reprenons l’exemple du client qui a contracté le crédit de 1 MDH. Dans ce deuxième cas, il a pu négocier un différentiel de taux plus intéressant auprès d’une banque concurrente. Cette dernière lui propose un taux fixe de 5,5% TTC, soit 82 points de base de moins que le taux proposé par sa banque. Avec le nouveau taux, le client devra rembourser une mensualité de 6 348,92 DH sur les 19 années restantes. Il économiserait ainsi 95 778 DH en optant pour le rachat, au lieu de 81 852 DH s’il reste chez sa banque. Cependant, il devra débourser les frais d’obtention de la mainlevée (1 500 DH), les honoraires du notaire (5 000 DH), les frais d’hypothèque (10 000 DH) et les frais de dossier (3 000 DH) ainsi que les 3 mois d’intérêts relatifs aux pénalités de remboursement anticipé, soit 12 332 DH. En tout, le transfert du crédit à la nouvelle banque devrait lui coûter 31 832 DH contre une économie de 95 778 DH. Au final, le client réaliserait une économie nette de 63 946 DH et ce, sans intégrer les frais d’assurance décès-invalidité. A propos de cette assurance, si le client avait opté pour une prime unique payée au début du crédit, sa couverture sera systématiquement perdue une fois qu’il change de banque. Il devra alors souscrire une nouvelle assurance auprès du nouvel établissement de crédit en cas de rachat. Si on revient à notre exemple et en tenant compte d’une prime d’assurance de 40 000 DH, l’économie chuterait à 23 946 DH. Notons que d’un point de vue juridique, le transfert de la police d’assurance vers un autre organisme assureur est faisable. Le client peut demander à sa banque initiale le remboursement du reliquat de la prime versée, correspondant aux années restantes de son crédit. Mais cette pratique reste méconnue d’un bon nombre de clients. En tout cas, le processus du transfert d’assurance demeure fastidieux, vu la complexité de la procédure et le fait que chaque banque travaille avec une compagnie d’assurance partenaire.

En somme, faire racheter son crédit par une autre banque n’est pas rentable à tous les coups. Dans notre exemple, le client ferait une économie de 81 852 DH en restant avec sa banque et en supportant un taux de 6,325%. En revanche, s’il opte pour le rachat, son économie chuterait à 23 946 DH, même si le taux est plus intéressant.

Par ailleurs, hormis les frais qu’engendre le rachat du crédit, un autre élément clé est à prendre en considération avant de franchir le pas : le capital restant à payer doit être suffisamment conséquent pour que l’opération soit avantageuse. Autrement dit, il faut que le client déclenche la procédure avant l’écoulement du premier tiers de la durée du crédit, car c’est pendant cette période que la mensualité est constituée de 80% d’intérêts et de 20% du capital. La tendance se renverse au fur et à mesure des remboursements. Ainsi, une personne ayant remboursé pendant 10 ans un prêt immobilier contracté sur 25 ans n’aurait rien à gagner en faisant racheter son crédit car elle aurait déjà payé la majeure partie des intérêts à sa banque.

La baisse des taux a également touché les crédits à la consommation. Attijariwafa bank a réduit ses taux d’un point pour ses clients percevant des salaires supérieurs à 15 000 DH. La catégorie des 15 000 DH à 50 000 DH bénéficie d’un taux pouvant aller à 7,5% HT et celle percevant des rémunérations mensuelles supérieures à 50 00 DH peut emprunter à 6,5% HT. BMCE Bank of Africa a également revu ses tarifs pours les fonctionnaires et les clients conventionnées à 5,75% et 5,95% au lieu d’un minimum de 6,5%. Quant à CIH Bank, la réduction concerne tous les segments. Un client standard peut bénéficier d’un taux de 8,75% voire 8,5% s’il dispose déjà d’un crédit immobilier (contre 9,5% auparavant). Dans le cadre d’une convention, le taux appliqué est de 7%, en baisse de 0,5 point. Aussi, pour les fonctionnaires, la baisse est d’un point, à 6,5%. Enfin, Crédit du Maroc et Société Générale ont lancé une campagne avec un financement de 5,90%.

Le rachat des crédits à la consommation par une autre banque est très peu fréquent, selon un banquier de la place. En effet, la lourdeur administrative dissuade les clients à recourir à ce genre de solutions. Si un client souhaite faire racheter son crédit, il devra évidemment clôturer son compte auprès de son ancienne banque. Qui dit clôture, dit retrait de sa carte bancaire et une longue attente avant d’obtenir une autre auprès de sa nouvelle banque. D’un autre côté, quand le client négocie avec une banque concurrente un taux plus avantageux que celui convenu avec la sienne, celle-ci exige une domiciliation de salaire. Pour ce faire, le client s’adresse à son entreprise (employeur) pour le changement de domiciliation. Avant de procéder au changement, l’entreprise demande au client de lui fournir une attestation de mainlevée sur salaire auprès de son ancienne banque. Or, l’ancienne banque se montre le plus souvent réticente car le client est tenu par un crédit et la seule garantie pour elle demeure cette domiciliation de salaire. Par ailleurs, en cas de rachat de crédit, le client paye à son ancienne banque une pénalité équivalente à un mois d’intérêt sur le capital restant dû.