Crédits immobiliers : réduction de commissions en vue

L’indemnité de remboursement anticipé sera plafonnée à 1 mois d’intérêts alors que certains établissements prélèvent actuellement le triple de cette limite.

Bonne nouvelle pour les clients des banques. A partir du premier semestre 2016, ils devraient bénéficier d’une baisse de certains frais relatifs aux crédits. Des arrêtés conjoints des ministères de l’industrie et des finances, publiés il y a quelques semaines et devant pleinement entrer en vigueur le 1er avril prochain, plafonnent désormais les frais de dossier et les indemnités de remboursement anticipé, dans le cas spécifique du crédit immobilier.

Ces textes viennent compléter la loi sur la protection des consommateurs entrée en vigueur il y a déjà plus de 5 ans.

Ainsi, un premier arrêté précise que le montant de l’indemnité exigée au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement par anticipation du crédit immobilier, est fixé désormais à un mois d’intérêts calculés sur la base du taux auquel le prêt est assorti, sans pouvoir dépasser 2% du capital restant dû.

Par rapport aux conditions appliquées actuellement par certains établissements, cela fera une économie non négligeable pour le client. En effet, Attijariwafa bank et BMCI réclament 3 mois d’intérêt. Cela ne s’applique néanmoins qu’aux crédits à taux fixe, ceux à taux variable étant déjà alignés sur le plafond réglementaire. Crédit du Maroc prélève pour sa part 3 mois d’intérêts, quelle que soit la formule de taux. La Banque Populaire, CIH Bank et BMCE Bank of Africa n’auront en revanche aucun effort à fournir puisqu’ils n’appliquent déjà qu’un mois d’intérêts.

Pour se faire une idée de l’économie à la clé pour le client, qui ne paiera plus qu’un mois d’intérêts au lieu de trois, considérons l’exemple d’un crédit de 1,5 MDH contracté sur 25 ans au taux de 5,5% HT et remboursé partiellement par anticipation au bout de 2 ans. Au lieu de devoir à la banque une indemnité de plus de 21860 DH, l’emprunteur ne sera redevable que de 7280 DH, selon les nouvelles conditions.

La question se pose toutefois de savoir si les banques augmenteront leurs frais dans le cas où leur tarification actuelle serait en dessous du plafond. BMCI par exemple ne prélève en cas de remboursement anticipé partiel que 200 et 100 DH respectivement sur les crédits à taux fixe et variable. Par ailleurs, si ce plafonnement est un acquis intéressant pour les détenteurs de crédits immobiliers, il serait d’autant plus pertinent de l’appliquer aux crédits à la consommation, recommande un professionnel. «Pour ces financements, l’indemnité de remboursement anticipé est équivalente à un certain nombre de mensualités et non pas seulement de mois d’intérêts», dévoile-t-il.

Pas de baisse pour le crédit à la consommation

L’autre plafonnement bienvenu pour les clients concerne donc les frais de dossier demandés à l’emprunteur dans le cadre du crédit immobilier.

Ceux-ci seront désormais limités à 0,1% du montant du crédit. Pour s’y conformer, toutes les banques, sans exception, devront faire des efforts, allant même jusqu’à diviser leur tarif actuel par six. Société Générale Maroc prélève en effet actuellement jusqu’à 0,6% sur les solutions de financement adossées à Damane Sakane (Fogarim, Fogalef…) et la barre peut monter chez le groupe jusqu’à 0,75% pour les formules conventionnelles. Crédit du Maroc devra lui aussi se serrer la ceinture, sachant qu’il facture actuellement 0,5%. La troisième banque à capitaux français, BMCI, est moins gourmande avec un tarif de 0,35%. Le reste du marché, à savoir Attijariwafa bank, Banque Populaire, BMCE Bank of Africa et CIH Bank est plutôt à 0,3%, ce dernier établissement appliquant toutefois 0,5% à certains crédits Damane Sakane. Il faut cependant noter que parallèlement à ces taux les banques se fixent elles-mêmes des limites de frais de dossier en valeur. Ces plafonds sont plutôt généreux et vont de 3 000 DH pour la Banque Populaire à 6 000 DH pour BMCI.

L’on se doute bien que les banques ne se réjouissent pas de devoir renoncer à une partie de la conséquente manne de commissions que génère le crédit immobilier (plus de 81 000 nouveaux bénéficiaires de crédits immobiliers en 2014). Surtout dans l’actuelle conjoncture marquée par une pression sur la marge d’intérêts en raison de la forte concurrence sur les crédits. Mais l’on se doute bien aussi que les établissements ne manquent pas de plans de rechange. Signalons par exemple que depuis quelques jours Attijariwafa bank facture des intérêts intercalaires (qui couvrent la période séparant le déblocage des fonds et le prélèvement de la première mensualité) sur ses crédits à la consommation alors que ceux-ci n’étaient pas prélevés auparavant.

La disposition est prévue depuis 5 ans par la loi sur la protection du consommateur. Toute opération de crédit doit être précédée d’une offre préalable écrite, de manière à ce que l’emprunteur puisse apprécier la nature et la portée de l’engagement financier auquel il peut souscrire et les conditions d’exécution de ce contrat. Mais il restait à déterminer le modèle du contrat préalable que les banques doivent fournir à leurs clients. C’est désormais chose faite avec la publication d’un arrêté précisant tous les détails de ce document. Les banques ont jusqu’au mois d’avril pour l’intégrer à leurs procédures. Le contrat préalable comporte des informations détaillées sur l’offre de crédit : montant avec intérêts, date de la première échéance, taux effectif global, frais de dossier, coût total du crédit, détails sur l’assurance… Autant d’éléments dont on n’a pas forcément idée avant la signature du contrat de crédit définitif actuellement. Une fois l’offre préalable formulée, l’emprunteur a le choix de l’accepter ou non. S’il y adhère, il bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours prévu par la loi.