Locaux commerciaux : le secteur se restructure

Après l’euphorie qui a duré jusqu’en 2010, le marché a subi une correction assez sévère. L’offre porte sur la vente alors que la demande cherche la location. Les prix ont baissé de 20 à 30% par rapport à la moyenne des quatre dernières années.

Le secteur immobilier évolue de la même manière, tous segments confondus. Le segment des locaux commerciaux est dans la même situation que celui des biens résidentiels, dans le marasme depuis quelques années avec une offre abondante et une demande qui se manifeste mais tarde à se concrétiser.

Après l’euphorie qui a duré jusqu’en 2010, voire plus, s’en est suivie une stagnation totale. Les prix, qui avaient déjà atteint des sommets -jusqu’à 100 000 DH/m2 dans des zones premium-, étaient restés inchangés. Les investisseurs croyaient dur comme fer que le marché allait reprendre. Espoir déçu. Cette pause peut toutefois être considérée comme bénéfique, d’autant qu’elle a permis de restructurer le marché dans son ensemble. «Le marché est en quasi-stagnation mais il se professionnalise. Les opportunistes et spéculateurs sont écartés. L’offre existante actuelle est structurée et jugée satisfaisante», explique Moncef Lahlou, PDG de Capital Foncier, agence immobilière. Reste que les commerçants cherchent à louer, en vue de réduire leurs charges surtout en début d’exercice, alors que les propriétaires préfèrent vendre, ne serait-ce que pour éviter les tracas liés à la location. En fait, «la demande porte sur la location surtout pour les petites sociétés, qui ont un objectif de croissance et dont l’acquisition du local pèsera fortement sur la trésorerie», précise M.Lahlou. De son côté, Karim Tazi, directeur général délégué à A.Lazrak Advisory & Brokerage, éclaire: «Les commerçants ne franchissent l’étape d’acquisition de leur local qu’une fois leur activité stabilisée. De même, les banques étudient l’évolution de l’activité commerciale et sa rentabilité avant d’octroyer le financement nécessaire à l’achat».

De plus, «malgré les signes de reprise, la conjoncture économique reste moyenne et le pouvoir d’achat ne progresse pas. Les commerces existants peinent à retrouver leurs niveaux de chiffres d’affaires passés et les nouveaux entrants sont plus prudents sur les performances de leurs projets. Le marché se caractérise par une offre abondante, que ce soit en première ou en seconde main face à une demande prudente et restreinte», souligne M.Tazi.

Une offre abondante

Un autre facteur tout aussi important contribue à réduire l’attractivité de ces biens. Il s’agit de l’ouverture de plusieurs centres commerciaux, proposant des biens à des prix plus élevés que les autres, certes, mais qui disposent de nombre d’avantages comme la sécurité, le stationnement… Par ailleurs, la démocratisation des achats en ligne, au Maroc comme à l’étranger, ont contribué également à orienter un type de la demande vers ce business, plus rentable, sans charges conséquentes.

Les prix qui, rappelons-le, étaient exorbitants, il y a quelques années, sont en repli. «Il ne s’agit pas d’une baisse à proprement dit, mais plutôt d’une correction», atteste M.Tazi. La baisse est de 20 à 30% par rapport à la moyenne des quatre dernières années. Cette correction concerne toutes les villes, avec toutefois des disparités. Si Casablanca est la ville qui se maintient le mieux- et Rabat dans une moindre mesure- , la situation est chaotique à Fès, où les prix ont reculé de plus de 50% dans certains cas. Actuellement, «les transactions se font à des prix en phase avec le taux d’effort acceptable des activités projetées. Ces derniers se situent entre 5 et 20% du chiffre d’affaires», souligne M.Tazi. Cette situation morose, ponctuée par quelques transactions, devrait se maintenir jusqu’à la fin de l’année.

L’indice des prix des actifs immobiliers, publié par Bank Al-Maghrib, fait ressortir une légère progression des prix des locaux commerciaux à 0,1%, en glissement trimestriel sur les trois premiers mois de cette année. En glissement annuel, les prix ont accusé un repli de 0,2%. Du côté des transactions, la situation n’est guère reluisante. Le volume des ventes sur ce type de biens s’est replié de 11% sur un trimestre et de 6,3% sur une année.