Un logement occupé sur trois est loué

Résultats inédits d’une étude
sur le locatif du ministère de l’habitat et de la Banque mondiale
: 920 000 logements loués et occupés.
Prix moyen du loyer : 1 460 DH. Il va de 375 DH pour les baraques à  2
890 DH pour les appartements de standing.

Qui loue quoi aujourd’hui au Maroc? Combien de locataires ? Combien de logements à  louer ? Quel type de logement est le plus prisé par les locataires ? Quels ont les profils de ces derniers ? C’est sur la base de ces questions et bien d’autres concernant le marché du locatif qu’une étude a été lancée conjointement par le ministère de l’habitat et de l’urbanisme et la Banque mondiale, en 2004, en vue de définir une stratégie de relance du marché locatif. Les résultats, non encore publiés officiellement, permettent d’avoir (enfin) une image de ce marché, quelque peu oublié depuis l’accélération de la dynamique de construction de logements et la mise en place d’instruments de financement alléchants.

Un premier chiffre. D’après l’étude, le parc locatif national représentait en 2004 plus de 926 000 logements, soit 30% du total des logements occupés qui, lui, avoisinait les 3,2 millions d’unités. Question : comment se fait-il que le Maroc compte quelque 5 millions de ménages et que l’on se retrouve avec 3,2 millions de logements occupés seulement ? La réponse est simple : plusieurs ménages cohabitent souvent dans le même logement. Des familles différentes mettant en commun leurs moyens pour s’offrir un toit, ou des ménages habitant avec leurs beaux-parents.
Autre point mis en exergue par l’enquête, le fort désir des Marocains d’acquérir leur logement principal. La proportion des logements loués par rapport aux logements occupés ne cesse de baisser. En 1982, ce taux était de 42 % contre 32 % en 1994.

Rabat et Tanger, les villes o๠le loyer est le plus cher
Le taux global de 30% d’habitations louées et occupées masque des distorsions entre villes et régions dans le Royaume. Il varie de 18% pour l’Oriental à  34% pour le Grand Casablanca, pour atteindre près de 43% dans la région de Laâyoune-Boujdour Sakia Al Hamra. A noter que les provinces/wilayas de Casablanca et Rabat-Salé regroupent à  elles seules un peu plus du tiers des locataires.
Combien paie en moyenne le locataire marocain ? Quelque 1 461 DH par mois avec un éventail très large qui va de 375 DH par mois pour un habitat non réglementaire (bidonville) à  une moyenne de 2 890 DH pour un habitat de standing. «Cette moyenne ne donne toutefois qu’un ordre de grandeur très approximatif, vu la forte variation existant tant entre les types d’habitat qu’entre les différentes villes et quartiers d’une même ville», souligne l’étude. Ainsi, par exemple, le montant maximal moyen relevé est de 5 314 DH à  Rabat-Salé pour un habitat de standing, tandis que pour l’habitat économique ou social, il peut aller jusqu’à  2 225 DH, et ce, à  Tanger. Autre point relevé, la similarité entre les loyers des maisons traditionnelles et ceux de l’habitat non réglementaire : 1 163 DH maximum pour le premier et 1 350 DH maximum pour le second.

Selon les résultats de l’étude, les 600 ménages qui ont été questionnés à  ce sujet ont jugé le niveau du loyer raisonnable (69%). Meknès arrive tout de même en tête de liste des villes en matière de taux de satisfaction (96%). A Marrakech, ville touristique qui connaà®t une grande spéculation commerciale, ce taux de satisfaction est de 52 %. Pour ce qui est de Casablanca, qui connaà®t pourtant une crise du logement, elle affiche un taux de satisfaction élevé: 85% des ménages affirment que les loyers pratiqués sur le marché sont raisonnables. Les ménages questionnés ont également jugé la qualité des logements proposés moyenne à  bonne, «ce qui donne un bon rapport qualité-prix», ne manque pas de relever Moulay Chérif Tahiri, directeur de la promotion immobilière au ministère de l’habitat et de l’urbanisme, chiffres à  l’appui: 41 % des sondés estiment que les logements sont de bonne qualité et 52 % trouvent qu’ils sont de qualité moyenne, soit un total de 93 %. Seuls 7 % des ménages ont estimé que les logements en location sont de mauvaise qualité. Ces insatisfaits louent essentiellement des maisons traditionnelles ou des logements non réglementaires.

46% des locataires ont moins de 40 ans
Les experts du ministère de l’habitat et de la Banque mondiale se sont également penchés sur le profil des locataires. Il en ressort que l’âge moyen du chef de ménage locataire est d’environ 41 ans, soit 3 ans de moins par rapport à  la dernière enquête sur le logement réalisée en 2000. 46 % d’entre eux ont moins de 40 ans. «Il est vrai que la part des locataires décroà®t avec l’âge (un ménage jeune n’ayant pas suffisamment travaillé et épargné pour acquérir son propre logement), mais la présente enquête indique une demande tout aussi forte chez les personnes relativement âgées», souligne M. Tahiri.
La différence est également à  souligner au niveau du type de logement recherché pour la location. Les jeunes ménages louent surtout des logements sociaux, ce qui convient à  leurs capacités financières, étant entendu qu’ils sont en début de carrière professionnelle. Suivent les logements économiques dont 48% des chefs de ménages locataires sont âgés de moins de 40 ans. Quant aux autres types d’habitat, ils sont en majorité loués par des chefs de ménage d’âge mûr ou plus : 65% des locataires d’appartements de standing ont entre 40 et 60 ans alors que 5% ont plus de 60 ans. Au palmarès de l’habitat le plus demandé arrive le social, suivi par l’économique, le logement de standing et enfin le traditionnel (les anciens tissus des médinas par exemple). Dans cette même logique, les cadres moyens représentent près du tiers des locataires, suivis des commerçants (27%), employés de bureau (23%), ouvriers (34 %).

60 % des maisons louées sont construites par des particuliers
Remarque importante : l’offre en logements à  usage locatif émane essentiellement des particuliers. «L’habitat locatif est boudé par les institutionnels et grands promoteurs», souligne d’ailleurs M. Tahiri. Et de préciser que la catégorie dite «maisons marocaines» constitue l’essentiel de l’offre de location au Maroc. «Ce sont ces maisons construites par des particuliers sur des lots de terrains R+2, 3 ou 4 et sises dans des lotissements aménagés à  cet effet», explique le directeur de la promotion immobilière. Ce type de logement a ainsi représenté, en 2004, 60 % de l’offre de location (plus de 550 000 maisons). «Et si l’on rajoute à  ce stock la maison traditionnelle située essentiellement dans les médinas (13%), ce type d’habitat loué représente 726 542 logements, soit près des 3/4 du total», précise l’étude. Les logements de standing, tels que les appartements en immeubles ou villas représentent ensemble près du cinquième de ce parc.
Pour ce qui est de la surface des logements locatifs, les résultats de l’enquête indiquent que la surface moyenne au niveau national d’un logement loué est de 91,6 m2, variant entre 73,9 m2 à  Safi, 75,4 m2 à  Casablanca et 81,5 m2 à  Rabat-Salé, et jusqu’à  plus de 105 m2 à  Fès, Oujda, Meknès et Tanger. Selon le type d’habitat, la surface moyenne (niveau national) d’un logement de standing est de 159 m2. Les autres types d’habitat ont une surface moyenne oscillant entre 61 m2 pour l’habitat social et l’habitat non réglementaire, 74 m2 pour la maison traditionnelle et 81 m2 pour le logement économique.

Les promoteurs immobiliers peu intéressés à  cause des contraintes judiciaires et fiscales
Reste une interrogation majeure : si 30% des logements occupés sont loués, c’est que la demande reste solvable, en dépit d’un arsenal juridique imparfait. «Le locatif est rentable pour l’investisseur. Il permet d’accéder à  un patrimoine qui offre une plus-value et une garantie. Il lui permet de disposer également d’un loyer rentable qui est payé régulièrement et offre donc un flux financier régulier», renchérit Moulay Chérif Tahiri. Et pourtant, c’est un type de placement qui n’intéresse apparemment pas les institutionnels, et ce pour de nombreuses raisons. D’abord, le cadre juridique est jugé par les professionnels «inefficient en termes de contenu, d’application et d’exécution». En effet, le dispositif juridique actuel régissant le contrat de bail se juxtapose à  des textes très anciens. Ces derniers, même tombés en désuétude, sont toujours en vigueur, souligne l’étude. «Cette inexistence d’un travail de codification législative et réglementaire relative au bail cause non seulement leur éparpillement mais aussi leur méconnaissance tant par les locataires, les bailleurs que par les agences immobilières», souligne-t-on au ministère de l’habitat. Et d’ajouter : «Ce qui fait peur dans cette loi est que le locataire est protégé au détriment du bailleur». D’un autre côté, l’intervention des bailleurs institutionnels dans le secteur de l’habitat locatif, notamment les établissements publics, est de plus en plus faible. L’Etat a même cédé une grosse partie de son patrimoine. Ce qui reste encore (voir encadré) est difficilement géré par la CIFM (Compagnie immobilière et foncière marocaine). Les incitations fiscales sont également jugées insuffisantes. «A part une exonération de la taxe urbaine durant les trois premières années et un IS réduit de moitié pour la même période, aucune autre incitation fiscale n’est offerte aux professionnels du locatif. Ces mesures sont insignifiantes si on les compare aux encouragements offerts aux promoteurs Å“uvrant dans le logement social, notamment le fameux article 19», conclut le cadre du ministère de l’habitat et de l’urbanisme.

Patrimoine
Les 48 000 logements loués de l’Etat

Si les promoteurs institutionnels ne sont pas très intéressés par le logement locatif, l’Etat, lui, est aujourd’hui le premier propriétaire d’habitat à  usage locatif du pays.
C’est la CIFM (Compagnie immobilière et foncière marocaine) qui est en charge de la gestion de ce patrimoine qui appartient soit directement à  l’Etat (Domaines) soit à  la Société de la promotion de l’habitat locatif (Sophal). Suite à  la cession d’une part importante des logements étatiques destinés à  la location, le parc géré par la CIFM est passé de
51 964 unités en 2000 à  48 101 unités en 2004, ce qui représente respectivement 6,3% et 5,2% du parc locatif global occupé. Ce parc est réparti dans 18 agglomérations ou villes avec une concentration (86%) sur six agglomérations ou villes du pays.
Focus
33 % des logements vacants sont destinés à  la location

Le nombre de logements vacants destinés à  la location représentait, sur la totalité du territoire, près de 163 262 logements en 2000 sur un total de près de 492 000 logements vacants, ce qui représente un taux moyen global de 33%. Ce parc vacant destiné à  la location est constitué essentiellement d’appartements en immeuble (65%) et de maisons marocaines modernes (33%). Il était par ailleurs principalement concentré dans les régions du Grand Casablanca (29,5%), Souss Massa Drâa (13,9%), Rabat-Salé Zemmour Zaà«r (13,4%) et Tanger-Tétouan (12,2%).