Litiges relatifs au bail : la nouvelle loi ne règle rien !

La réglementation ne fait que judiciariser encore plus les rapports entre bailleurs et locataires. Les juges continuent de puiser dans le code de procédure civile pour «automatiser» les règlements de conflits. Le dépôt de garantie, principale source de conflit.

Endiguer les conflits et équilibrer les droits entre propriétaires et locataires, tels étaient les objectifs des initiateurs de la nouvelle loi sur le locatif résidentiel et professionnel. Seulement, après sa publication en juillet dernier, plusieurs professionnels se montrent sceptiques quant à la capacité de cette nouvelle réglementation d’éviter les litiges relatifs au bail, qui représentent à eux seuls plus de 30% de l’activité des juridictions civiles. «Cette loi ne va en réalité que judiciariser encore plus les rapports entre bailleurs et propriétaires», explique Mourad Remdani, avocat à la Cour. «La réduction du délai de prescription des droits en jeu (de 6 à 3 ans), et la multiplication des motifs pouvant aboutir à une résiliation judiciaire ne jouent pas en faveur de la stabilité des rapports entre les deux parties», ajoute-t-il. «Il suffit désormais d’un simple retard de paiement ou de la constatation d’une dégradation négligeable de la chose louée pour que le propriétaire puisse demander au juge de résilier le contrat», indique cet agent immobilier de la place. Ce qui conduira non seulement à l’engorgement des tribunaux, mais également à l’allongement de la durée des procédures devant les magistrats. Le bailleur est également loin d’être protégé. «Le décès du locataire n’ouvre plus droit à la résiliation, sauf en cas d’absence des ayants droit du défunt, selon l’article 53 de la nouvelle loi, ce qui rend la restitution de la chose louée beaucoup plus compliquée pour les propriétaires dans le besoin», indique de son côté Me Abdellatif Yagou, notaire.

Pour parer à la multiplication des conflits, les juges continuent de puiser dans le code de procédure civile et appliquent des procédures systématiques à chaque litige. D’abord une procédure de conciliation préalable est provoquée par le juge et au bout de laquelle ce dernier dresse un procès-verbal qui possède la même valeur qu’un jugement. Dans la pratique, le demandeur remplit un formulaire au greffe. La date de conciliation est communiquée aux parties dans un délai de quinze jours à un mois après la demande. La partie adverse n’est pas tenue de se rendre à cette audience de conciliation. En cas de désaccord sur place ou d’absence de la partie adverse, la phase procès démarre. Le magistrat met alors en place une «procédure simplifiée». Le demandeur n’a pas besoin de délivrer une assignation : il suffit d’une lettre déposée au greffe. Il pourra ensuite exposer ses arguments oralement, lors de l’audience. Le magistrat peut alors qualifier la demande du demandeur en injonction de faire, qui est un moyen d’obliger son «adversaire» d’exécuter ses engagements (réparations, travaux, etc.) dans le cas du locataire, ou alors simplement une injonction de payer dans le cas du bailleur. Les juges ont cependant décrété qu’en aucun cas le locataire ne peut volontairement cesser de payer son loyer pour contester son montant ou faire pression sur le bailleur pour qu’il respecte ses obligations, mais il peut tout de même, en cas de différend avec le bailleur, demander au juge d’instance l’autorisation de consigner son loyer sur un compte bloqué à la caisse du tribunal. Dès que le bailleur et le locataire trouvent une solution à leur désaccord, les fonds sont alors débloqués puis versés au propriétaire bailleur.

L’état des lieux désormais obligatoire

Mais la nouvelle loi a apporté certaines nouveautés loin d’être inutiles. Ainsi, le contrat doit être impérativement formulé par écrit. Il doit contenir les noms et prénoms des deux parties, leurs professions, la dénomination et la raison sociale… Par ailleurs, un état des lieux est désormais obligatoire -prévu dans les articles 7 et 8 et effectué par les deux parties lors de l’entrée et de la sortie des lieux loués. L’article 21 de la nouvelle réglementation prévoit désormais une caution versée par le locataire de 2 mois de loyer maximum. Elle doit notamment couvrir le risque de loyers impayés et toutes dégradations apportées au logement par le locataire. La caution est restituée dans un délai maximum de 2 mois à compter de la date de cessation du contrat. Pour ce qui est du prix, l’augmentation du loyer ne peut avoir lieu dans un intervalle de temps inférieur à trois ans, à compter de la date de la transaction. La loi permet au propriétaire et au locataire de se mettre d’accord sur les conditions de cette révision, entraînant soit une augmentation soit une réduction du loyer. L’augmentation de loyer est toutefois encadrée. Elle ne peut pas dépasser 8% pour les locaux à usage d’habitation et 10% pour les locaux à usage professionnel. En revanche, les tribunaux disposent du pouvoir d’augmenter jusqu’à 50% des loyers dont le montant ne dépasse pas 400 DH par mois.

Selon les magistrats, la principale source de conflit entre propriétaires et locataires concerne «le dépôt de garantie» (généralement sa non-restitution par le bailleur), suivie des demandes relatives aux «troubles de jouissance» (insalubrité, humidité, mauvaise isolation, chauffage défectueux, etc.). Viennent ensuite, dans l’ordre, les charges locatives, les réparations, les litiges liés à la copropriété, les loyers, les expulsions, puis l’accès à la location et l’état des lieux.