Le locataire refuse de réceptionner la mise en demeure

J’ai pu comprendre à travers la question de la semaine dernière que le bailleur a le droit de demander la récupération de son local donné en location pour s’y loger, mais il faut lui adresser au préalable une mise en demeure. Mais dans quels cas il a le droit de résilier le contrat de bail du fait de la faute du locataire, c’est-à-dire sans lui adresser une mise en demeure pour qu’il libère le local et sans aucune indemnité ? Je voudrais signaler que le locataire refuse de réceptionner la mise en demeure, et j’ai entendu dire qu’il y a des procédures à entreprendre sans avoir à lui notifier une mise en demeure au préalable.

En effet, la question de la semaine dernière évoque le cas du souhait du bailleur de récupérer son local pour en faire un usage ou une exploitation personnels, ou pour les membres de sa famille comme prévu dans l’article 45 de la loi 67/12 relative aux baux des locaux à usage d’habitation, ou professionnel, et pour ce faire, il doit adresser une mise en demeure au locataire.

En revanche, les cas où le bailleur n’est pas obligé d’adresser une mise en demeure comme formalité préalable à son action en justice sont prévus par l’article 56 de la loi 67/12 relative aux baux des locaux à usage d’habitation ou professionnel.
Selon cet article, le bailleur peut recourir directement au tribunal aux fins de résiliation du contrat de bail le liant avec le locataire de son chef sans préavis, et ce dans cinq cas limitativement prévus par cet article, il s’agit de :

• Utilisation du local et des équipements loués pour un usage autre que celui pour lequel ils sont destinés, comme par exemple l’utilisation à des fins commerciales ou professionnelles du local donné en bail à usage d’habitation ;
• Introduction de modifications dans le local loué sans accord ou autorisation du bailleur, néanmoins, pour établir cette état de fait, il faut que le bailleur ait déjà établi un PV de constatation du local avant location, avec ses tenants et aboutissants, de préférence avec le plan autorisé à l’appui ;
• Négligence du local loué entraînant des dégâts importants, auquel cas il faut pouvoir avant d’entamer cette procédure établir cette situation par la constatation d’un huissier de justice ou un expert spécialisé en la matière moyennant une ordonnance du président du tribunal de première instance ;
• Défaut de paiement du loyer à terme échu malgré la mise en demeure de payer ;
• Utilisation par le locataire du local loué pour un usage autre que celui contractuellement convenu ou contraire aux bonnes mœurs, à l’ordre public ou à la loi.

Le jugement portant expulsion est assorti de l’exécution provisoire en cas d’inexécution par le locataire de l’ordonnance de validation de la mise en demeure pour non-paiement du loyer visée par l’article 27 de la loi 67/12.
Pour revenir au refus d’être notifié, il faut noter que lorsque la notification est faite par huissier de justice en bonne et due forme, le refus de recevoir la mise en demeure équivaut à la réception, c’est-à-dire que le locataire dans ce cas, qui refuse de recevoir le courrier, est réputé l’avoir reçu, il suffit que l’huissier de justice en dresse un PV.