Mon loyer doit être révisé

J’ai loué deux locaux, le premier pour mon habitation et le second pour un usage professionnel. Ma première question est de savoir s’il est possible de mettre les conditions d’augmentation ou de révision du loyer dans le contrat de bail pour habitation. En deuxième lieu, ai-je le droit de demander une réduction du loyer en cas de détérioration du local commercial ?

 

Bien sûr, vous avez la possibilité de convenir avec le bailleur des conditions d’augmentation du loyer que vous avez décidé initialement à la signature du contrat de bail.

C’est ce qui ressort d’ailleurs de l’alinéa 2 de l’article 31 de la loi 67/12 relative aux baux des locaux à usage d’habitation et professionnel.

Néanmoins, il ne peut être convenu d’augmenter le montant du loyer durant une période inférieure à trois ans à compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la date de la dernière révision judiciaire ou conventionnelle ni de convenir d’une augmentation supérieure aux taux fixés par l’article 34 de la même loi, à savoir :

• 8% pour les locaux à usage d’habitation,
• 10% pour les locaux à usage professionnel.

Par ailleurs, aucune limite n’est prévue ou imposée par le législateur sur le nombre de fois que le bailleur peut réclamer une augmentation de son loyer. Chaque fois que la durée de trois ans est expirée, le bailleur a le droit de réclamer soit amiablement une augmentation du loyer, soit judiciairement, et il obtiendra gain de cause.

Quant à la détérioration de votre local destiné à un usage professionnel, vous avez en votre qualité de locataire le droit de demander la réduction du loyer s’il survient des circonstances qui ont des répercussions sur l’usage pour lequel le local a été loué. Cependant, il faut distinguer entre deux situations :

• la chose louée périt, se détériore ou est modifiée en tout ou en partie, de telle manière qu’elle ne puisse servir à l’usage pour lequel elle a été louée, le bail est résolu sans indemnité d’aucune part et le preneur ne doit payer le prix qu’à proportion de sa jouissance;
• Si la chose louée n’est détruite ou détériorée qu’en partie et de manière qu’elle ne soit pas impropre à l’usage pour lequel elle a été louée, ou qu’elle n’y soit impropre qu’en partie, vous n’avez droit qu’à une diminution proportionnelle du prix du loyer.

Il en est également de même au cas où la qualité promise par votre bailleur, ou requise par la destination de la chose, viendrait à manquer en tout ou en partie, sans la faute d’aucune ni de vous ni du bailleur.