Un logement à  140 000 DH est-ce possible ?

Des appartements de 50 m2 à  raison de 2 800 DH le mètre destinés aux petits
revenus ne dépassant pas une fois et demie le Smig.
Le ministère de l’habitat estime que les promoteurs peuvent le faire tout en
réalisant une marge de 25 000 DH par appartement.

Annoncé la semaine dernière à  l’issue du Conseil des ministres, le programme de logements à  140 000 DH a suscité bien des commentaires. A commencer par ceux des professionnels qui s’interrogent sur les modalités d’application de cette nouvelle formule d’habitat social et se demandent comment y arriver. Chez les citoyens également, même si la satisfaction est générale, des questions se posent : qui pourra y avoir accès ? Dans quelles villes, quels quartiers ?

Les logements à  140 000 DH ? C’est un programme national que le gouvernement compte lancer pour inciter à  la production de logements encore plus accessibles que ceux dits sociaux. Cette valeur a été fixée par le ministère de l’habitat, de l’urbanisme et du développement territorial comme seuil maximal. «Rien n’empêche les promoteurs de vendre leurs logements à  des prix inférieurs à  140 000 DH si les conditions de leurs investissements le permettent», s’enthousiaste Taoufik Hejira, ministre de l’habitat.

Ce nouveau produit consistera en appartements d’une superficie habitable de 50 m2 dans des immeubles R+3. Pourquoi une limitation de hauteur ? «Envisager des immeubles R+4 suppose une plus grande densité, ce qui va à  l’encontre de l’esprit même de ces logements censés être adaptables aussi bien au milieu urbain que rural», rétorque Mohamed Najib Halimi, secrétaire général du ministère.

A la base de ce programme, des conventions de partenariat signées entre les promoteurs (privés ou publics) et l’Etat en vertu desquelles les premiers s’engageront à  produire «au moins 500 unités en milieu urbain et au moins 100 unités en milieu rural à  un prix ne dépassant pas 140 000 DH par logement de 50 m2». L’accent a été mis sur le monde rural pour de nombreuses raisons. La première a trait au désordre urbanistique que connaà®t une grande majorité de nos campagnes. Un cas est souvent donné en exemple par les cadres du ministère de l’habitat, celui du ruban de constructions qui longe une route nationale dans la province de Ouarzazate, et ce sur plus de 120 km. «C’est pour mettre un peu d’ordre dans ce paysage que nous avons décidé de donner des autorisations à  des projets immobiliers comprenant des logements à  moins de 140 000 DH dans des petits bourgs desservis par une route construite et équipée en eau et électricité», explique un cadre du ministère.

Certains promoteurs voudraient le terrain au dirham symbolique
La période de réalisation de ce contrat est de cinq années, comme c’est le cas actuellement pour les logements sociaux à  200 000 DH. En contrepartie, le promoteur bénéficie d’une exonération totale de l’IS, TVA et autres taxes d’autorisation et d’enregistrement notamment. «Ce sont les petits et les moyens promoteurs que nous visons à  travers ce produit d’habitat. En mettant un seuil minimal de 100 ou de 500 logements, nous leur permettons de couvrir différentes régions du Royaume», explique M. Halimi. Ce dernier, qui avoue travailler sur ce concept depuis des mois, précise que la cible de ces nouveaux projets est la population qui dispose d’un revenu moyen n’excédant pas une fois et demie le Smig. Sont concernés tous les petits fonctionnaires des administrations publiques et des collectivités locales ainsi que les petits employés du secteur privé.
Au-delà  de l’annonce, une question importante mérite d’être posée aux professionnels du secteur et au ministère de tutelle : un logement à  140 000 DH, est-ce réalisable? La question a été posée par La Vie éco à  de nombreux professionnels du secteur.

Pour les promoteurs, le prix peut être intéressant si les logements sont livrés semi-finis
Première remarque : la plupart d’entre eux n’ont voulu répondre à  nos questions que sous couvert d’anonymat. Le sujet dérange. Qu’ils soient promoteurs immobiliers, architectes, ingénieurs ou responsables de bureaux d’études, ils ont, pour la plupart, conditionné la faisabilité de ce programme par les coûts de construction et la charge foncière. Sur ce dernier point, précisément, ils sont unanimes. A quel prix reviendrait le foncier au mètre carré pour qu’un projet s’inscrivant dans ce cadre puisse tenir la route économiquement ? «Il faudrait que l’Etat nous cède le terrain au dirham symbolique pour que nous puissions rentrer dans nos frais et réaliser une marge intéressante», souligne un promoteur casablancais. Pour d’autres, il faudrait que les terrains destinés à  ces projets sociaux soient cédés aux promoteurs privés au maximum au prix coûtant. L’Etat est d’ailleurs conscient de cette contrainte. Raison pour laquelle le gouvernement a décidé la mobilisation du foncier public au profit de ces projets facturés au coût d’aménagement. «Cette mobilisation du foncier public vise justement à  mettre à  la disposition de ces promoteurs les conditions nécessaires pour les inciter à  adhérer au programme», explique le secrétaire général du ministère de l’habitat. «Et encore, il faudrait que le prix ne dépasse pas les 150 DH par mètre carré aménagé», avertit Youssef Ibn Mansour, président de l’Association des promoteurs immobiliers et lotisseurs de Casablanca (Alpic). Ce prix est, signalons-le, 100 DH moins cher que les prix moyens appliqués actuellement au mètre carré pour le foncier public mobilisé par le gouvernement pour des opérations d’habitat social (en moyenne 250 DH/m2). «Il faudrait prendre en compte l’emplacement de ces terrains. Le prix au mètre carré dans le périmètre urbain d’une grande ville n’est pas le même que dans le monde rural. C’est pour cela que des disparités de coût seront enregistrées», souligne Mohamed Najib Halimi.

Toujours est-il que c’est le prix de 250 DH/m2 qui a été retenu par le département ministériel comme base de calcul de la faisabilité de ce nouveau produit d’habitat. Les cadres du ministère ont pris en considération un prix de 2 800 DH/m2 dont sont défalqués 1 500 DH au titre du coût de construction en plus des autres charges dont le foncier, les études…(voir encadré en page 18) Au final, cela devrait laisser au promoteur une marge bénéficiaire de l’ordre de 25 000 DH que les responsables du ministère de l’habitat qualifient de «respectable et intéressante». Or, les promoteurs immobiliers, eux, ne le voient pas ainsi. Ils font un tout autre calcul. «Sur quel calcul se sont basés les initiateurs de ce projet pour déterminer les coûts de construction à  1 500 DH/m2 ?», s’interroge un promoteur immobilier dont le groupe a une grande expérience en matière de logement social. Et ce professionnel de donner en exemple les prix facturés par différents entrepreneurs construisant pour le compte des géants du logement social, groupe Jama௠et Addoha notamment, qui est de 1 800 DH/m2. «Ce prix facturé aux grands groupes ne satisfait plus les entrepreneurs qui construisent ces logements sociaux. Plusieurs d’entre eux demandent une augmentation de ce prix», explique ce même professionnel. Ce dernier pose par ailleurs une autre hypothèse. «Ce prix pourrait être intéressant pour les promoteurs dans le cas o๠les logements peuvent être livrés semi-finis. Sinon, ce n’est absolument pas jouable», explique-t-il. «Niet», répond le ministère de tutelle. «Le produit à  livrer devra être fini. L’ouverture du marché des matériaux de construction permet d’envisager des constructions de bonne qualité à  des prix très abordables. Actuellement, nous pouvons trouver du carrelage à  moins de 30 DH le mètre carré», est-il ajouté.

Pour mettre fin à  toutes ces hésitations, le ministère a décidé de combiner plusieurs projets en un seul. Pour un promoteur privé qui veut réaliser des logements à  140 000 DH, il sera possible de concevoir d’autres logements résidentiels ou de standing dans un système de péréquation profitable à  tout le monde. «C’est uniquement dans ces conditions que le secteur privé pourra s’intéresser au logement à  140 000 DH», explique Youssef Ibn Mansour.

Et pour pouvoir respecter ces coûts qui ont été pris en compte dans le cadre de l’élaboration du projet, le ministère compte réduire au minimum les frais annexes. C’est ainsi que la réflexion a été poussée pour mettre en place des plans types d’architectes. Une mesure qui entre dans le cadre du programme d’assistance architectural dans le monde rural, mais qui pourrait être facilement appliquée à  des projets en milieu urbain. L’accent a été également mis sur les matériaux de construction qui peuvent être utilisés. Les matériaux du terroir, zellige ou carreaux de ciment, mosaà¯que de béton… autant de matériaux bon marché qui peuvent faire l’affaire. Pour cet architecte de renom, «le problème du logement social au Maroc, d’un point de vue strictement architectural, n’est pas quantitatif mais qualitatif». C’est pour cette raison que les initiateurs du projet insistent sur la nécessité de construire à  bas coût, du solide mais également du beau. Une circulaire est également en cours d’élaboration pour demander aux différentes agences urbaines relevant du ministère de l’habitat d’accompagner les projets qui vont leur être soumis dans le cadre d’une cellule dédiée à  l’instruction et à  l’accompagnement architectural et urbanistique de ces nouveaux projets.

Et puis, pour boucler la boucle, un effort sera également fourni du côté des institutions bancaires. En mettant en place ce nouveau produit, le ministère de l’habitat avait bien en tête la garantie du Fogarim.