Le crédit à la promotion immobilière baisse, mais pas pour tous les segments du marché

L’encours des financements de programmes haut standing et de logement économique et social ont crû respectivement de 5% et 25% en 2015. La baisse ne concerne que les crédits aux promoteurs du logement moyen standing et de résidences secondaires dont les financements ont reculé de 9 et 18%.

Si l’on sait que le crédit à la promotion immobilière n’est pas au mieux de sa forme depuis quelques années, il ne faut pas en déduire que tous les segments du secteur immobilier sont logés à la même enseigne. Une étude de Bank Al-Maghrib, menée sur la base des données de sept banques cumulant 96% de part de marché en termes de crédit à la promotion immobilière, en apporte la preuve. Ainsi, quand on décompose le recul de 9% des financements destinés à la promotion immobilière, à 66,5 milliards de DH en 2015, on s’aperçoit qu’il n’y a que les crédits pour la construction de programmes de moyen standing et ceux de résidences secondaires et touristiques qui accusent le coup. Les premiers baissent de 9,6% tandis que les deuxièmes reculent de 18,2%. En revanche, et c’est là une surprise, les programmes de haut standing ont vu le stock de leurs financements croître de 5,4% l’année dernière. Et quoiqu’on en dise, le logement économique et social reste de loin le segment le plus appuyé par les banques avec une hausse de son encours de crédits de 25,2%.

De manière générale, l’évolution des crédits à la promotion immobilière par segments indique que les banques orientent judicieusement la distribution de leurs financements. En effet, si l’on rapproche ces chiffres des résultats de l’enquête sur la demande en habitat dévoilée par le ministère de l’habitat ces derniers mois, il ressort que les segments les plus appuyés par les banques sont ceux qui intéressent le plus les acquéreurs. Les 1,6 million de demandeurs de logements recensés par l’enquête (dont 1,2 million de potentiels acquéreurs immédiats) comptent pour près des deux tiers d’entre eux débourser entre 140 000 et 400 000 DH pour l’acquisition de leur logement, ce qui renvoie au segment économique et social et justifie bien que ce compartiment capte une grande partie des nouveaux crédits à la promotion immobilière.

Durcissement des conditions de financement

Quant aux logements de plus de 1,6 MDH que l’on peut assimiler à du haut standing, ils intéressent une part appréciable de 10% des acquéreurs potentiels recensés par l’Habitat, ce qui légitime la croissance de ses crédits. Là où la logique n’est pas respectée en revanche, c’est pour le logement de moyen standing (entre 410 000 et 1,5 MDH) qui, tout en intéressant 23% de la demande, voit ses financements baisser. Ce recul peut être le fait des promoteurs eux-mêmes puisqu’ils ont tendance à privilégier le financement par fonds propres sur ce segment, ainsi que l’expliquent les professionnels. La baisse des financements de logements secondaires ne tombe pas elle non plus sous le sens vu que l’Habitat estime ce marché à 4% des 1,6 million de demandeurs potentiels. A ce stade, précisons que la baisse des crédits peut aussi s’expliquer par la persistance du durcissement des conditions de financement par les banques pour des considérations de risque. Celui-ci ne faiblit pas en effet pour la promotion immobilière, à savoir que les créances en souffrance détenues sur le secteur du BTP (dont la promotion représente l’essentiel) ont progressé de 5,2%, portant le taux de sinistralité de la filière à 6,3% en 2015, contre 5,7% en 2014. La persistance de la montée du risque sur la promotion a valu à ce secteur d’être retenu comme facteur à risque pour le système bancaire, dans les conclusions du programme d’évaluation du secteur financier national (FSAP), mené en 2015 par le FMI et la Banque Mondiale. Et c’est spécifiquement le risque d’accroissement des difficultés de trésorerie rencontrées par plusieurs entreprises de la promotion qui inquiète le plus.