Immobilier : et si les promoteurs se mettaient réellement à l’écoute du marché !

Les clients deviennent plus exigeants sur la qualité et le confort dans les bâtiments. Ils se plaignent de la densité, de l’architecture basique, de la fermeture des pièces l’une sur l’autre… Un acquéreur peut dépenser plus de 10% du prix d’achat pour réparer les imperfections.

Promoteurs, agents immobiliers, architectes et bureaux d’études: nul ne peut plus nier les difficultés du secteur immobilier. Tous font état d’une offre variée et adaptée aux budgets, face à un marché désespérément calme. L’explication doit donc venir des clients. Au delà du prix, sont-ils réellement satisfaits de l’offre actuelle ? La décision d’acquérir un bien immobilier est en effet déterminée par de multiples facteurs, dont la qualité. S’il y a des vices dont un particulier peut s’accommoder tant bien que mal, à l’instar des isolations thermiques (obligatoires mais non encore applicables) et phonique , il y en a d’autres sur lesquels il ne fera pas de compromis. Par exemple, beaucoup reste à faire en matière de confort, quand bien même la construction réponde à certaines exigences réglementaires liées notamment à la sécurité et solidité du bâtiment. L’explication est simple : dès lors que les promoteurs respectent les exigences légales, ils ne fournissent plus autant d’efforts dans les matériaux utilisés, la finition et le design, notamment. «Compression des marges oblige, il ne reste qu’à réduire les coûts de la construction», justifie un promoteur.
Un agent immobilier à Casablanca, lui, rapporte le mécontentement de plusieurs clients par rapport à la finition d’un projet immobilier d’un promoteur de renommée. «Acquérir un bien à 4 MDH et devoir refaire toute la finition avec un budget de près de 500000 DH est quand même décevant. Cela constitue non seulement un surcoût, mais pénalise l’acheteur puisqu’il ne peut occuper son bien immédiatement», illustre-t-il.

La répartition classique des pièces

Les clients, actuellement plus avertis et plus exigeants, prennent leur temps avant de franchir le pas, comparent les biens de différents promoteurs, posent plusieurs questions… Parmi leurs exigences, «d’abord l’utilisation de matériaux qui ne laissent pas apparaître les conséquences de l’humidité ou encore des fissures dans les murs», explique un intermédiaire immobilier.
Certains clients scrutent l’aspect architectural et réclament plus de modernité. Ils veulent des pièces plus ouvertes sur la pièce principale, ou sur la cuisine par exemple, ou encore des fenêtres plus grandes, une baie vitrée… «L’architecture classique selon laquelle un bien immobilier est conçu en un salon rectangulaire sous forme de U, un couloir, 2 pièces mitoyennes… ne fait plus recette», explique un architecte. Les clients demandent plus de créativité, d’orientation vers le soleil, de peintures autres que classiques, en évitant la couleur blanche… Autre point évoqué par nombre de clients : «L’impossibilité de disposer d’une intimité dans les complexes résidentiels de haut standing en raison du vis-à-vis», remarque un architecte. A cela s’ajoutent des exigences en matière de disponibilité d’espaces verts, de divers équipements comme une salle de sport, des endroits d’attraction pour les enfants…

Une erreur lourde de conséquence, beaucoup de promoteurs se passent des études de marché

Il n’est certes pas rare de trouver des projets immobiliers offrant ce type d’équipements, mais ils sont généralement destinés aux clients plutôt aisés et non à la classe moyenne. Celle-ci pâtit toujours d’une offre inexistante et inadaptée à son budget. Le logement social, lui, et malgré tout le succès qu’il a connu auprès de certains ménages, compte tenu de sa contribution à l’amélioration de leur situation, reste un produit peu apprécié. «La superficie du bien comprise entre 50 et 60 m2 est loin d’être adéquate pour un couple avec enfants, les pièces sont exiguës et les murs ne sont pas épais», souligne un architecte.
Si ce type de plaintes revient fréquemment, c’est que les promoteurs ou développeurs de projets, au delà du renchérissement du coût de la construction, n’effectuent pas d’études de marché en vue d’identifier les besoins des clients. Ceux qui le font se comptent sur le bout des doigts, et réalisent des projets à taille humaine. Finalement, «il reste beaucoup à faire en matière d’architecture, de confort et de design, mais malheureusement les promoteurs, dans leur majorité, ne sont pas prêts à miser gros sur ces critères, car cela renchérirait le coût de revient, et de facto augmentera le prix de vente. Ce qui ne jouera pas en faveur des clients, surtout par cette conjoncture actuelle», regrette un architecte.