Villa, appartement, maison : ou habitent les Marocains

66,4% des ménages urbains sont propriétaires. Ils étaient 57% en 2004. 716 000 ménages habitent dans des immeubles en copropriété, soit presque trois fois leur nombre en 1994. A peine 2,7% des ménages urbains habitent dans des villas.

Y a-t-il une crise du logement au Maroc ? La question peut paraître saugrenue tellement la réponse est évidente, et elle est affirmative. Pourtant, quand on voit les dernières statistiques, il y a de quoi remettre en cause cette idée. Ainsi, à fin décembre 2009, le nombre des ménages qui possèdent leur logement dans le milieu urbain s’élève à 2 834 188, soit 66,4% des familles citadines contre 56,8% en 2004, selon les statistiques du HCP (Haut commissariat au plan). Et cette proportion est encore plus importante quand on y intègre les chiffres relatifs au milieu rural sachant que la plupart des ménages y sont propriétaires de leurs logements.
Fait notable : les maisons dites marocaines constituent toujours la résidence préférée des Marocains. Ce type d’habitation abrite un peu plus de 3 millions de ménages dont 64,4% en tant que propriétaires. Il inclut aussi bien les maisons traditionnelles situées en particulier dans les anciennes médinas que les constructions plus modernes de type R+2 et R+3. Malgré les changements radicaux qu’a connus la population, ce mode de logements reste très prisé et résiste bien à l’avancée des autres catégories, notamment l’appartement ou la villa. A cela, plusieurs raisons. D’abord, ce type d’habitations est adapté aux besoins particuliers des citoyens marocains. Depuis leur création, ce type de logements spacieux et surtout autonomes répondaient parfaitement aux exigences des familles marocaines qui étaient nombreuses tout en présentant l’avantage de fournir aussi une source de rente locative.

66,4% des ménages urbains propriétaires de leur logement

Le plus souvent, les propriétaires de ces lots de terrains optent pour des constructions sur 2 ou 3 étages comportant un ou plusieurs appartements chacun, qui permettent de se loger, de loger ses enfants, de louer et, en plus, de disposer au rez-de-chaussée d’un local à usage commercial. A cela, il faut ajouter le fait que, sur le plan du coût, l’auto-construction est souvent une meilleure option que l’achat d’un logement fini. Et, enfin, on peut citer aussi le fait que l’habitat en immeuble et en copropriété n’était pas toujours très ancré dans la culture marocaine.
Un autre facteur, institutionnel celui-ci, a joué de manière considérable en faveur du développement des maisons marocaines. Pour absorber le déficit criant en matière de logements, les pouvoirs publics ont depuis toujours milité pour l’encouragement à l’accès à la propriété en axant leurs efforts sur l’auto-construction. Cette politique a été renforcée après l’échec cuisant, dans les années 90, des premiers grands programmes de construction de logements sociaux, et la lenteur par la suite de la promotion organisée. Simple, la formule consistait à mettre des lots de terrain à la disposition des bénéficiaires qui prennent ensuite le relais pour procéder à la construction de leur propre logement de type «maison marocaine». Tout le monde y trouvait son compte. D’un côté, l’Etat garantit le «relogement» de ménages tout en évitant de se lancer dans des programmes de construction coûteux et lents; et de l’autre les familles réalisent le logement adapté à leurs besoins.

7,21% résident dans des maisons sommaires

A côté des maisons traditionnelles, les appartements ont fait une progression remarquable. Il faut dire que le Maroc n’a pas été insensible aux changements de la modernité. Bien que nos concitoyens préfèrent plutôt habiter seuls et qu’ils n’assimilent pas encore les «règles» de la copropriété, l’effectif des ménages résidant dans ce type de logements est passé de 256 904 en 1994 à 423 568 dix ans plus tard, puis à 716 134 en 2009. Autrement dit, le rythme de construction des immeubles a explosé durant la période allant de 2004 à 2009 où 292 566 unités ont été réalisées, soit 35 662 unités de plus que ce qui existait en 1994. Notons par ailleurs que 68% des ménages résidant dans des appartements sont aujourd’hui propriétaires.
La proportion des ménages résidant dans des appartements ne cesse ainsi de progresser. Elle était de 11,5% en 1994 avant de passer à 13,2% en 2004 puis à 16,77% en 2009. La croissance démographique, l’exode rural et la raréfaction et cherté du foncier y sont pour beaucoup dans cette évolution. Le changement des mentalités a également favorisé la propension de ménages, notamment ceux constitués de jeunes couples, à opter pour ce type de logements qui offrent des commodités répondant à l’évolution moderne de la société.
Malgré toutes ces mutations, il n’en demeure pas moins que beaucoup de ménages sont encore très mal logés au Maroc. A fin 2009, ils sont quelque 308 252 ménages à habiter dans ces logements sommaires dont 80,5% sont propriétaires comme le précise le HCP. Ils représentent 7,21% des ménages urbains. Mais ce pourcentage est en nette régression par rapport aux années précédentes. Il se situait en fait à 10,7% en 1994 et à 9,3% en 2004.
Un autre type de logement est en baisse par rapport aux autres modes d’habitation : les villas. Etonnant. En 2009, 117 061 ménages y vivaient (dont 80% en propriété), soit 2,7% des familles du milieu urbain. Cette proportion était de 3,4% en 2004 et de 3,8% en 1994. Mais elle était beaucoup plus importante en 1982 où 5% des ménages urbains résidaient dans des villas.
Par ailleurs, les ménages locataires en milieu urbain sont au nombre de 936 120, soit 21,9%. Cette proportion ne cesse de baisser durant ces dernières années. De 43,3% en 1982, elle est passée à 35% en 1994 et à 29,2%. Même sous cette formule, ce sont les maisons marocaines qui dominent puisqu’elles hébergent 726 241 familles, soit 77,5% des ménages urbains résidant dans des logements en location. Les appartements accueillent en location 166 770 ménages urbains et les villas quelque 6 294. Tandis que 31139 ménages urbains résident, sous le statut de locataires, des bidonvilles, logements sommaires et urbains.  
Plus chanceuses, 419 844 familles résident (à fin décembre 2009) dans des logements de fonction, relevant soit d’un organisme public soit du privé en contrepartie d’un faible prélèvement sur salaire. Elles représentent quand même 9,8% des ménages urbains.