Autorisations de construire : l’Exécutif veut mettre fin aux abus des dérogations

Certains promoteurs immobiliers dénoncent le clientélisme dans l’octroi des dérogations. Le recours abusif à cette procédure a causé une densification excessive au niveau des grandes villes et une saturation de leurs équipements d’utilité publique.

L’Exécutif veut mettre fin aux abus entourant les dérogations en matière d’urbanisme. Le ministère de tutelle planche actuellement sur l’amélioration et le recadrage de cette procédure qui vise à accorder des autorisations de construire sortant du cadre légal. Cela passera par la mise en place d’une nouvelle réglementation plus transparente (textes juridiques, circulaires…) mais aussi l’introduction de nouveaux mécanismes pouvant se substituer à la dérogation. Le ministère de l’urbanisme se donne 6 mois pour faire aboutir le chantier et il y a fort à parier que l’on devrait voir les premiers fruits de ce travail dès l’année prochaine.

Les insuffisances à traiter ne manquent pas et elles sont décriées de toute part, même par les promoteurs immobiliers. Ceux-ci ont pendant longtemps été les premiers bénéficiaires du dispositif. Sur plus de 7 500 projets ayant profité de dérogations entre 2003 et 2013 au niveau national, plus de 60% sont des programmes immobiliers, selon les chiffres des commissions régionales en charge du dispositif. Signalons toutefois la baisse du poids de l’immobilier depuis 2010 après l’adoption d’une circulaire plus restrictive, introduisant une meilleure définition des projets éligibles à la dérogation (projets d’investissement touristique, industriel, habitat social…) et interdisant cette disposition sur les terrains destinés aux équipements publics, aux espaces verts…

Les promoteurs immobiliers rappellent que la dérogation est la seule réponse possible au retard de renouvellement des plans d’aménagement, constaté ces dernières années dans les grandes villes. «Les anciens plans d’aménagement, devenus complètement déphasés par rapport à la réalité du terrain, ont rendu impossible le développement de nouveaux projets», explicite un promoteur actif sur tout le territoire national.

Retard dans le renouvellement des plans d’aménagement

A Casablanca par exemple, les nouveaux plans d’aménagement devaient commencer à arriver à partir de 2007. Il a fallu attendre trois ans avant que le premier document, sur un total de 34, ne soit adopté. Et si aujourd’hui le processus de renouvellement touche au but à Casablanca, ce qui limite mécaniquement le recours aux dérogations, il tourne au ralenti dans les autres villes.

Mais si le recours aux dérogations se justifie, de nombreux professionnels soutiennent que la procédure est entachée de favoritisme et de clientélisme. La multitude de vices de fond et de forme entourant le dispositif, recensée par le Conseil économique, social et environnemental (CESE) dans un rapport publié l’année dernière sur l’impact des dérogations, tend à appuyer cela. Il en ressort qu’il existe autant de manières d’étudier l’octroi de ces autorisations exceptionnelles que de commissions régionales. Il n’y a pour ainsi dire consensus sur aucun aspect entre ces commissions, ni sur les volets les plus simples (pièces constitutives des dossiers, lieu de dépôt, délai d’instruction), ni sur les questions plus élaborées (critères de recevabilité des projets ou encore de l’appréciation de la plus-value qui doit conditionner l’octroi de la dérogation). Les commissions régionales présidées par les walis, dans leur manière de faire, entretiennent elles-mêmes le manque de rigueur. Un directeur d’agence urbaine habitué de ces commissions rapporte les absences fréquentes des membres alors que la loi exige qu’ils soient obligatoirement présents personnellement. Sans compter les conflits entre les différents membres ou encore les changements de méthodologie au gré des nouvelles nominations. Notons toutefois qu’au niveau de certaines villes, notamment à Casablanca, l’arrivée de nouveaux walis s’est accompagnée d’une gestion nettement plus rigoureuse de la procédure, reconnaissent les professionnels.

Néanmoins, le laisser-aller global entraîne immanquablement des abus. Un chiffre éloquent repris à ce titre par le CESE révèle que, depuis 2003, 900 hectares de terrains destinés à des installations d’utilité publique ont été convertis en planchers cessibles par voie de dérogation alors que cela est interdit par la loi.

La circulaire de 2010 a limité la spéculation

Les dérives ne s’arrêtent pas là et les architectes pointent la surdensification des secteurs urbains du fait des dérogations. «Le dispositif est en effet très sollicité pour changer le zonage et accroître les coefficients d’occupation et d’utilisation du sol», note Karim Sbai, président du Conseil régional des architectes du Centre, un avis par ailleurs conforté par le rapport du CESE. Il en a résulté le développement de nombreux projets d’immeubles au sein de zones devant initialement accueillir peu de logements. Les infrastructures publiques au niveau de ces espaces ont été rapidement débordées. «Si la voierie au niveau de certaine zones à Casablanca est bien en deçà des besoins aujourd’hui, c’est en grande partie en raison des dérogations», illustre M. Sbai. Le pire est que ces dérogations n’ont dans de nombreux cas été demandées que dans un but de spéculation foncière. Elles visaient en effet à procurer une valeur ajoutée urbanistique aux terrains ou à les libérer des servitudes imposées par les documents d’urbanisme. Fort heureusement, ces agissements particulièrement nocifs ont été limités depuis l’adoption en 2010 de la dernière circulaire encadrant le dispositif qui considère la dérogation comme une exception intuitu personae ne pouvant faire l’objet de mutation.