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Le problème du foncier, véritable casse-tête de l’investissement et de l’immobilier avec ses lots de terres collectives, de terrains Habous et ses millions d’hectares non immatriculés, sera-t-il enfin résolu ?

Le problème du foncier, véritable casse-tête de l’investissement et de l’immobilier avec ses lots de terres collectives, de terrains Habous et ses millions d’hectares non immatriculés, sera-t-il enfin résolu ? Douze ans après la première tentative de réforme, il semble que l’on s’achemine vers une refonte du droit foncier, dont la philosophie est de rendre les procédures foncières plus fluides et moins contraignantes. C’est ainsi que quatre projets de loi ont récemment été déposés auprès du Secrétariat général du gouvernement. Leur examen en Conseil de gouvernement devrait s’effectuer dans les semaines qui viennent.

Le problème du foncier, véritable casse-tête de l’investissement et de l’immobilier avec ses lots de terres collectives, de terrains Habous et ses millions d’hectares non immatriculés, sera-t-il enfin résolu ? Douze ans après la première tentative de réforme, il semble que l’on s’achemine vers une refonte du droit foncier, dont la philosophie est de rendre les procédures foncières plus fluides et moins contraignantes. C’est ainsi que quatre projets de loi ont récemment été déposés auprès du Secrétariat général du gouvernement. Leur examen en Conseil de gouvernement devrait s’effectuer dans les semaines qui viennent.

Les quatre textes concernent le régime de conservation foncière au Maroc, mais la plus grande réforme concerne le dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation des immeubles ainsi que le dahir du 18 rajab 1333 (1er juin 1915) fixant diverses dispositions transitoires pour l’application du premier dahir, deux textes de loi considérés comme l’ossature du droit foncier au Maroc. Les autres textes juridiques qui sont concernés par cette réforme sont le dahir du 10 joumada I 1389 (25 juillet 1969) relatif à l’immatriculation d’ensemble des propriétés rurales ainsi que le décret de 1972 se rapportant à l’établissement d’un dossier technique. «L’objectif le plus important de toute cette réforme est de simplifier au maximum les procédures se rapportant au régime d’immatriculation actuellement en vigueur dans notre pays», apprend-on auprès de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), initiatrice de la réforme. Et d’ajouter que ces quatre projets de loi ne sont que le début d’une série d’autres nouveaux textes juridiques qui vont dans le même sens.

Les premières tentatives de réforme datent de 1994
La réforme du droit foncier n’est pas une idée nouvelle. La première grande tentative de chamboulement de l’arsenal juridique existant a eu lieu en 1994. Un premier projet de réforme avait, à l’époque, été soumis à tous les corps de métier concernés, notaires et adouls notamment. Mais, durant de nombreuses années, ce projet n’a pu aboutir.
Aujourd’hui, nous y sommes. La plus grande disposition de la réforme actuelle est la mise en place de secteurs d’immatriculation obligatoire. «La réforme propose à l’Etat d’imposer, dans la limite d’une zone géographique qui sera déterminée par la suite, l’obligation pour les propriétaires d’immatriculer leur bien immobilier», précise une source proche du dossier. A cet effet, une procédure spéciale sera de mise. «Nous avons par exemple pensé à des procédures gratuites à même de ne pas rebuter les citoyens qui, de toutes les manières, sont obligés d’avoir leur titre foncier», ajoute la même source. Dans un premier temps, il est certain que le secteur compris entre Rabat et Casablanca sera soumis à immatriculation obligatoire (rural compris).

La seconde grande disposition concerne les oppositions et les pré-notations abusives. «Ce sont des démarches qui, dans le cas où elles ne sont pas justifiées, bloquent la procédure d’immatriculation pour des années et par conséquent la retardent», estime Fayçal Benjelloun, premier vice-président du conseil d’administration de la Chambre nationale du notariat moderne du Maroc. «Actuellement, une personne tierce peut se présenter, sans pièces juridiques probantes, et contester la légalité d’une démarche d’immatriculation. Dans plusieurs cas de figures, l’opposition et la pré-notation retardent beaucoup la procédure, ce qui ne manque pas de léser le propriétaire du bien à immatriculer », estime pour sa part un haut cadre de la Conservation foncière. Pour y remédier, les nouvelles dispositions pénalisent les oppositions et les pré-notations abusives. Des amendes sont envisagées.

Acte foncier : authentification obligatoire
Autre disposition de taille, la mise à jour des titres fonciers. Actuellement, 60 % des titres fonciers disponibles ne sont pas mis à jour. Un taux qui concerne tous les propriétaires, détenteurs de titres fonciers « incomplets » sur lesquels manque la signature légalisée d’une personne décédée par exemple. La réforme propose la mise en place d’une commission composée de techniciens, magistrats et représentants de la Conservation foncière à cet effet. Ce faisant, l’administration foncière serait ainsi délivrée d’une énorme lourdeur qui la handicapait lourdement.
Autre disposition importante – et déjà sujette à polémique -, celle se rapportant aux actes authentifiés. Le projet de réforme foncière stipule que tous les actes fonciers doivent être authentifiés soit devant notaire soit devant adouls. «Un garant pour la sécurité et la légalité des différentes opérations, mutations ou transferts de propriété», insiste-t-on à la Conservation foncière. «Ce qui n’est pas pour plaire à tout le monde», explique ce notaire de Casa sous couvert d’anonymat.

En effet, les professions juridiques à même de dresser des actes authentifiés ne sont pas expressément citées par la loi. Les articles 12 des lois n° 18-00 relative aux immeubles soumis au régime de la copropriété et n° 44-00 ayant trait à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement citent certes expressément les notaires, les adouls et les avocats près la Cour d’appel. Mais une dernière disposition de ces lois donne ce droit à un professionnel appartenant à une profession juridique et réglementée autorisée à dresser ces actes, tout en ajoutant que «la liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la Justice». Un arrêté ministériel signé par les ministres de la Justice, de l’Agriculture, du Développement rural et des Pêches maritimes ainsi que le ministre délégué chargé de l’Habitat et de l’urbanisme a, en septembre 2005, arrêté une seconde liste qui a été contestée. En plus des notaires, adouls et avocats près de la Cour suprême, il élargit la possibilité d’établir des actes authentifiés à toute personne de nationalité marocaine, jouissant de tous les droits civiques, n’ayant jamais été condamnée pour délit, titulaire d’une licence en droit ou d’un diplôme équivalent et qui doit justifier d’une expérience en tant qu’agent d’affaires durant une période minimale de trois années. Depuis, la polémique ne cesse d’enfler.

Mais cette-fois, il semble bien que cette réforme, après un siècle d’exercice avec des textes datant du Protectorat, soit près de voir le jour. Au sein de la Conservation foncière, initiatrice de la réforme, on soutient que les quatre projets de loi ne sont que le début d’une réforme qui, de toutes les manières, «s’impose à notre pays pour assurer un développement économique et social soutenu».

Eclairage
Deux systèmes coexistent depuis 93 ans !


Deux régimes parallèles régissent le système foncier au Maroc. Le premier régime est d’essence religieuse. Il concerne en effet l’ensemble des pratiques ancestrales foncières inspirées du droit musulman. Les différentes transactions et autres opérations de transfert de la propriété sont consacrées et authentifiées par des actes adoulaires. Le second régime est moderne. Il s’agit de l’immatriculation foncière instaurée avec le Protectorat français, à partir de 1913. Ce second régime est caractérisé par la publicité et la force probante des inscriptions au livre foncier. Il présente des avantages juridiques, topographiques, économiques et sociaux. Cependant, il demeure facultatif, ce qui entrave sa généralisation. D’où l’importance de la coexistence de ces deux régimes, traditionnel et moderne, qui a permis à l’Etat de maîtriser le foncier sur l’ensemble du territoire .

Finances
Conservation foncière : des recettes en hausse de 36%


La réforme foncière dont il est actuellement question vise la simplification des procédures au sein de la Conservation foncière. «Mais nous sommes persuadés que cela n’aura aucun effet sur les recettes de l’agence nationale», précise un cadre de cette institution. Chiffres à l’appui. Durant les cinq premiers mois de l’année 2004, ces recettes avaient rapporté au Trésor la somme de 573 MDH, alors qu’au 31 mai 2006, elles se sont chiffrées à 777 MDH, soit près de 36 % d’augmentation. Pour l’année 2005, les recettes générales de la Conservation foncière étaient de l’ordre de 1,4 milliard DH. Pour l’année en cours, les estimations de l’ANCFCC tablent sur 1,7 milliard DH .