Immobilier professionnel : après le boom, place à l’accalmie

La superficie destinée aux plateaux de bureaux est estimée à 1,77 million de m2. Une offre non négligeable devrait arriver dans le secteur du retail. 40% des visiteurs sélectionnent leur centre commercial en fonction des restaurants présents sur les lieux.

Le marché de l’immobilier professionnel à Casablanca fléchit légèrement depuis 2015, suite à une période de quasi-stagnation étalée de 2010 à 2014 précédée d’une forte hausse entre 2006 et 2009. Selon Jones Lang Lassalle (JLL), multinationale spécialisée en conseil immobilier d’entreprise, il s’agit d’une période de correction qui se caractérise par une baisse de la demande sur le marché immobilier, mais qui est accompagnée par le renforcement de la présence des petits acteurs locaux, l’arrivée de nouvelles enseignes «mass market» et le développement de nouveaux centres commerciaux communautaires dans des nouvelles zones urbaines.

Diversification de l’offre

Cela dit, le marché immobilier professionnel a enregistré des performances appréciables au 1er semestre de l’année précédente. La situation s’est inversée au second semestre où le secteur a été moins dynamique. En effet, le nombre de transactions a chuté dans tous les segments en raison d’une baisse de la demande mais aussi de la rareté des actifs matures de bonne qualité et disponibles à la vente.

Au niveau des plateaux de bureaux, la capacité du marché se situe à 1,77 million de m2 GLA (surface locative brute), selon le cabinet, sachant qu’environ 50 000 m2 ont été introduits au 1er semestre. Aucune offre neuve n’a été apportée les six derniers mois de 2018, consécutivement aux retards de livraison de l’immeuble SGTM (5500m²), de l’immeuble CCF (14000 m²) et de l’immeuble Greenworks Centre situés en entrée de ville et à Casanearshore. Cependant, dès 2019, l’offre devrait augmenter et se diversifier davantage. Environ 90 000 m² devraient être achevés, portant le stock total à 1,86 million de m².

Par quartier, l’offre à Casanearshore devrait progresser au cours des deux prochaines années avec la livraison de la parcelle «K», d’une superficie de 16 000 m², en 2019, et de la parcelle «R», de 34000 m², en 2020. La zone de la Corniche Ain Diab, elle, sera enrichie par la livraison de la 2e tranche de la Marina de 17 000 m² prévue au 1er trimestre 2019.

Le retail, de son côté, n’a pas connu de changements significatifs. Le stock total de retail dans les centres commerciaux est resté inchangé en 2018, représentant environ 143 000 m². De nouvelles surfaces devraient s’ajouter au marché début 2019 avec la livraison de 40000 m² GLA à la Marina de Casablanca et 37 000 m² GLA avec l’extension de Marjane Californie. En outre, la foncière immobilière Aradei Capital envisage d’aménager un parc retail de plus de 18 000 m² à Dar Bouazza qui serait achevé en 2020. Le projet devrait abriter un hypermarché Carrefour de 6000 m².

D’autres projets importants sont en cours de réalisation, notamment le retail park Soft Group à Dar Bouazza. Il s’agit d’un projet qui se positionne comme une destination de shopping, de restauration et de divertissement. Au final, le stock total du retail dans les centres commerciaux devrait atteindre environ 275 000 m² de GLA à fin 2020.

Par ailleurs, le marché industriel continue de susciter l’intérêt des promoteurs et des industriels. Cette année verra notamment la réalisation du parc industriel de Soft Group à Sidi Bernoussi. La première phase du projet devrait être achevée au 1er trimestre 2019. Environ 70000 m² d’espace industriel à vocation locative seront, ce faisant, versés sur le marché. Actuellement, Casablanca compte environ 13 zones industrielles et parcs totalisant plus de 2 000 hectares, dont les plus importantes sont accaparées par la zone industrielle Ain Sebaa-Hay Mohammadi avec une superficie de 600 ha, suivie de celle de Bernoussi-Zénata avec 513 ha. Le parc industriel Sapino, lui, est étalé sur 262 ha contre 210 pour l’aéropole de Nouacer.

Mieux investir dans l’aménagement

Au final, les experts du cabinet JLL insistent sur la nécessité de revoir l’immobilier professionnel en l’adaptant aux besoins du marché. Il est ainsi important d’investir dans des aménagements qui se conjuguent aux aspirations de la nouvelle génération. Les spécialistes estiment, par ailleurs, qu’environ 5,1 millions de personnes dans le monde devraient travailler dans des espaces de coworking d’ici 2022 et que 30 000 sites de coworking devraient être actifs à cette date, afin de donner plus de place à l’esprit collaboratif. Au niveau du retail, le cabinet considère que le choix de la destination shopping est fortement corrélé aux espaces de restauration. D’ailleurs, 40% des visiteurs sélectionnent leur centre commercial en fonction des restaurants présents sur les lieux. D’autant qu’une offre attractive de restauration peut entraîner une hausse de 25% des ventes en général et de 15% des paiements effectués pour le shopping.

Les loyers moyens des plateaux de bureaux à Casablanca ont affiché une stagnation à 150 DH/m2. Toutefois, les prix à la location dans le centre historique de la ville continuent leur tendance baissière, à cause notamment de la baisse de la demande. Même tendance pour les centres commerciaux. Néanmoins, les prix moyens du retail en pied d’immeubles ont augmenté de plus de 6% malgré le peu d’opérations dans le secteur. La location des actifs industriels n’a pas été affectée non plus l’année passée. Par contre, le prix de vente des terrains industriels, en dehors des parcs industriels structurés, reste très volatil, notamment en raison de la spéculation. La demande d’espaces industriels reste tirée par les entreprises industrielles multinationales qui privilégient les parcs industriels structurés et intégrés.