Villas économiques : l’Etat croule sous la demande

Le concept séduit les classes moyennes par ses prix et son architecture

2 900 villas verront
le jour à  Marrakech et Agadir en 2007 et 2008

Trois promoteurs privés
envisagent de construire des villas économiques à  Mohammédia,
Casablanca et Marrakech.

Le programme national des villas économiques, lancé en décembre 2005 par les opérateurs publics de l’habitat, est un franc succès. Les 24 opérations prévues par Al Omrane et les ERAC dans différentes régions du pays se vendent à un rythme soutenu. «Cette opération est un véritable succès», souligne Rachid Fassi Fihri, directeur des établissements publics au sein du ministère de l’habitat et de l’urbanisme. Et d’ajouter : «Le programme a connu un tel succès que nous avons ajouté de nouvelles villes au programme pilote. Exemple : Tétouan et Nador, entre autres».

A Marrakech, par exemple, l’ERAC Tensift gère actuellement plus de 2 700 villas économiques, toutes sises à Tamansourt, nouvelle ville qui s’érige aux abords de la ville ocre. 159 villas sont en cours de livraison à leurs bénéficiaires. 585 d’entre elles ont été mises en chantier en 2005 et sont aujourd’hui en cours de réalisation. Le chantier de 878 villas semi-finies sera initié avant la fin de l’année en cours. Pour ce qui est des deux années à venir, ce sont 1 239 villas, actuellement à l’étude, qui seront lancées.

Initialement, elles ne constituaient pas plus de 4% de l’offre à Tamesna
Le même engouement est constaté à Agadir qui, à côté de Marrakech, se taille la plus grande part de ce programme national de villas économiques. En 2006, ce sont 938 villas qui sont en chantier. «L’année 2007 verra le lancement des travaux de réalisation de près de 1 661 villas à Agadir et région», apprend-on auprès de l’ERAC Sud. Quelque 1 400 villas verront le jour à Tagadirt, la nouvelle ville qui sera construite aux environs de la capitale du Souss.

A Tamesna, troisième grosse opération entrant dans le cadre de ce programme national, le succès a dépassé toutes les attentes. «L’opération villas économiques de Tamesna compte 738 villas. Avant même que leur commercialisation commence, la société d’aménagement du site (NDLR : Al Omrane Tamesna) a reçu plus de 27 000 demandes», précise pour sa part Najib Benyahya, directeur d’Al Omrane Tamesna. Ce dernier explique par ailleurs que la société qu’il dirige n’est responsable que de la commercialisation de 202 villas, réservées aux fonctionnaires de divers départements ministériels. L’ERAC Nord-Ouest commercialisera pour sa part 106 unités dans le cadre de ce projet. Le reste sera réalisé par un promoteur privé, General Contractors Maroc en l’occurrence. Ce dernier a remporté un appel à manifestation d’intérêt lancé par Al Omrane Tamesna à ce sujet. «Initialement, les villas économiques ne constituaient que 4 % de l’offre globale d’habitat de Tamesna. Après le succès inattendu de ce programme, nous réfléchissons sérieusement à dédier de nouvelles zones à ce type d’habitat ; les études sont en cours à cet effet», souligne Najib Benyahya.

Qu’est-ce qui explique cet engouement ? «C’est le concept lui-même qui plaît beaucoup aux citoyens», explique Khatib El Hebil, directeur de l’ERAC Tensift. «A Tamansourt, par exemple, les différents projets initiés sont conçus de manière à séduire cette tranche de Marocains. Ainsi, les villas économiques de l’ERAC Tensift sont groupées au sein de résidences fermées et sécurisées afin de sauvegarder le caractère privatif de l’ensemble et assurer l’intimité si chère aux habitants», souligne encore le directeur de l’ERAC Tensift. Et d’ajouter : «Les pâtés de villas s’ouvrent sur des espaces semi-privatifs où peuvent être aménagés un jardin, une piscine et un espace de jeux ou de rencontres». Les constructions sont limitées à deux niveaux et sont peu denses.

Les promoteurs privés, frileux face au concept, ne se bousculent pas pour le réaliser
Ces villas économiques offrent également aux acquéreurs la liberté en matière d’aménagement intérieur. «Ce concept de villas semi-finies leur permet de procéder aux travaux d’aménagement et de décoration, chacun en ce qui le concerne, selon ses moyens, son rythme, son goût et ses références socio-culturelles», souligne Khatib El Hebil. «Bref, la villa économique offre un nouveau style d’habitat et donc un nouveau style de vie», conclut-il.

Paradoxalement, cette réussite laisse de marbre les promoteurs immobiliers privés. «En lançant ce programme national, nous voulions que les promoteurs privés y adhèrent complètement. Ce qui n’est pas le cas actuellement», commente un responsable du ministère de l’habitat et de l’urbanisme. «Au Maroc, le secteur privé ne s’engage dans un secteur que si le risque est nul. Nos promoteurs ne veulent construire des villas économiques que s’ils sont sûrs de la réussite de leur entreprise», ajoute la même source. Les raisons de ce manque d’enthousiasme sont nombreuses. Elles ont notamment trait à la très grande attractivité du logement social qui bénéficie des encouragements fiscaux de l’Etat. Plusieurs mois après son lancement, et alors que les premières unités vont être livrées aux bénéficiaires (à Tamansourt près de Marrakech), aucun promoteur privé ne s’est lancé dans l’aventure. Dernièrement, trois d’entre eux ont demandé des autorisations pour des complexes résidentiels proposant des villas économiques à Mohammédia, Casablanca et Marrakech. «En attendant un engouement plus marqué, le ministère de l’habitat et de l’urbanisme continue de construire seul des villas économiques, et ce à travers ses opérateurs publics», conclut la même source.

Répartition
Qui construira les 9 300 villas prévues ?

En décembre 2005, cinq opérateurs publics de l’habitat ont signé une convention pour la réalisation d’un programme-pilote de promotion de villas économiques, nouveau produit d’habitat spécialement dédié aux classes moyennes dont le revenu oscille entre 8 000 et 16 000 DH. Ce programme porte sur 9 299 unités réparties sur 24 opérations dans diverses régions du Royaume. Le holding d’aménagement Al Omrane prend en charge quelque 3 820 unités. L’ERAC-Sud s’occupe de 2 912 unités, l’ERAC-Oriental de 300 unités alors que l’ERAC-Nord se charge de réaliser 131 villas économiques. Pour ce qui est de la répartition par ville, Agadir vient en tête avec 3 982 villas à construire sur trois ans (2006-2008), suivie de Marrakech (2 136 unités) puis Skhirat-Témara (1 131 unités dont 738 à Tamesna). A Meknès, le programme prévoit la construction de 900 unités. En outre, 300 villas économiques sont en réalisation à Oujda et 850 à Tanger. La superficie de la villa économique doit se situer entre 150 m2 et 200 m2. Son prix varie entre 500 000 DH et 800 000 DH.
Focus
Pourquoi ce succès ?

D’abord en raison d’une superficie adaptée. Elle oscille entre 150 et 180 m2. Généralement la partie à l’étage est destinée à la vie privée et prévoit une chambre à coucher parentale, deux chambres à coucher enfants et au moins une salle de bain. Le rez-de-chaussée est réservé à la partie séjour, offrant un salon, un séjour, la cuisine et le lave-main. Cette répartition est d’ailleurs imposée par le cahier des charges de la villa économique. Autre atout de ces constructions, leur prix. Entre 500 000 DH et 800 000 DH, selon la superficie, la ville d’implantation du projet ainsi que la situation de la villa par rapport à l’ensemble du projet en question.
Architecture
Urbanisme et écologie privilégiés

Les initiateurs du programme des villas économiques ont mis l’accent sur l’architecture de ces unités de logement.
A cet effet, un concours d’architecture a été lancé par les opérateurs publics avec pour principal objectif un aménagement subtil de l’espace disponible pour une habitabilité maximale.
Au final, un plan type dont les lignes maîtresses seront respectées pour la totalité du programme. Les villas économiques sont ainsi présentées sous forme de résidences fermées, privilégiant les espaces verts et beaucoup de jardins, proposant un bâti peu dense et discret, limité à deux niveaux et d’une bonne qualité architecturale.