Immobilier : les bons plans sur l’axe Rabat-Casablanca

Une pléthore de complexes immobiliers est développée dans cette zone. Les prix sont de loin plus abordables que dans les deux principales villes. Les promoteurs privilégient les espaces verts et, dans l’offre de base, prévoient les équipements nécessaires à l’habitant.

Les grandes villes, notamment Casablanca et Rabat, qui jouissent d’une activité économique significative, sont saturées, du côté de la production. Le niveau des prix reste élevé pour la classe moyenne, cherchant désespérément un logement. Un mètre carré qui pointe à 25 000 DH, ou même plus, n’est pas donné à tout le monde. Au moment où certains baissent les bras et s’aventurent à acquérir un bien qui ne répond pas forcément à leurs attentes, encore moins à leurs bourses, d’autres préfèrent s’éloigner de ces poumons économiques, de quelques minutes, de quelques kilomètres, pour trouver un logement qui réponde à leurs attentes et, qui plus est, à un prix convenable. Il n’y a qu’à voir la multitude de projets immobiliers construits et en cours, mais aussi occupés entre ces deux villes pour s’en convaincre.

En effet, moult programmes immobiliers sont développés par des promoteurs aussi bien à Mohammedia, El Mansouria et Bouznika, qu’à Oued Cherrat, Skhirate, Témara et Harhoura. C’est à se demander si le secteur est réellement «en crise», puisque le rush des acquéreurs est visible. La majorité des complexes résidentiels se situent aussi bien sur la côte qu’en centre-ville. Et même en centre-ville, ils ne sont pas loin de la plage.

Positionnées au départ comme des résidences balnéaires et donc secondaires, bien des acquéreurs en ont pourtant fait une habitation principale. Un commercial d’un projet à Mohammédia approché sur place nous explique : «Les clients potentiels que nous recevons cherchent un logement décent, abordable, dans un climat serein et se disent prêts à s’éloigner de la ville et de son vacarme, quitte à parcourir plusieurs kilomètres pour se rendre à leur lieu de travail». Ce souhait nous a été rapporté par plusieurs autres commerciaux de projets construits le long de ces villes.

Des résidences fermées, sécurisées et parsemées d’espaces verts

En tout cas, ces complexes n’ont rien à envier à ceux des villes économique et administrative. Des résidences fermées, sécurisées, privilégiant les espaces verts, mais aussi disposant de tous les équipements nécessaires pour le «bien-être» de l’occupant, comme ils disent. Et pour séduire davantage, les prix proposés sont nettement inférieurs à ceux pratiqués dans les grandes villes. A Mohammédia par exemple, le groupe Allali Immobilier a développé plusieurs projets, à l’instar de la Siesta Beach Resort, Miramar et le joyau du parc, avec des superficies de 47 à 156 m2 commercialisées à partir de 700 000 DH. Le groupe M’Fadel réalise également plusieurs projets dont Parc Plaza, Central Park, KPC ou encore Champs de Lys dans cette ville, avec des superficies allant jusqu’à 140 m2 vendues à partir de 490000 DH ou unitaire de 12 500 DH/m2, en fonction du projet. Il faut savoir que les prix, à Mohammédia, n’ont pas connu de variation, à la hausse ou à la baisse. Pourtant, le foncier se raréfie, conséquence d’un rush des promoteurs immobiliers sur la ville, ce qui a entraîné systématiquement son renchérissement. Yassine M’Fadel, directeur général du groupe M’fadel, explique dans ce sens que «l’offre de terrains fonciers se réduit de plus en plus. Il ne reste que des petites parcelles». Ces quelques terrains qui restent, de petite surface, sont commercialisés à 30 000 DH/m2. En fait, les promoteurs ont maintenu un niveau de prix moyen de 13 000 DH/m2 au détriment de leur marge. C’est du moins ce que disent la plupart d’entre eux

Bouznika et Oued Cherrat, «The place to be»

Mohammédia, qui était prisée notamment par les MRE, les étrangers ainsi que les retraités, est maintenant plébiscitée par les locaux. D’ailleurs, nombre de Casablancais y ont posé leur bagage. «Nous avons parmi nos clients des Casablancais dont le lieu de travail se situe à Ain Sebaa ou Bernoussi. Actuellement, nous commençons à accueillir des clients qui travaillent à Sidi Maarouf dont l’accès par la rocade ramène le trajet à 30 minutes», précise Fayssal Allali, DG du groupe patronyme Allali immobilier. Karim, un habitant accosté sur place, confirme : «Cela me prenait 45 minutes pour me rendre de Sidi Maarouf à mon lieu de travail, au 2 Mars. En optant pour une habitation principale à Mohammédia, je parcours une distance plus longue en moins de temps et je reste gagnant au change».

La ville a encore du potentiel à revendre. Cependant, il faut faire vite. «Les prix ne devraient pas augmenter à court terme certes, mais dès que le secteur sera sorti de son cycle baissier et que l’activité économique s’y sera développé, ils devraient augmenter», explique M.Allali.

Malgré tout, sa périphérie reste très abordable. C’est le cas de Mansouria, Louizia… dont le foncier est commercialisé entre 1000 et 1500 DH/m2. Les plus aventureux continuent vers Bouznika et Oued Cherrat, où les prix sont davantage moins élevés qu’à Mohammédia. Dans ces deux villes, les projets immobiliers poussent comme des champignons et se vendent très bien. Et il y en a pour tous les budgets. Kettani Immobilier, qui a développé Shems Bouznika Résidence Premium, est en train de commercialiser la troisième tranche. Les deux premières ont toutes été vendues, mis à part quelques unités, et la 4e est en cours de construction. Il s’agit en tout de 18 immeubles R+4, avec 4 appartements par pallier et des superficies allant de 60 à 110m2. Le prix, lui, varie entre 10000 DH et 11000 DH/m2. Un peu plus loin, le groupe Immobilier El Fal, peut se targuer d’avoir commercialisé presque tous ses logements du complexe Fal Azur, situé au centre-ville, et non loin de la mer. D’une superficie comprise entre 66 et 70 m2, les biens ont été vendus à une fourchette de prix qui oscille entre 550 000 et 600 000 DH.

«Cette ville satellite ne connaît pas encore une très forte demande, à l’instar de sa voisine Mohammédia. D’autant que le foncier est encore disponible. D’où le niveau de prix proposé par les promoteurs», explique Taoufik Kamil, président de la FNPI. En effet, le foncier peut être négocié à partir de 2000 DH/m2, sans que cela ne dépasse 5 000 DH/ m2.

Même au centre-ville, les projets sont situés à quelques minutes de la côte

D’autres projets sont développés à Bouznika, à l’instar du complexe résidentiel Masha’allah. Il s’agit de 12 blocs régis en R+3 avec 4 appartements par étage. Les superficies vont de 55 à 131 m2 pour un prix compris entre 13 000 et 16 500 DH/m2. Le projet immobilier Costa Beach, lui, propose des appartements de moyen et de haut standing, à des prix variant de 7500 à 9 500 DH/m2. Cela, en plus de lots de terrains en R+2 et R+3, pour des commerces ou des habitations, à partir de 4500 DH/m2. Ce qui est surprenant dans ces projets, c’est la multitude des équipements dont peuvent bénéficier les habitants : piscines, supermarchés, espaces verts, crèches, écoles privées, mosquées, parcs, espaces de jeux… cela, en plus des prestations devenues basiques telles que le gardiennage, le syndic professionnel, la sécurité…. Et bien sûr, le micro climat, la proximité de la plage et du centre-ville… D’ailleurs, les projets se targuent tous d’être situés à quelques minutes des grands centres urbains. Autrement dit, la mobilité n’est plus problématique puisqu’ils sont tous desservis aussi bien par l’autoroute que la route nationale ou encore la route côtière.

L’utilisation des matériaux de construction raffinés n’est pas en reste. De la visite de l’appartement témoin des uns et des autres, nous avons remarqué le parquet, le marbre, la peinture haut de gamme… Certains comme M’Fadel ont même intégré en option la technologie domotique.

Du grand luxe aussi

L’offre de très haut de gamme et de luxe est également présente à Bouznika, mais elle se limite à quelques projets seulement. Le projet Eden Island en est l’exemple. Sur une superficie de 22 hectares, le projet offre aussi bien des villas que des appartements. Le prix moyen tourne autour de 20 000 DH/m2. «Un appartement de 91 m2, par exemple, est commercialisé à 1,79 MDH et celui de 125 m2 à 2,2 MDH», nous informe le responsable commercial. Les villas qui, précisons-le, sont toutes pied dans l’eau, grâce à un système de drainage de l’eau de la mer, sont commercialisées à partir de 5 MDH. Il faut savoir que sur ce projet, 15% seulement de la superficie globale sont construits. Le reste est destiné aux espaces verts, aux aires de jeux, écoles de surf, restaurants… L’ambiance offerte par ce projet laisse penser que les résidents considèrent leur habitation comme secondaire. Il n’en est rien, ou presque puisque «40% des habitants y résident toute l’année», ajoute notre source.

Skhirat, Témara et Harhoura ne font presque plus qu’un

En se dirigeant vers Rabat, dans les environs de Skhirat, Témara et Harhoura, on se rend compte qu’une conurbation est en train de se former. Des complexes résidentiels comme Skhirat Beach ou encore des villas du projet les Océanides s’y succèdent. Les superficies vont de 80 à 140 m2 pour les premiers à un prix moyen de 16 000 DH/m2 et en moyenne de 300 m2 pour les secondes à un prix variant de 3,6 à 4,2 MDH. Jardins, piscines, parking, divers équipements… Tout y est.

Des résidences de moyen standing existent aussi en centre-ville, à des prix qui se négocient en moyenne à 12000 DH/m2, soit presque le même que pour les résidences à Témara, dans certains quartiers comme Al Wifaq. Les prix peuvent même descendre, à 6 000 DH/m2, par exemple au projet Nakhil.
Autant de projets, pour une demande réelle. Comme quoi il est bien possible de se loger sur l’axe Casablanca-Rabat sans se ruiner.

Si les logements de moyen et de haut standing sont disponibles sur cet axe Casablanca- Rabat, les logements économiques le sont encore plus. Plusieurs groupes immobiliers de renom ont développé leurs projets, comme Alliances, Espaces Saada, Groupe Al Omrane ou Addoha. Les appartements se situent aussi bien en front de mer qu’en centre-ville. Une concurrence qui visiblement est encore plus rude sur ce segment. A Ben Yakhlef par exemple, à proximité de Mohammédia, plusieurs promoteurs se livrent à une bataille sans merci. «Dans ces conditions, les promoteurs ont deux choix : soit baisser les prix à 230 000 et 220 000 DH, soit augmenter les surfaces jusqu’à atteindre 3 pièces et un salon ; cela, pour créer la différence et vendre leurs produits», explique Taoufik Kamil.

Lors de notre reportage, un constat marquant nous a frappés: la prolifération des amicales d’habitation tout le long de l’axe Rabat-Casa, et notamment à El Mansouria. Ce ne sont généralement pas des associations de personnes comme le statut des amicales le précise, mais des promoteurs en bonne et due forme qui proposent des logements dans le cadre de ces associations, à l’instar du Groupe El Hayani qui a développé trois projets dont Puerto Banus, Malaga Beach et Marbella Beach. A côté, plusieurs autres sont en train de pousser comme le projet Yasmina Beach, Al Irfane et Odessa Beach. Des bureaux de vente sont mis en place ainsi que des appartements témoins dans certains cas, commercialisant lesdits projets, assimilés aux promoteurs immobiliers. Les superficies sont de tout type : de 50 à 80 ou même à 120 m2. Des duplex de 100 et 130 m2 sont aussi proposés.
Les prix sont situés à 6500 DH/m2 en général. Toutefois, il s’agit d’un prix affiché et non réel. «C’est en fonction de l’adhésion des membres. Si le prix appliqué aux premiers adhérents est de 6 500 DH/m2, il augmente à 8 000 DH, voire jusqu’à 12 000 DH, pour les nouveaux venus», explique un «promoteur» responsable d’une amicale.
Un point important à souligner: les clients sont-ils informés de leurs droits en tant qu’adhérents à une amicale, ne serait-ce que pour ce qui est de la tenue d’une assemblée générale à la fin de chaque année, ou encore de rendement des comptes… ?