Foncier : deux tiers des biens inscrits grevés d’une sûreté immobilière

Les trois quarts des biens en copropriété sont hypothéqués n 52% des privilèges inscrits bénéficient aux vendeurs. Les mises en œuvre demeurent cependant marginales.

Le patrimoine immobilier constitue l’une des principales sources de garantie. Que ce soit un prêt bancaire ou une dette commerciale, les sûretés immobilières permettent ainsi aux différents créanciers de se prémunir d’une quelconque réticence de leurs débiteurs. Ainsi, au niveau de l’Agence nationale de la conservation foncière, on estime que plus de 65% des biens inscrits sont grevés d’une garantie, donc ne sont pas librement cessibles. «Cette situation montre que le droit des sûretés marocain demeure efficace, car les mises en œuvre de garantie demeurent marginale (11%)», explique notre source à la conservation foncière. Hypothèques, privilèges et antichrèse : tour d’horizon des principales garantie affectant le patrimoine immobilier marocain. L’hypothèque demeure la sûreté la plus usitée par les créanciers et la plus consentie par les débiteurs. Dans l’assiette des biens grevés, elle est présente dans plus de 68% des cas, et plus de 76% des biens en copropriétés sont hypothéqués. Une donnée compréhensible puisque l’acquisition de ce genre de biens en zone urbaine se fait presque systématiquement par crédit et s’accompagne logiquement d’une hypothèque. Ce recours systématique s’explique grandement par l’efficacité et la généralité d’une telle garantie. En effet, l’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation, et ce, sans dépossession. Les créanciers l’approuvent car elle est, de par sa nature, indivisible et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. En outre, la majorité écrasante des hypothèques sont conventionnelles (85%), en ce sens qu’elles sont librement consenties et non imposées par des décisions de justice (hypothèques judiciaires), ni par la loi (hypothèques légales).

Vendeurs et syndics sont privilégiés

Derrière l’hypothèque, le privilège immobilier est la deuxième garantie la plus utilisée (21%). Elle ne présente pas les mêmes avantages puisqu’elle ne confère aucun droit de propriété au créancier, seulement un droit de préférence par rapport aux autres créanciers. Dans l’assiette des principaux privilégiés, les vendeurs (52%) et les syndicats de copropriété (32%) figurent parmi les principaux bénéficiaires, selon les estimations de la Conservation foncière. Les premiers, en plus de l’exception d’exécution et du droit de rétention, bénéficient d’un privilège qui naît à l’occasion de la cession à titre onéreux d’un immeuble ou d’un droit immobilier susceptible d’hypothèque. Le privilège garantit la créance du prix de vente telle qu’elle est constatée dans l’acte de vente ou la soulte. Il couvre les accessoires du prix (les intérêts légaux ou conventionnels pour une période de 3 ans, les frais du contrat dont le vendeur a dû faire l’avance et qui sont expressément mentionnés dans l’acte). En revanche, le privilège ne couvre pas les dommages-intérêts en cas de résolution de la vente.

Les syndicats de copropriété bénéficient également des privilèges, lors de la vente du lot d’un copropriétaire débiteur. Les copropriétaires ont alors le droit d’exiger d’être payés avant tout autre créancier, que cette vente ait lieu à l’initiative du débiteur, de l’un de ses créanciers ou de la copropriété elle-même. Néanmoins, pour que la copropriété puisse se prévaloir du privilège immobilier, certaines règles doivent être respectées. Le notaire qui est en charge de la vente du bien du copropriétaire débiteur doit prendre contact avec les copropriétaires afin de vérifier si le concerné n’a aucun arriéré. Si c’est le cas, le notaire fait parvenir au syndic, dans un second temps, un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui demandant, dans les 15 jours suivant la réception de cette lettre, de faire opposition sur le prix de vente par voie d’huissier. Cela signifie que le syndic doit faire parvenir au notaire un document détaillant pour chaque somme due par le copropriétaire, sa nature (arriéré de charges, provision du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel, avance, etc.), son montant et son rang (dette de l’année en cours ou des 2 années précédentes par exemple).

Le gage immobilier en voie de disparition

Anciennement appelé «l’antichrèse», le gage immobilier ne représente que 11% des sûretés immobilières inscrites à la conservation foncière. Contrairement au prêt hypothécaire, un prêt avec antichrèse dépossède le débiteur du bien immobilier, et le prêteur se paie sur les fruits d’une location par exemple. Très utilisée lors des années 1980 et 1990, l’antichrèse est devenue de plus en plus minoritaire après l’explosion urbaine, et la systématisation des prêts bancaires accompagnés d’hypothèque. Selon les analystes de l’Agence nationale de la conservation foncière, la majeure partie des actes subsistant ne représente en réalité que le reliquat des opérations effectuées lors de la période citée. Cependant, certains crédits à l’investissement demeurent financés via des antichrèses, certaines sociétés consentent une telle sureté à une banque tout en demeurant locataire des biens immobiliers grevés. L’établissement de crédit peut donc lui consentir un bail commercial d’une durée égale à celle de l’antichrèse et les loyers serviront à payer la dette bancaire. Cette solution présente l’avantage de conférer une sûreté solide à l’établissement bancaire qui, à compter de la publication de celle-ci, jouit d’un droit de préférence et d’un droit de suite, et elle présente le mérite de permettre à la société, qui externalise son patrimoine, de rester propriétaire de ses actifs.