Immobilier : ce qu’il faut savoir sur le redressement fiscal
10 juillet 2018
Loubna Chihab (263 articles)
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Immobilier : ce qu’il faut savoir sur le redressement fiscal

Pour les opérateurs, le fisc se base sur un référentiel des prix déconnecté de la réalité du marché. La procédure de la contestation d’un redressement fiscal est pénible, longue…et à double tranchant. Le fisc remet l’attestation fiscale après le dépôt de la déclaration de la TPI.

Le fisc est toujours aux aguets, à en croire la montée exponentielle des redressements fiscaux durant ces dernières années, aussi bien du côté des entreprises que de celui des particuliers. Si le redressement des premières porte principalement sur l’IR, l’IS et la TVA, les personnes physiques, elles, sont sévèrement rappelées à l’ordre suite aux transactions immobilières jugées suspectes. Des redressements portant sur la taxe sur les profits immobiliers pour les premiers et sur les droits d’enregistrement pour les seconds.

Mais avant de rentrer dans les détails du redressement fiscal, rappelons la procédure à suivre pour déclarer la vente de son bien immobilier. En clair, lors d’une cession immobilière, le notaire prélève automatiquement du prix de cession le montant de la taxe sur la plus-value à verser à l’administration fiscale. Le vendeur reçoit le montant net de la vente et le notaire prend en charge la déclaration de celle-ci (si le vendeur le lui demande). La procédure est simple et rapide, si, bien entendu, le prix de vente est jugé conforme au prix du marché par les contrôleurs de l’administration fiscale. Il faut noter que l’administration fiscale ne remet l’attestation fiscale qu’après le dépôt de la déclaration de la Taxe sur les profits immobiliers (TPI) et que la déclaration de vente et le versement de la TPI doivent être effectués dans les 30 jours suivant la date de cession. Au delà de ce délai ou en cas de non-déposition, le vendeur est passible d’une majoration et de pénalités de 30,5% du montant principal le premier mois et de 0,5% par mois de retard.

Qui fait l’objet d’un redressement fiscal ?

Les cas de redressement récurrents sont liés au prix des transactions. En effet, la direction des impôts, qui s’appuie sur le référentiel des prix comme base comparative, estime, dans la majorité des cas, qu’une partie du prix de la vente a été dissimulée. Mais au-delà de la pratique du noir, qui soit dit en passant persiste sur le marché, la plupart des contribuables assujettis à un redressement déclarent, jusqu’au dernier centime, le prix de leurs transactions. Certes, le référentiel des prix a relativement régularisé le marché de l’immobilier mais il demeure contesté par un bon nombre d’opérateurs. Selon un notaire de Casablanca, «il y a quelque temps, la Direction générale des impôts a apporté quelques modifications aux barèmes du référentiel, mais ce dernier ne correspond toujours pas à la réalité du marché. Plusieurs propriétaires, surtout ceux ayant acquis leurs biens à des prix plus ou moins élevés, refusent de concéder des baisses et d’être taxés sur la base des prix de l’administration. Certains ont sauté le pas et se sont retrouvés avec des redressements fiscaux infondés, sous prétexte que le prix de la transaction est différent de la valeur vénale fixée par le fisc».

Quels sont les recours possibles pour contester un redressement ?

«L’administration fiscale a sans nul doute un grand pouvoir discrétionnaire, mais le contribuable a tout à fait le droit de contester un redressement estimé non justifié», explique un expert comptable. Il est utile de rappeler la procédure suivie par le fisc pour redresser un individu, déclenchée suite à une dissimulation des prix, d’une déclaration jugée incorrecte de la superficie, d’une insuffisance de déclaration, etc. Concrètement, il envoie dans un premier temps une notification de redressement dans un délai qui diffère selon la nature du contribuable. Ainsi, pour redresser un vendeur, il dispose d’un délai de 90 jours à partir de la date du versement de la TPI. S’il a affaire à un acheteur, le fisc dispose d’un délai plus long, (4 ans), pour réclamer des droits d’enregistrement supplémentaires. La notification doit inclure la nature du redressement, son motif, ainsi qu’une nouvelle base devant servir d’assiette fiscale et le montant des droits complémentaires qui en résultent.
De son côté, le contribuable dispose de 30 jours pour payer le complément d’impôt relatif aux droits d’enregistrement ou à la TPI ou pour contester ce redressement. Il est utile de noter que durant cette période, le notaire est obligé de garder un montant provisionnel conséquent correspondant au montant de la taxe après redressement fiscal.

Pour contester le redressement, le vendeur doit adresser une lettre à l’inspecteur des impôts, laquelle lettre comprendra tous les motifs de contestation. Il est recommandé de joindre certains documents pour appuyer son dossier: le plan du bien immobilier et le permis d’habiter, par exemple. Pour mener à bien cette tâche, il serait préférable de se faire assister par un conseiller juridique.

Une fois la lettre reçue par l’inspection des impôts, celle-ci devra formuler sa réponse dans un délai de 60 jours. Au cas où elle rejette les arguments de la contestation, elle devra notifier le contribuable d’une deuxième lettre expliquant les motifs du rejet et rappelant la base d’imposition. Si ce dernier se résigne à payer, il devra procéder au paiement en l’espace de 30 jours. Dans le cas où il campe sur sa position et refuse de payer, il a la possibilité de saisir la commission locale de taxation, et ce, au plus tard 30 jours après la réception de la deuxième lettre. Cette commission dispose d’un délai de 4 mois pour étudier le dossier et statuer sur l’affaire.

Si la décision prise par la commission s’avère insatisfaisante pour l’une des deux parties, un autre organe peut être sollicité, celui de la commission nationale du recours fiscal (CNRF) dont la mission est de statuer sur les litiges entre le contribuable et l’administration fiscale, et ce, dans un délai maximum de 60 jours suivant la date de notification de la décision de la commission locale de taxation.
La CNRF informe la partie adverse de l’objet du recours et demande à l’administration de lui transmettre les documents relatifs aux actes de la procédure contradictoire. Si dans un délai d’un mois lesdits documents n’ont pas été communiqués, la CNRF fixe ainsi la base d’imposition en tenant compte de celle déclarée par l’intéressé au cas où c’est lui-même qui a saisi la CNRF ou en prenant en considération celle fixée par la première commission.

Au cas où les commissions saisies donnent raison à l’administration, le contribuable est tenu de s’acquitter, en plus de la somme réclamée par le fisc, de pénalités et de frais de retard. Ils correspondent à 30% de l’impôt complémentaire à payer, en plus de 6% annuellement à raison de 0,5% par mois de retard depuis la réception de la 1ère notification de redressement. D’ailleurs, par peur de tomber dans ce “scénario pénalisant”, un bon nombre de contribuables préfèrent se conformer à la décision du fisc au risque d’y laisser des plumes.

Compte tenu de la lenteur de l’épisode de contestation et des frais qu’elle engendre, certains contribuables préfèrent négocier avec l’administration même si la CNRF statue en défaveur du contribuable. Si les deux parties tombent d’accord, la somme à payer peut être réduite de 50%, dans les meilleures des cas. En revanche, si la négociation bloque et que la décision des deux commissions est rejetée, les parties peuvent saisir la justice administrative. Si le contribuable campe sur sa position de refus, la procédure de recouvrement des créances publiques est dès lors engagée. Il faut noter, par ailleurs, que si l’inspecteur des impôts fournit des preuves tangibles relatives à l’existence d’une somme dissimulée dans le montant de la transaction qui figure sur l’acte de vente, le contribuable devra payer le double du montant du redressement exigé par le fisc. En cas de récidive, la procédure pénale peut être engagée par l’administration fiscale.

La prescription opère au bout de quatre ans si l’administration ne procède pas à la réclamation de sa créance, à partir de la date d’enregistrement de l’acte ou de la convention. Selon l’article 232 du Code général des impôts, ce délai de prescription de quatre ans concerne également les insuffisances, les erreurs et les omissions totales ou partielles constatées dans la détermination des bases d’imposition, le calcul de l’impôt, de la taxe ou des droits d’enregistrement. Elle concerne également les omissions au titre des impôts ou taxes lorsque le contribuable n’a pas déposé les déclarations qu’il était tenu de souscrire, ainsi que les insuffisances de prix ou des déclarations estimatives, exprimés dans les actes et conventions. Elle est par ailleurs suspendue pendant la période qui s’écoule entre la date d’introduction du pourvoi devant la commission locale de taxation et l’expiration du délai de trois mois suivant la date de notification de la décision prise en dernier ressort, par l’une des deux commissions.