Un logement pour la classe moyenne ? Pas celle du HCPÂ…, l’autre

Les classes moyennes selon la conception du HCP n’ont pas les moyens de s’offrir les logements pour classe moyenne définies par l’Habitat.
Le ministère assure que les besoins pour des logements à  800 000 DH existe.

L’enquête réalisée par le Haut commissariat au plan (HCP) sur la classe moyenne a provoqué bien des remous au sein de divers académiciens. Mais ils ne sont pas les seuls. L’Etat est également concerné dans sa définition des politiques publiques. C’est dire que les vagues vont bien au-delà du débat scientifique que suscitent les résultats. Ce travail qui donne des informations très utiles a conduit à la remise en question par les promoteurs immobiliers du programme de logements spécialement dédiés à cette classe socioprofessionnelles. Le principal argument avancé est que le niveau de revenu mensuel maximum constaté par le HCP, 6 734 DH par ménage, est trop peu suffisant pour financer un logement qui coûterait entre 600 000 et 800 000 DH, estimé comme correspondant justement aux besoins de la classe moyenne.
Le moins que l’on puisse dire est que le ministère de l’habitat, qui n’a pas cessé de promouvoir les logements pour cette classe moyenne, notamment en garantissant les crédits immobiliers à hauteur de 800 000 DH par le fonds Damane Assakane (ex-Fogarim), ne s’attendait pas à ce goulot d’étranglement. Pour que ce projet aboutisse, il a également fait en sorte que les 3 800 ha de foncier public dégagés ne soient pas exclusivement dédiés  aux  logements à faible valeur immobilière totale (IVT). Du coup, les promoteurs sélectionnés sont obligés de construire outre les logements à 140 000 DH (pour les revenus faibles et irréguliers), des appartements à 200 000 DH et des logements pour la classe moyenne.

La capacité d’endettement de la classe moyenne supérieure est de 3 030 DH par mois
Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), estime que l’enquête du HCP a complètement changé la donne. «Si l’on tient compte de ces chiffres, la classe moyenne ne peut manifestement pas acheter un logement qui coûte 600 000 DH. Or, dans les grandes villes, il est impossible de trouver un appartement de moyen standing à ce prix» , explique-t-il.
Pour appuyer sa position, le président de la FNPI se transforme, le temps d’un calcul, en banquier. Ainsi, poursuit-il, le ménage qui gagne 6 734 DH par mois (tranche de revenu maximale pour la classe moyenne selon le HCP) dispose d’une capacité d’endettement légale de 45 %, soit précisément 3 030 DH. En payant cette échéance pendant 25 ans sur la base d’un taux d’intérêt fixe de 5,3% HT (tel que garanti par le fonds étatique Damane Assakane), ce ménage ne peut, tout simplement pas, acquérir un logement de plus de 480 000 DH (hors commissions, frais de dossiers et assurances). Pis encore, la tranche inférieure de cette classe – celle qui dispose d’un revenu mensuel de 2 800 DH- ne peut prétendre qu’à une échéance de 1 260 DH et donc à un logement qui coûte 200 000 DH tout au plus. Or, quand on sait que ces classes moyennes définies par le HCP correspondent à 53% de la population et que les classes aisées –disposant de plus de 6 734 DH par mois- ne constituent que 13% de la population, soit 900 000 ménages dont une bonne part est déjà propriétaire.

Pour les promoteurs, il est impossible de réduire les prix de référence du moyen standing
Au ministère de l’habitat et de l’urbanisme, l’heure n’est pas à la polémique. «L’enquête réalisée par le HCP est un travail respectable qui donne une définition parmi tant d’autres de la classe moyenne», estime Mounia Diaa Lahlou, directrice de la promotion immobilière. «Pour réaliser la garantie Damane Assakane et le programme mixte de logements, nous nous sommes basés sur les dépenses des ménages qui ont aussi été réalisés par le HCP», ajoute Mme Lahlou pour qui le besoin en logement de moyen standing existe sur le marché actuellement. «Peu importe comment se définit la classe socioprofessionnelle qui constitue la demande pour ce segment, il faut agir pour en augmenter l’offre», souligne-t-elle. Il faut rappeler à cet effet que lors d’un dîner-débat sur l’immobilier, organisé par La Vie éco, le 12 novembre dernier, Toufiq Hejira, ministre de l’habitat,  et sur la base des enquête du Plan concernant les dépenses des ménages, avait estimé que la classe moyenne correspondait à la proportion de la population qui dépense, par ménage, entre 3 000 et 15 000 DH par mois, soit 66% des Marocains.
Besoin ou pas, les promoteurs immobiliers estiment qu’il n’est tout simplement pas possible de réduire les prix du moyen standing. Selon eux, «même en réduisant les prix de ce segment de 800 000 DH à 600 000 DH, cette offre restera trop chère pour la classe moyenne».
En revanche, ils évoquent plusieurs propositions qui pourraient permettre à cette classe d’acquérir un logement sans toucher à l’offre destinée aux classes socioprofessionnelles inférieures. A commencer par la réduction du taux d’intérêt sur les crédits immobiliers, «surtout pour les crédits garantis par Damane Assakane», renchérit M.Ibn Mansour. Le président de la FNPI explique que le taux d’intérêt pour ce type de crédit (5,3 % hors taxes) peut très bien être revu à la baisse, jusqu’à 4 voire 3 %, en raison de la réduction du risque d’impayés. Les promoteurs évoquent également la prolongation de la durée du crédit. «Certaines banques proposent des crédits immobiliers payables sur 40 ans, mais cette formule n’est pas généralisée à tous les types de crédits. Nous pensons qu’elle devrait aussi être proposée pour les crédits garantis par Damane Essakane», conclut-on auprès de la FNPI. En tout état de cause, il est certain qu’un besoin non comblé existe pour des logements dont la valeur varie entre 200 000 et 480 000 DH, soit ce que peuvent se permettre les classes moyennes définies par le Plan.