Une Chambre dédiée aux litiges fonciers à  la Cour de cassation

Elle statuera sur le droit immobilier avec toutes ses subdivisions 5 000 affaires à  caractère foncier devant la Chambre civile en 2014. 30% des dossiers concernent les litiges entre bailleurs et locataires, les contentieux de copropriété, les mises en Å“uvre des garanties immobilières.

Le projet de loi sur l’organisation judiciaire a été validé en première lecture par la commission parlementaire chargée de la Justice. Et l’une des réformes les plus urgentes que le texte contient est la création d’une Chambre foncière au sein de la Cour de cassation. Cette nouvelle entité a d’ailleurs fait l’objet d’une petite expérimentation puisqu’au sein de la Chambre civile de la Haute cour a été instituée, fin 2014, une section foncière, sorte de projet pilote avant que cette catégorie d’affaires ne soit complètement détachée des dossiers civils.

Ainsi, cette Chambre devra statuer sur le droit de propriété, la possession, l’usufruit, l’usage, l’exploitation, l’habitation, l’activité de promotion immobilière, la copropriété des immeubles bâtis et de la propriété indivise, la preuve de propriété foncière, les donations et les testaments relatifs aux biens immeubles, les désistements de propriété, le partage, le bornage, les baux à usage d’habitation et à usage promotionnel ainsi que les baux ruraux. La nouvelle Chambre foncière connaîtra également des litiges nés entre les exploitants agricoles ou avec les tiers concernant les terres agricoles relevant du domaine national, leur occupation ou leur exploitation. Elle statuera aussi sur les demandes en annulation, résolution, révocation ou rescision des droits résultant des actes publiés et aussi des contestations relatives à l’immatriculation provisoire au livre foncier entre personnes de droit privé.

En 2014, plus de 5 000 affaires à caractère foncier ont été traitées par la Cour de cassation, soit plus de la moitié des dossiers traités par la Chambre civile. Et le plus surprenant est que 30% des dossiers concernent les litiges entre bailleurs et locataires, les contentieux de copropriété, les mises en œuvre des garanties immobilières. A ce propos, l’inscription d’une hypothèque judiciaire auprès du conservateur est une mesure dissuasive de plus en plus prise par les juges car elle vise à protéger un créancier pour le paiement de sa dette de la part de son débiteur, en saisissant ses maisons, appartements, immeubles ou terrains, leur usufruit et leurs accessoires. Concrètement, le créancier fait procéder à une inscription provisoire puis définitive auprès du service des hypothèques sur le ou les biens immobiliers revendiqués. Ceci lui permet de faire vendre de manière forcée aux enchères judiciaires. C’est donc un moyen efficace pour se faire payer. Cependant, les biens grevés d’une inscription d’hypothèque provisoire demeurent aliénables, selon les magistrats de la Cour de cassation.

Quatre magistrats y seront affectés de manière permanente

Par ailleurs, comme la majorité des baux d’habitation ne contiennent pas de clause résolutoire, les arrêts montrent que les propriétaires assignent directement le locataire par acte d’huissier, pour demander la résiliation du bail et son expulsion. Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n’est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire. Mais plusieurs cas de figure ressortent de la jurisprudence de la Cour de cassation. Il y a d’abord le cas, rare, où le locataire –après la décision des juges de la Haute cour- n’émet aucune protestation pour quitter les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.

Mais le cas le plus fréquent est celui où le locataire refuse d’ouvrir la porte. L’huissier dresse alors un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police. Il y a aussi un type de dossiers où le locataire est absent le jour de l’expulsion : l’auxiliaire de justice ne peut alors pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. Il dresse ensuite un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement. Les juges rappellent d’ailleurs souvent que le propriétaire ne peut pas prendre l’initiative de pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

C’est donc face à cette nouvelle avalanche d’affaires que la Chambre foncière de la Cour de cassation devra faire face. Pour ce faire, le ministère de la justice compte lui donner les outils nécessaires. En effet, quatre magistrats y seront affectés de manière permanente et statueront de manière collégiale.