Etablissements touristiques : les investisseurs sont là, mais la concrétisation est lente

Les groupes de gestion hôtelière se multiplient alors que les repreneurs d’hôtels se font rares. Saïdia, Taghazout et Casablanca restent les régions les plus prisées par les investisseurs. De nouveaux opérateurs tels que Richbond et le groupe Mfadel investissent l’hôtellerie avec AccorHotels comme gestionnaire.

Le niveau des investissements touristiques durant la période 2019/2020 aura été moyen au Maroc. Et ce, même en tenant compte de la concrétisation de plusieurs projets, notamment dans les stations de Saïdia (l’hôtel Oasis Atlantico Saïdia Palace & Blue Pearl d’une capacité de 1228 lits), Taghazout (4 hôtels 5étoiles sous enseignes internationales et deux hôtels 4étoiles en 2020) et Casablanca (Barcelo Anfa, Onomo hôtel Massira Khadra, Sidi Mâarouf et Casa Airport), sans omettre Hilton Tanger Al Houara en 2019. Madaëf, société d’investissement touristique du groupe CDG, n’a procédé à aucune ouverture d’hôtel en 2019. Par contre, en 2020, elle prévoit de mettre en service les hôtels Hyatt Regency Taghazout et Marriott Rabat qu’elle développe directement. Sachant que durant cette même année, 12 nouveaux hôtels seront ouverts avec 1500 chambres et 3 200 lits. «A travers ses filiales SAPST et SDS, Madaëf prévoit également l’ouverture des hôtels Marriott et Hilton à Taghazout Bay, ainsi que la résidence hôtelière Melia Saïdia Residences», déclare une source autorisée de Madaëf, la branche tourisme du Groupe CDG, qui compte 35 établissements.

AccorHotels a pour sa part été bien servi. Entre 2019 et 2020, cinq ouvertures sont programmées. Certaines unités ont été développées par de nouveaux entrants dans le secteur de l’hôtellerie tels que le Groupe Mfadel à Mohammédia (Novotel et Ibis Mohammédia), Richbond Group avec l’appart-hôtel Adagio Casablanca, premier appart-hôtel du groupe en Afrique. Accor gestion Maroc a également signé avec le groupe Akwa à Taghazout et Eagle Hills dans la vallée du Bouregreg pour la gestion des deux hôtels sous l’enseigne Fairmont. «On assiste à un renouvellement de la génération d’investisseurs hôteliers avec un mix de loisirs et d’hôtellerie, un développement d’hôtels 3 étoiles…», commente un professionnel du secteur. Depuis 8 mois, la chaîne était en négociation avec Ali Chaoui pour la gestion d’Eden Andalou Marrakech (250 suites) sous la marque Pullman dont l’établissement de Marrakech est passé sous le giron de la chaîne Barcelo en début d’année. D’après nos informations, ces négociations, n’ayant pas abouti, sont reportées à une date ultérieure.

Rentabilité du foncier hôtelier

«Avec un portefeuille de 38 marques, notre stratégie porte sur trois axes stratégiques majeurs. Il s’agit de renforcer et densifier nos marques déjà présentes avec de nouvelles adresses complémentaires, développer nos nouvelles marques et segments et étudier la reprise d’hôtels existants avec un accompagnement personnalisé sur le programme de mise aux standards selon la marque envisagée», confirme M. Hamid Bentahar, président d’Accor Gestion Maroc. La chaîne AccorHotels dont les frais de gestion sont situés entre 8 et 12% du chiffre d’affaires (hors services annexes: centrale de réservation, carte de fidélité…), veut forcément étoffer son portefeuille. «Nous opérons aujourd’hui 43 hôtels sur le Maroc pour le compte d’une dizaine de partenaires», déclare Hamid Bentahar.

Les développeurs de projets ne sont pas rares du fait du taux de rentabilité intéressant du foncier hôtelier (8 à 10% par an). Mais la concurrence reste rude dans les grandes villes, à savoir Casablanca, Rabat, Marrakech et Tanger où plusieurs groupes de gestion hôtelière essaient de capter les meilleures bâtisses. Le groupe africain Onomo, présent au Maroc depuis 2015, gère 6 hôtels au Maroc depuis 2018 seulement. La recherche de l’hôtel adéquat aura duré trois ans avant que le groupe ne puisse apposer sa marque sur trois hôtels à Rabat, Casablanca et Tanger. «Depuis début 2019, Onomo Hotels a effectué quatre ouvertures: Casablanca City Center, Casablanca Airport, Casablanca Sidi Maarouf et Tanger Med. Ces ouvertures portent à six le nombre d’hôtels au Maroc pour un total de plus de 700 chambres. Le groupe ambitionne de poursuivre ses efforts de développement au Maroc. Aucune nouvelle ouverture n’est à ce stade confirmée pour 2019/2020», déclare Julien Renaud, directeur de développement d’Onomo Hotels. Le groupe prospecte dans l’axe Tanger- Rabat- Casablanca qui accapare l’activité business du Royaume. Mais d’après certains professionnels, Marrakech fait aussi partie des aspirations du groupe panafricain.

De vieux hôtels cherchent preneurs

A Marrakech où l’activité touristique est très dynamique, de grands hôtels changent de main. Le Four Seasons Marrakech (141 chambres et 27 suites) développé par le groupe Kingdom Hotel Investments (Walid Bin Talal) change de propriétaire mais pas de marque. D’après une source de Madaëf, les négociations sont toujours en cours pour la cession d’actifs situés à Marrakech et Casablanca. On avait évoqué la cession du Méridien N’fis, du Tichka, du Sémiramis et du Club Issil à Marrakech, mais aussi le Lido Casablanca. En outre, les Sofitel Casablanca et Agadir de Risma cherchent preneurs depuis 9 mois. «Il y a plus de vendeurs que d’acheteurs. Mais certaines transactions sont en cours de réalisation», commente un professionnel. Pour les promoteurs, la décision d’investir dans un établissement hôtelier prend en général trois ans durant lesquels la situation du secteur peut changer. Même dans la ville ocre, la dynamique d’ouverture de nouveaux établissements reste lente. Le très attendu Oberoi Marrakech avec 84 suites et 44 villas de luxe sera ouvert au premier semestre 2020 après plusieurs retards. Encore faut-il que les gestionnaires rentabilisent au maximum l’investissement. Dans plusieurs cas, l’investissement par chambre/le chiffre d’affaires s’avère trop élevé. A titre d’exemple, le Business Plan du projet du Four Seasons Marrakech prévoyait un prix de la chambre 10% moins cher que la Mamounia. Aujourd’hui, le Four Seasons Marrakech commercialise ses chambres 50% moins cher. Si le promoteur de l’établissement (dont le coût est situé entre 150 et 600 MDH) contracte un prêt bancaire, le remboursement sera réalisé sur une durée de 12 ans au Maroc. Sous d’autres cieux, cette durée peut s’étaler sur 20 à 30 ans. L’entrée en vigueur des OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier), nouvel outil d’investissement destiné à détenir des biens immeubles loués, ou destinés à l’être, devrait aider à encourager l’investissement hôtelier avec, en prime, un renforcement de la présence d’investisseurs étrangers dans le développement d’unités hôtelières et pas seulement dans la gestion.