Ventes judiciaires : de la saisie aux enchères, ce qu’il faut savoir

Quelque 6 274 ventes judiciaires ont été prononcées au premier semestre 2015, contre 5 268 durant la même période en 2014. Même si la saisie immobilière doit légalement intervenir en dernier ressort, la majorité des ventes judiciaires concernent des biens immeubles.

La liquidation judiciaire d’une entreprise ou la faillite personnelle débouchent souvent sur des ventes aux enchères. La procédure, «fantasmée» par le public, constitue le quotidien des tribunaux de commerce. Quelque 6 274 ventes judiciaires ont été prononcées au premier semestre 2015, contre 5 268 durant la même période en 2014, soit une évolution de près de 20%. «Même si la saisie immobilière ne doit intervenir qu’en dernier ressort, c’est-à-dire quand le débiteur n’a pas de biens mobiliers à substituer, les cas les plus fréquents de ventes judiciaires concernent les biens immeubles», explique Ahmed Arroubi, expert judiciaire.

L’huissier peut entrer à l’intérieur du logement en l’absence de son occupant

La saisie immobilière est généralement envisagée si, après avoir reçu diverses demandes de paiement (mises en demeure, notamment), le débiteur ne verse pas les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier, ou ne rembourse pas un ou plusieurs prêts à la consommation. Dès lors, tout bien immobilier dont le débiteur est propriétaire peut être saisi (maison, appartement…).

Le créancier muni d’un titre exécutoire peut s’adresser à un huissier de justice pour obtenir le paiement d’une créance. Dans un premier temps, l’huissier signifie un commandement de payer au débiteur. Le commandement de payer vaut saisie du bien. Dès lors, le débiteur ne peut plus le vendre (sauf dans le cadre de la procédure de saisie), ni le donner, ni percevoir des loyers. Le débiteur peut toujours vivre dans le bien saisi, dans l’attente de la vente (sauf si le commandement de payer ordonne l’expulsion). Le commandement de payer prévoit certaines mentions obligatoires, dont l’obligation de payer la somme due dans un délai qui varie selon la créance et le bien en garantie.

Si la somme due n’est pas remboursée, l’huissier de justice chargé de la saisie du bien est en droit de se rendre sur place. Il établit un procès-verbal (PV) de description du bien saisi. L’huissier peut entrer à l’intérieur du logement en l’absence de son occupant. Le commandement de payer est publié à la conservation foncière dans les 2 mois qui suivent sa signification. Durant ce délai, le débiteur est assigné à comparaître par le créancier à une audience d’orientation.

Les visites sont collectives et fixées à des dates et heures précises

Lorsqu’il s’agit d’un fonds de commerce, l’avis de la mise aux enchères est placardé à la porte principale de l’immeuble où le fonds de commerce est situé, dans le cadre spécial réservé aux affiches placé dans les locaux du tribunal et, enfin, partout où apparaît l’opportunité d’un affichage. Cet avis est, en outre, inséré dans un journal d’annonces légales. Les offres sont reçues par l’agent d’exécution jusqu’à la clôture du procès-verbal d’adjudication, et consignées, par ordre de date, au bas de l’expédition du jugement ou de l’arrêt en vertu duquel la vente est poursuivie. Cependant, plusieurs expertises doivent avoir lieu pour déterminer la valeur du bien immobilier, qui doit être sensiblement équivalente au montant de la somme due. Les juges n’admettent cependant pas que les immeubles soient visités sur rendez-vous. Les visites se déroulent généralement dans les semaines précédant la vente. Elles sont collectives, à dates et heures fixes. «Généralement, une seule visite, d’accès libre, est organisée en présence des avocats, pour une durée d’une à deux heures. Ces visites “judiciaires” ne se font pas toujours dans de bonnes conditions, notamment quand la personne saisie continue à occuper le bien», explique l’expert judiciaire.

Après l’audience d’orientation, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication (vente aux enchères) du bien dans un délai compris entre 2 et 4 mois. Durant cette période, l’annonce de la vente forcée fait l’objet de publicité (publication dans des journaux d’annonces légales, affichage d’un avis devant le bien saisi…). Cette annonce doit permettre d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles. Lors de l’audience d’adjudication, toute enchère est portée par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. La dernière enchère emporte l’adjudication. Toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l’audience d’adjudication, par l’intermédiaire d’un avocat. Cette surenchère est au minimum égale à 10% du prix principal de la vente, et entraîne la fixation d’une audience de surenchère.

Le débiteur peut demander au juge de l’exécution la vente amiable du bien sans attendre l’audience d’orientation. Dans ce cas, le débiteur prévient tous les créanciers concernés par la saisie. L’autorisation de la vente amiable par le juge est alors obligatoire. Ce dernier fixe le prix du bien et fixe une date d’audience finale, dans les 4 mois suivants. Dans l’attente de cette audience, le débiteur doit accomplir les démarches nécessaires à la vente du bien. Durant cette période, le créancier a le droit de demander l’arrêt de la procédure de vente amiable et d’enclencher la procédure de vente forcée du bien. Lors de l’audience finale, si le débiteur justifie d’un compromis de vente, un délai de 3 mois supplémentaires est accordé pour conclure l’acte authentique de vente du bien saisi. Au terme de ces 3 mois, si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, celle-ci est définitive. Faute d’acquéreur (ou si les conditions fixées par le juge pour la vente ne sont pas remplies), le juge ordonne alors la vente forcée du bien.