Construire votre maison – Le marché de l’auto-construction toussote mais reste solide

Les mises en chantier et achèvements dans ce segment sont en baisse sur les dernières années dans le sillage de la morosité du secteur immobilier. Toutefois, plus de 48% des Marocains continuent d’accéder à la propriété en construisant eux-mêmes leur logement.

Dans un contexte de baisse persistante des mises en chantier et de la production de logements depuis maintenant quelques années, l’auto-construction accuse elle aussi immanquablement le coup. Selon les derniers chiffres officiels du ministère de l’habitat, le volume de nouveaux logements lancés au 2e semestre 2016, estimé à un peu moins de 84 800 unités, est en baisse de 38,1% par rapport à la même période de l’année passée. Les achèvements, pour leur part, s’enfoncent de près de 47% sur la période, à près de 64 100 unités. Des baisses de même ampleur s’appliquent au segment spécifique de l’auto-construction qui, si l’on se base sur la tendance de ces dernières années, réplique à peu de choses près l’évolution globale du marché. Mais ce passage à vide n’enlève rien à la prédominance de l’auto-construction au Maroc.
Selon la dernière enquête du ministère de l’habitat au niveau national, près d’un particulier sur deux (48,4%) continue d’accéder à la propriété via l’auto-construction. Les promoteurs immobiliers et le marché de la seconde main se partagent une part de marché de 28,3%, le reste revenant à l’acquisition par voie d’héritage.

L’autopromotion est plus prisée dans certaines régions, à l’instar du Souss-Massa où son poids culmine à 68,5%, ou encore au Drâa-Tafilalet où sa part est de 71,5%. Elle ne démérite pas non plus au niveau des plus grands pôles, notamment dans la région du Grand Casablanca-Settat où sa part est de 31,4%, à Marrakech-Safi avec un poids de 35,6 ou encore à Rabat-Salé-Kénitra où elle pèse 41,0%.
Pour ainsi dire, historiquement, la part écrasante du parc de logements découle de l’auto-construction. Une autre enquête récente du ministère de l’habitat sur le logement révèle que 9 constructions sur 10 au niveau national ont été réalisées par des personnes physiques dans le cadre de l’autopromotion. Cela est à lier bien évidemment à la prédominance des maisons marocaines au niveau national, lesquelles sont généralement construites par leurs propriétaires au même titre que les villas réalisées à 90% par auto-promotion.
En somme, l’auto-construction est profondément ancrée dans les habitudes des Marocains et tout porte à croire qu’elle devrait le rester en dépit de plusieurs contraintes (renchérissement des prix du foncier, fluctuation des prix des matériaux de construction…).
Conscients de cela, plusieurs acteurs accordent à ce segment un intérêt grandissant, à commencer par les industriels des matériaux de construction. Ceux-ci sont de plus en plus nombreux à rendre leur offre de produits plus lisible et spécifiquement adaptée aux besoins des particuliers construisant eux-mêmes leur maison. Signalons aussi les efforts des industriels du béton préfabriqué qui appellent à un changement du mode de taxation de l’auto-construction (rétablissement de la TVA au lieu de la contribution forfaitaire qui a cours actuellement) afin de pouvoir profiter de ce segment de demande qu’ils jugent vital pour la pérennité de leur activité.
L’auto-construction fait encore l’objet d’une grande attention de la part du ministère de l’habitat. Le ministre sortant Nabil Benabdellah avait élevé ce segment au rang de priorité dans son plan d’action 2012-2016 avec un ensemble de mesures prévues pour mieux l’encadrer. Il faut signaler à ce titre que la liberté totale laissée actuellement aux initiateurs de constructions a son corollaire d’aspects négatifs, à savoir que les habitats qui en résultent sont réalisés dans la majorité des cas sans uniformité architecturale et c’est le paysage urbain qui en pâtit au final. Le ministre n’ayant pu passer au concret sur son plan, la question fera certainement l’objet d’attention de la part du prochain titulaire du portefeuille de l’habitat. Une des grandes idées dont il était question est de mettre en place un cahier des charges qui serait imposé aux initiateurs d’auto-constructions. Celui-ci devrait d’abord préciser un ensemble de prescriptions minimales en termes de qualité du bâti, et il devrait également garantir l’uniformité des constructions. Des paramètres tels que la volumétrie extérieure ou encore les éléments de façade des constructions devraient ainsi être clairement précisés dans les nouveaux cahiers des charges pour chaque zone ou quartier et s’imposeraient de fait aux particuliers construisant leurs logements.