La Conservation foncière débordée par l’éclatement du foncier urbain

La majorité de ses moyens techniques est engagée en zone rurale. Principales sources du morcellement: la promotion immobilière et les liquidations successorales. Pour les dossiers de succession, la loi prévoit des modes de gestion alternative au morcellement.

Avec la généralisation de la copropriété, le nouveau mode d’habitation urbain pousse de plus en plus au démembrement des propriétés foncières. En effet, on assiste depuis la moitié de la dernière décennie à la multiplication des titres fonciers parcellaires. «Que ce soit l’activité de la promotion immobilière ou les liquidations successorales, cette tendance irréversible s’accompagne de procédures lourdes et, surtout, de l’engagement de moyens techniques que l’Agence nationale de la conservation du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) doit d’abord mettre au profit des zones rurales», explique un responsable du cadastre casablancais.

Pour un terrain nu comme pour une indivision successorale, la division d’un titre foncier n’est pas une mince affaire. L’immeuble en question fait au départ l’objet d’un titre foncier unique. L’opération de morcellement va consister à diviser de ce titre foncier (dit titre-mère) des titres parcellaires distincts correspondant à chacune des parties (ou appartements) à diviser. Tout requérant de morcellement est tenu de produire à ses frais, à la conservation de la propriété foncière, le plan régulier nécessaire à l’opération requise. Ce plan, ainsi que les travaux nécessaires à son établissement doivent être exécutés suivant le cahier des prescriptions communes applicables aux travaux topographiques dépendant de la division du Cadastre et de la Cartographie. L’original du dossier topographique et le plan sont déposés à la Circonscription topographique intéressée aux fins de vérification. «Ces démarches impliquent l’intervention d’ingénieurs topographes dépêchés par l’agence, mais dans la majorité des cas, ces derniers sont dépêchés en zone rurale où l’immatriculation est encore en cours», continue notre source. En effet, dans le rapport d’activité de l’année précédente, l’on remarque que plus de 75% des moyens techniques engagés par l’ANCFCC sont dirigés vers le milieu rural, au vu de l’urgente incorporation des terres agricoles dans les livres fonciers.

L’indivision ne représente plus que 30% des titres fonciers

Si cet éclatement est certes dû à l’évolution du marché immobilier, l’un des facteurs adjacents est la disparition du régime de l’indivision au profit du morcellement des titres. Selon les chiffres de l’agence, l’indivision représentait plus de 65% des titres fonciers entre 1990 et 2005, aujourd’hui, elle ne représente que 30%. «L’indivision est dans la majorité des cas le résultat d’un héritage. Mais la cohabitation entre héritiers n’est plus d’actualité, puisque les consorts choisissent généralement de morceler le bien ou de le liquider (ndlr : une éventuelle liquidation débouche également sur un morcellement)», explique Abdellatif Yagou, notaire.

Ce régime d’indivision était en réalité une source de quiétude pour les responsables de la Conservation foncière, puisque, d’une part, le titre foncier était intact, et, d’autre part, rares sont les litiges y afférents. Seulement, à la différence de la copropriété, l’état d’indivision est une situation juridique dans laquelle les propriétaires indivis ou co-indivisaires détiennent des droits de même nature sur un même bien, mais sans qu’aucun d’entre eux ne détienne individuellement et de façon autonome un droit exclusif sur ledit bien. Autrement dit, c’est l’ensemble des co-indivisaires qui est propriétaire du bien et non chaque co-indivisaire pris individuellement. Ceci a pour conséquence une gestion commune du bien indivis, afin d’éviter une paralysie dans son utilisation ou son exploitation. Mais l’évolution sociologique de la cellule familiale -qui tend plus vers la séparation entre héritiers- pousse donc vers la copropriété post-partage (au cas où il n’y a pas de liquidation du bien). En effet, la copropriété des immeubles bâtis suppose la détention de droits de propriété exclusifs sur les parties privatives de chaque lot de copropriété. Cet état de fait ne peut juridiquement se retrouver dans l’indivision. Pourtant, pour éviter cet éclatement, la loi sur l’immatriculation foncière institue des modes d’exploitation alternatifs au partage physique, à savoir soit une gestion collective, soit une gestion à tour de rôle par les indivisaires, soit une gérance déléguée en cas de location. Aussi, pour les indivisaires qui veulent acquérir les parts indivises des autres co-indivisaires, ils peuvent obtenir des prêts auprès des établissements de crédit.

Le droit pour un co-indivisaire de demander le partage peut être qualifié d’absolu puisqu’il est indépendant de toute volonté contraire qui prétendrait s’y opposer. Il s’impose, aux coïndivisaires, qui ne peuvent empêcher l’un d’entre eux de sortir de l’indivision, et cela quelle qu’en soit la raison. La Cour de d’appel de Casablanca a même renforcé ce droit. Même si la demande n’est motivée que par la seule intention de nuire aux coïndivisaires, ces derniers ne peuvent s’y opposer : l’abus de droit est expressément écarté en la matière.