IMMOBILIER : Le marché de l’immobilier montre des signes de redressement

Après plusieurs années difficiles, le secteur immobilier affiche un certain dynamisme en ce début d’année. La baisse des taux d’intérêt et la correction des prix ont contribué à relancer les transactions. Mais l’offre doit encore s’adapter à la demande.

Le secteur immobilier a affiché grise mine en 2016. Du moins c’est ce que rapportent les professionnels contactés. Rien de nouveau puisque l’atonie caractérise le marché depuis plusieurs années déjà. Que ce soit en termes de mises en chantier ou de production, le secteur sombre. Ces deux indicateurs ont terminé l’année dernière sur une baisse respectivement de 26% et 35% pour atteindre 166 200 et 135 600 unités. Si l’on ne prend que le second semestre de l’année, ils ont baissé dans l’ordre de 38% et 46,6%. Seules les unités de restructuration ont enregistré un bond significatif (+161% pour les unités mises en chantier et +46% pour les unités produites). En fait, les promoteurs et investisseurs ont marqué le pas depuis un moment déjà, puisqu’ils disposent d’un stock de projets qu’ils peinent à écouler en raison d’une demande qui tarde à se manifester. Il devient dès lors difficile de se lancer dans de nouveaux projets.

Cependant, ce début d’année pourrait connaître un début de rupture par rapport à la tendance des années précédentes. «Des prémices de reprise sont remarquées cette année, selon les statistiques non encore officielles dont nous disposons», assure Iqbal Kettani, directeur délégué de la FNPI. D’une part, même si les prix se sont stabilisé dernièrement, ils ont déjà subi une correction plus ou moins forte par rapport aux années fastes, selon le type de bien et sa situation géographique. «Le marché est toujours en cours de régulation. On ne peut affirmer qu’il y a une chute des prix, mais un retour à la normale, ou aux prix pratiqués lors du lancement de la commercialisation des projets», relativise Cédric Elsener, directeur général de l’agence immobilière Maroc Immobilier Capital. En effet, au moment où les prix ont affiché un léger recul dans les villes de Casablanca et Rabat, tous standings confondus, ils ont enregistré des retraits de plus de 30% dans d’autres comme Marrakech, Agadir, ou même Fès, Meknès et Tanger et ce, par rapport à la période 2008-2010. Ils se sont même rapprochés de ceux des logements de seconde main qui, eux aussi, n’ont pas été épargnés par le mouvement de correction (voir encadré).

D’autre part, certains rapportent que la relance est vraisemblablement liée à la baisse des taux des crédits immobiliers appliqués par les banques. «Les problèmes que nous rencontrions ces dernières années étaient d’ordre financier notamment. Maintenant que les banques ont revu leur grille tarifaire, les clients osent davantage», explique M. Kettani. Notons que les bruits qui courent, laissant entendre une imminente remontée des taux surtout après le rappel à l’ordre de la part du gouverneur de Bank Al-Maghrib de certaines banques qui ont excessivement baissé leurs taux, a également poussé plus d’un à franchir le pas. Si l’on se réfère aux derniers chiffres publiés par Bank Al-Maghrib, l’encours des crédits immobiliers a augmenté à fin mars de 4,2% pour s’établir à 251,5 milliards de DH, grâce notamment aux crédits à l’habitat, dont l’encours a progressé de 4,7% à 191,2 milliards de DH et aussi aux prêts liés à la promotion immobilière qui ont enregistré une croissance de 2,4%, à 57,6 milliards de DH. Un autre promoteur immobilier avance, en plus, le référentiel des prix établi par la DGI qui avait bloqué les transactions pendant une certaine période et sur lequel promoteurs et investisseurs se sont désormais alignés.

Il faut dire qu’à côté de la dimension prix et financement, l’inadéquation entre l’offre et la demande reste encore parmi les difficultés à franchir. «Il y a certes un déficit de logements estimé à 400 000 unités. Mais un déséquilibre est relevé entre les logements produits et les besoins des clients dans plusieurs villes, avec des disparités toutefois. Ce qui est sûr, c’est que nous sommes incapables de déterminer le type de logements à réaliser ou le segment à investir dans telle ou telle ville», ajoute M. Kettani. Et bien entendu, avant de se lancer, un investisseur a besoin de visibilité pour ses projets et sa rentabilité surtout. D’où l’importance de la dernière enquête réalisée par le ministère de l’habitat et la politique de la ville en 2016.

En tout cas, ce mouvement à l’achat assez timide commence à s’installer dans plusieurs villes, «même Fès dont le manque de dynamisme est devenu inquiétant sur les dernières années commence à enregistrer certaines transactions», assure M. Elsener. Selon lui, la baisse des taux n’est pas la seule raison derrière ce frémissement. Les clients disposant de cash et qui donc n’allouent pas d’importance à l’évolution des taux, concrétisent leurs acquisitions en ce moment. Un peu mieux que Fès, Tanger suit la même logique, même s’il s’agit de deux villes à caractère différent. En effet, certaines transactions se comptant sur le bout des doigts sont comptabilisées par des notaires. Il n’en demeure pas moins que la ville compte un stock considérable de produits finis.

En revanche, l’axe reliant Rabat à Casablanca se démarque particulièrement des autres villes. Le dynamisme va des studios jusqu’aux biens immobiliers de 5, 6 ou même 10 MDH, à travers des crédits bancaires ou au comptant. Petit bémol à mettre pour Marrakech, où les transactions peinent à redécoller même si les logements se vendent 30% moins chers. Parallèlement, la ville compte un énorme stock de logements produits, mais aussi «plusieurs terrains proposés à un prix très bas, suite aux efforts des autorités de transformer certaines terres agricoles dans le périmètre urbain, essentiellement vers Ourika ou Amelkis», explique un promoteur à Casablanca qui opère dans la région de Marrakech également.

Si l’on a, au final, à résumer la situation du secteur, l’on peut affirmer qu’une légère reprise s’installe. Derrière cette relance, on trouve la baisse des taux de crédits, la correction des prix, la quasi-disparition de la pratique du «noir», la prise en compte du référentiel de la DGI dans les transactions… Toutefois, cette relance est à prendre avec des pincettes. Elle n’est pas encore confirmée par les professionnels puisque la tendance n’est pas encore générale. «Proposer un produit adapté à la demande, que ce soit en termes de segments, de prestations ou de qualité, et assurer un accompagnement financier adéquat sont les deux facteurs essentiels, à mon sens, pour donner un coup de pouce au marché immobilier», conclut M. Kettani.

L’indice des prix des actifs immobiliers, publié par Bank Al-Maghrib, a enregistré une quasi-stagnation en 2016. En effet, les prix des biens résidentiels ont augmenté de seulement 0,2%, en raison surtout de la hausse des prix des villas de 4,4% et dans une moindre mesure des appartements de 0,2%. En revanche, les maisons ont affiché une baisse de prix de 0,4%. Pour leur part, les transactions ont fini l’année sur une hausse de 7,9%. Cette amélioration reflète la croissance des ventes de l’ensemble des catégories d’actifs, à savoir les appartements de 8%, des villas de 6,7% et des maisons de 7,8%.