Vers une structuration des acteurs de l’immobilier commercial

• Il offre de bonnes perspectives de développement.
• La profondeur du retail park au Maroc reste faible.
• Son taux de rentabilité varie entre 8 et 10%.
• L’opérationnalisation des OPCI devra pousser le marché
à se développer.

Le marché de l’immobilier commercial organisé a connu de bien meilleurs jours que pendant cette période. Il est actuellement en cours de transformation vers une industrie plus structurée, en accompagnement de l’évolution des préférences et des exigences des consommateurs. Il faut dire aussi qu’il reste tout récent et se cherche encore.
«L’immobilier commercial structuré offre de bonnes perspectives de développement au Maroc, encore faut-il que les opérateurs se recentrent sur leurs fondamentaux propres», souligne Jérôme Carrère, managing partner au sein de Camus Solutions Immobilières, spécialiste de l’immobilier commercial, de l’Asset Management et de la gestion de portefeuille immobilier.
Depuis quelques années, les centres commerciaux, au sens large, fleurissent dans le pays. Ils sont au nombre de 17 dont le dernier est Arribat Center, porté par Foncière Chellah. Deux modèles économiques de ces centres commerciaux se démarquent: les retails parks et malls. «La profondeur du 1er type reste faible au Maroc, bien qu’il existe bon nombre d’acteurs sur le marché. Alors que les malls restent des opérations de prestige, les retails parks, eux, sont plus adaptés au contexte marocain. D’ailleurs, le marché se dirige de plus en plus vers ce modèle», confie M.Carrère. Plusieurs raisons expliquent le constat de ce professionnel à l’instar de l’optimisation des coûts dont notamment le loyer. En moyenne, les loyers en retail park sont deux à trois fois moins cher qu’en mall pour des surfaces similaires. Pour la même superficie, un loyer coûte en moyenne 150 DH/m2 en retail park au lieu de 400 DH/m2 en mall, mensuellement.
Cela paraît normal, puisque le mall requiert un coût de construction conséquent, des aménagements plus importants, cible une clientèle premium et occasionne des charges fixes plus conséquentes. Le retail park, lui, est par défaut un centre commercial de mass market, avec moins d’aménagements communs, une implantation péri-urbaine et donc des charges inférieures comparativement aux malls.
A l’avenir, l’opérationnalisation des OPCI devra pousser le marché de l’immobilier commercial à se développer et aux acteurs du marché à se restructurer. «Les exploitants pourront donc se recentrer sur leur activité et se délester de leurs actifs immobiliers détenus, au profit de ces organismes de placement qui leur garantiront un rendement locatif annuel», explique M.Carrère, ceci pour se concentrer sur leur cœur de métier. Pour cela, il faudra créer des zones de retail générant du revenu locatif en répondant à des critères précis ou des normes internationales ce qui devrait permettre aux OPCI de se positionner. «Dans les pays européens par exemple, un retail park comprend aussi bien l’alimentaire que l’électroménager, le bricolage, le mobilier… Toutes ces composantes réunies en un seul retail park n’existent pas ou peu au Maroc. Ce qui éparpille le trafic des consommateurs», ajoute notre source. La bonne équation sera de mettre en place un retail park qui génère un seul flux de trafic dans un seul endroit.
Du reste, l’activité du mall est plus difficilement rentable, car il vise une clientèle premium, alors que le pouvoir d’achat des Marocains n’est pas réellement au rendez-vous. D’ailleurs, plusieurs malls ont dû réadapter leur positionnement initial à la réalité du contexte marocain, pour couvrir une cible plus large. En tout cas, alors que le rendement d’un retail park peut osciller entre 8 et 10%, celui des malls se situe à bien moins que ça en réalité.
Du reste, l’immobilier commercial au Maroc est dominé par les commerces de proximité qui restent fortement appréciés par les Marocains, en raison de la proximité, des facilités de paiement accordées et des liens tissés entre le commerçant et le client. Cela dit, avec l’évolution des besoins des Marocains, ainsi que leur expérience achat, ces commerces deviennent de moins en moins appréciés chez certains, laissant la place aux nouveaux modes de commerce. D’où la nécessité de développer des retails parks qui concentrent tous les besoins du consommateur en un endroit unique, pour ainsi éviter la déperdition du trafic.