Un million de logements fermés : 22% du parc urbain !

Les logements inoccupés représentant un million sur les 4,45 millions d’habitations recensées dans les villes.
Les maisons modernes constituent 60 % des habitations vides et les appartements 30% .
L’inadéquation entre l’offre et la demande en logements et le manque de confiance dans les locataires expliquent en partie cette situation.

Incroyable ! Sur un parc total de 4,45 millions de logements en milieu urbain, ce sont 1 million qui sont aujourd’hui vacants, soit 22,5% du total. Ces habitations fermées   pourraient largement combler le déficit en logements que connaît le pays et qui s’élève à 800 000 unités aujourd’hui.
Le taux d’inoccupation est livré par le holding Al Omrane qui dispose d’une cellule de veille relative à l’habitat. «La structure du parc vacant est composée de 4% de villas, 30% d’appartements, 60% de maisons modernes et de 6% de maisons traditionnelles», précise Driss Effina, le conseiller du président du holding Al Omrane.
En 2004, le recensement général du Haut Commissariat au Plan (HCP) dénombrait 850 000 unités de logements inoccupés sur un parc national total de 6,2 millions d’unités. En se limitant au parc urbain qui concentre l’essentiel du parc de logements inoccupés (90%),     740 000 unités de logements vacants ont été recensées en 2004 sur un parc urbain total de 3,95 millions d’unités de logements. Le parc vacant représentait à lui seul 19% du parc total de logements urbains en 2004, et 22,5% actuellement. Le poids des unités de logements vacants au Maroc croît de manière inexorable et inquiétante d’année en année.
Au ministère de l’habitat, seules 526 302 unités sont comptabilisées au titre d’unités vacantes en 2004. Cherchez l’erreur… La différence résulte sans doute des définitions. «On peut définir la vacance immobilière comme étant l’état d’un logement inhabité ou inoccupé. L’état de vacance n’est pas retenu dans les cas suivants : la location où la vacance devient un phénomène transitoire entre deux occupants ; le cas des maisons saisonnières ou secondaires ; les maisons en cours de transformation ; les logements qui font l’objet d’un litige ou sont dans un état précaire», explique Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière au ministère de l’habitat. «La  proportion des logements vacants atteint 16% dans la  région de Souss-Massa-Drâa et de Laâyoune-Boujdour-Sakia Al Hamra et 15% dans l’Oriental et Fès-Boulemane», indique le ministère de l’habitat.
Selon le HCP, un logement vacant est «un logement non occupé par un ménage au moment du recensement et qui est destiné soit à la location, soit à la vente. Un logement dont les résidents habituels sont temporairement absents n’est pas un logement vacant». Les «logements non-occupés» dévoilés par le recensement de 2004 du HCP regroupent trois sous-catégories : les logements dits «vacants», «secondaires» et en «construction» (logement en cours de construction et dont les travaux sont pratiquement achevés et qui peut être occupé par un ou plusieurs ménages au moment du recensement).

Aucune sanction fiscale à l’encontre des propriétaires

Selon le conseiller du président du holding Al Omrane, la notion de vacance regrouperait, dans son acception large, «25% de maisons secondaires, 4% de logements en construction et 71% de vacants», en 2009. «Le parc vacant représente un investissement de 320 milliards de DH, soit 45% du PIB, soit un manque à gagner significatif pour la collectivité. L’immobilier représente un moyen de placement à long terme sûr et rentable, de l’ordre de 5% par an», fait remarquer M. Effina. «Entre 1994 et 2004, l’augmentation du parc total de logements urbains a connu une augmentation moyenne annuelle de 4% contre 6% pour le parc vacant», observe-t-il. Une situation est paradoxale au moment où la demande ne cesse de croître.
Pourquoi une telle situation ? «La principale raison qui bloque le locatif réside généralement dans la dégradation du climat de confiance entre propriétaires et locataires, malgré la promulgation de plusieurs lois définissant les relations entre les deux parties», explique Monia Lahlou.
Selon Driss Elfinna, «les fraudes fiscales sont fréquentes et ne permettent pas de ce fait d’encadrer de manière juridique la transaction locative».
À la rupture de confiance propriétaires/locataires s’ajoute l’inadéquation entre l’offre et la demande en logements. Les programmes de logements à faible VIT et les logements sociaux à 250 000 DH permettront peut-être, d’ici 2020, de rééquilibrer l’offre et la demande, à défaut d’une solution fiscale. En effet, le ministère de l’habitat ne semble pas favorable à la taxation des propriétaires qui font dormir leurs biens, alors qu’«un impôt moyen annuel de 3 000 DH et ajustable selon le standing du logement et sa situation générerait 3 milliards de DH de recettes à l’Etat. Cet impôt inciterait le parc vacant à être vendu ou loué. Cette hémorragie doit être stoppée. Ce qui empêcherait la création de cette taxe c’est le fait que  plusieurs résidences secondaires au Maroc sont détenues par des Marocains résidents à l’étranger. Or, concrètement, un impôt annuel de 300 euros est dérisoire», avance M. Effina. A titre de comparaison, un impôt sur les logements vacants s’applique en France, en Espagne, aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. La proportion de logements vacants est de 6% en France, 21% en Espagne et de 0,5% en Suisse. Mais il faut relativiser, car pour un MRE une maison au Maroc n’est pas un logement secondaire, mais plutôt un toit dans son pays d’origine, un second chez soi. Une question de culture.