Résidences universitaires privées : les investissements se multiplient

Pour le moment, le privé a ouvert 31 résidences d’une capacité totale de 17 000 lits. Le rendement est estimé à 8% en moyenne contre la moitié pour le locatif résidentiel classique. Des acteurs, comme la Fondation Cheikh Khalifa Ibn Zaid Maroc, ont rejoint Ynna holding et le groupe CDG sur ce marché.

S’il est bien un créneau dans le secteur immobilier qui attire un nombre croissant d’investisseurs, c’est bien les résidences étudiantes. A côté de l’offre publique, beaucoup d’acteurs privés s’y sont lancés. A ce jour, on en compte pas moins de 31, dont 4 sont construites dans le cadre du Partenariat Public Privé (PPP). Deux conventions sont en phase de signature et 8 résidences sont en cours de construction dans le cadre du PPP.

Parmi les précurseurs, on a Ynna holding, à travers la Fondation Miloud Chaabi. Elle a réalisé plusieurs projets dont une cité universitaire de 1950 lits ouverte en 2005 à Kénitra, une autre de 1268 lits à Agadir et 12 Dar Talib et Dar Taliba à Essaouira, Bejaâd, Mohammédia et Ksar Kbir. En outre, la fondation a créé un noyau universitaire à Essaouira en 2005 et le complexe scolaire Al Qalam à Agadir en 1995 et Tanger 2015.

Le groupe CDG, par le biais de sa filiale Dyar Al Madina, a construit également des résidences sous le nom «Bayt Al Maarifa» aussi bien à Rabat qu’à Casablanca, El Jadida et Meknès. La Fondation Cheikh Khalifa Ibn Zaid Maroc, quant à elle, propose deux adresses à Casablanca, bd. Ziraoui et Casa Anfa. Toujours dans la capitale économique, Loge-études, propriété de Complus Sarl, met 200 lits à la disposition des étudiants dans le quartier Oasis.

L’Etat mobilise son foncier

«L’offre commence à se développer dans toutes les villes du pays», explique Noureddine Touhami, directeur de l’Office national des œuvres universitaires, sociales et culturelles (ONOUSC), organisme placé sous la tutelle du département de l’Enseignement supérieur, en charge entre autres de ce secteur. Le besoin est énorme. Pour preuve, les cités universitaires publiques offrent 63 000 places contre 17 000 seulement pour le privé, pour 960000 étudiants. Soit un taux de couverture de l’ordre de 8%. L’Etat n’a pas lésiné sur les exonérations fiscales pour encourager l’investissement. Celui-ci doit être engagé das le cadre d’un partenariat public-privé, selon des exigences techniques et réglementaires. Une convention tripartite est conclue entre, d’une part, le porteur du projet, et, d’autre part, le ministère de l’enseignement supérieur et celui de l’économie et des finances pour une durée de 40 ans, renouvelable à la demande de l’une des deux parties. L’enseignement supérieur intervient via l’ONOUSC dont l’une des missions consiste à accompagner l’acteur privé pour la facilitation des procédures administratives (autorisations nécessaires et autres obligations légales). Cet organisme est également chargé du suivi de la réalisation du projet de résidence estudiantine, du suivi de l’exploitation de celle-ci et de la vérification régulière du respect par le partenaire de ses engagements. Le ministère de l’économie et des finances, en ce qui le concerne, agit à travers la Direction générale des impôts pour accorder lesdites incitations fiscales.

Il y a deux formules : soit le promoteur dispose déjà d’un terrain, soit il arrive à en trouver un appartenant à une université, aux Domaines ou au ministère de l’enseignement supérieur. Dans ce second, un contrat de bail est signé avec l’Etat, en plus de la convention tripartite. «Le premier cas est le plus courant, compte tenu de la rareté du foncier qui relève de l’Etat», précise M.Touhami. On en déduit une possible hausse du coût des projets. C’est ce que confirme un acteur du marché. «La location du terrain s’effectue à un prix convenu entre les deux parties, révisable tous les 3 ans. Il était de 12DH/m2, il y a quelques années, et tourne autour de 22 DH/m2 actuellement», renseigne-t-il.

Le loyer va de 1700 DH à 5000 DH/mois pour un studio

Malgré tout l’investissement reste lucratif. Le taux de vacance est presque nul, eu égard à la forte demande. La rentabilité est estimée autour de 8%, soit mieux que le locatif résidentiel qui ne rapporte plus que 4%. Le loyer est compris entre 1700 et 2500 DH/mois pour une chambre double en fonction de l’emplacement de la résidence. Il faut 5000 DH pour un studio. «Le loyer comprend, par ailleurs, la consommation d’eau et d’électricité qui est généralement plafonnée à 2m3 d’eau et 30 kwh d’électricité. Une fois que cette consommation est dépassée, l’étudiant paie le différentiel, étant entendu que des compteurs sont installés dans chaque chambre», explique un opérateur qui compte se lancer bientôt dans ce créneau. Il n’est pas le seul, puisque l’ONOUSC reçoit plusieurs demandes de construction de nouvelles résidences ou d’extension de l’existant.

L’investisseur est exonéré des droits d’enregistrement et de timbre, de la taxe professionnelle, des droits d’inscription sur les livres fonciers, de la taxe sur la valeur ajoutée, de la taxe d’habitation et de tous impôts, taxes, redevances et contributions en faveur des collectivités. Le taux de l’Is est fixé à 17,5% et celui de l’IR à 20%, et ce, durant les 5 années suivant la date d’obtention de l’autorisation d’habiter.

 

Certaines résidences de base sont constituées de dortoirs. D’autres comprennent des chambres avec cuisine et latrines communes à l’extérieur. Cependant, ces types d’aménagement sont désuets.

Aujourd’hui, certaines résidences sont équipées d’une salle de bains et d’une kitchenette à l’intérieur de la chambre. Les chambres peuvent aller d’un seul lit à 4, en fonction du modèle choisi, avec une superficie qui varie de 15 à 20 m2. Des résidences proposent même des studios, des chambres réservés pour les parents qui rendent visite à leurs enfants ou encore des chambres pour les personnes à mobilité réduite. En sus, des salles de lectures et/ou des bibliothèques sont aménagées. La Fondation Chaabi par exemple propose également des salles de travail, de jeux, TV, de tennis de table, des terrain de football, de basketball et de mini-foot, en plus d’un espace wifi et un théâtre en plein air.