Fixer le juste prix de vente d’un bien immobilier : mode d’emploi
30 octobre 2018
Loubna Chihab (261 articles)
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Fixer le juste prix de vente d’un bien immobilier : mode d’emploi

Le vendeur n’a pas intérêt à surévaluer son actif au risque de ne pas trouver d’acheteur. La valeur d’un bien ne se résume pas à la superficie habitable, d’autres facteurs comme l’ensoleillement, le quartier et l’âge entrent en ligne de compte.

Que l’on veuille acheter un bien immobilier ou le vendre, il est primordial de connaître sa juste valeur avant d’entamer la transaction. Cette étape est cruciale et dans l’intérêt des deux parties, dans la mesure où le vendeur n’a pas intérêt à surévaluer son actif au risque de ne pas trouver d’acheteur, encore moins le sous-estimer et perdre de l’argent. L’acheteur, lui, a tout aussi intérêt de se renseigner pour ne pas payer plus que le prix du marché. La valeur d’un bien ne se résume pas à la superficie habitable. Plusieurs autres facteurs entrent en lice, que ce soit pour un appartement ou pour une villa. Le quartier, l’âge du bien, l’état physique qui dépend aussi de l’entretien et la facilité d’accès sont tout aussi importants. Dans le cas d’un appartement, l’emplacement exact a son importance. Est-il bien ensoleillé ou non ? Le garage est-il inscrit sur le titre foncier ou s’agit-il d’un immeuble qui n’en est pas pourvu ou dont les places sont insuffisantes ? Y a-t-il une façade qui donne sur la rue ou sur une cour ? Dans quelle partie de l’immeuble se situe-t-il ? Ce sont des facteurs qui influent souvent sur le prix.

Les méthodes d’expertise diffèrent selon la nature du bien

Pour éviter les quiproquos, il est toujours possible de faire appel à un professionnel. En théorie, les méthodes d’expertise diffèrent selon la nature du bien. L’expert valorise le bien en appliquant une ou plusieurs méthodes d’évaluation. Dans la pratique, quatre méthodes sont les plus usitées et les plus pertinentes selon les principes de la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors); une certification qui exige le respect d’un certain nombre d’obligations et de standards à ses membres. On distingue la méthode par comparaison pour les appartements et villas des particuliers, qui consiste à partir directement des références des transactions effectuées sur le marché pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles du produit expertisé. Une deuxième méthode dite du «bilan promoteur» utilisée pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé. Elle peut être également appliquée pour déterminer la valeur d’un immeuble bâti mais destiné à faire l’objet d’une opération de restructuration lourde ou de reconstruction. Enfin, les méthodes dites par le revenu ou le rendement consistent à prendre pour base soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel -le loyer de marché ou la valeur locative de marché par exemple-, soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou d’actualisation sur une période donnée afin d’obtenir une valeur. Ces méthodes se déclinent de deux manières : soit par capitalisation, soit par actualisation des flux futurs (la méthode des discounted cash flow).

Comme expliqué plus haut, une personne qui s’apprête à vendre son bien doit impérativement connaître sa juste valeur. En face, l’acheteur potentiel doit prendre en compte d’autres éléments, avant d’effectuer la transaction. Il devra, entre autres démarches, demander au vendeur le certificat de propriété du bien, consulter le titre foncier au niveau de la conservation foncière. En parallèle, il devra s’assurer auprès de la Direction générale des impôts que le bien n’est pas grevé de passif fiscal. Autre élément majeur à vérifier auprès du syndic, en cas de copropriété : le règlement de la copropriété et le quitus des copropriétés. Ce dernier document est extrêmement important, dans la mesure où il donne le droit au syndic de poursuivre en justice un propriétaire de bien en copropriété pour non-paiement des arriérés de syndic.

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Loubna Chihab

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