Terrains, projets, investissements… Addoha apporte des éclaircissements

Les terrains acquis auprès de l’Etat seront payés au prix du marché.
La société dispose de suffisamment de fonds et de capacité d’emprunt
pour faire face aux investissements prévus.
Le potentiel d’évolution justifie
la valeur de l’action.

Hassan Benbachir
Conseiller du président du groupe Addoha
L’actualisation de notre business-plan est en cours. Pour assurer une bonne visibilité aux investisseurs,
il sera établi pour la période 2007-2012 et prendra en compte la réserve foncière constituée après l’introduction en Bourse, de même que les projets entrant dans le cadre de nos partenariats.

La Vie éco : Vous avez passé des accords avec l’Etat, Al Qudra, Somed et le CMKD. Sauf dans le cas de l’accord avec l’Etat, aucune mention n’est faite des investissements prévus. A combien se chiffrent ces investissements ? Sur quel terme ? Quelle est la part d’Addoha ?
Hassan Ben Bachir : Je souhaiterais d’abord préciser que le choix d’Addoha par Al Qudra, Somed et le CMKD en tant que partenaire stratégique n’est pas fortuit. Les trois groupes entendent en effet s’appuyer, au titre de leurs investissements immobiliers au Maroc, sur un opérateur justifiant d’une très bonne connaissance du secteur immobilier et dont l’expertise aux plans technique et commercial lui a permis de se hisser au rang de leader de son secteur. La politique de transparence adoptée par Addoha, consacrée définitivement par la cotation de ses titres à la Bourse de Casablanca, a constitué également pour ces groupes un élément de choix déterminant.
Pour notre société, ces alliances, compte tenu de la qualité de nos partenaires et des synergies qu’elles nous permettront de développer, constituent d’excellents relais de croissance qui impacteront significativement notre activité et nos résultats.
Les accords de partenariat ont donné lieu, pour chacun d’eux, à la création d’une société filiale dont le capital, fixé à 50 MDH, sera détenu à parts égales par Douja Promotion Groupe Addoha et le partenaire. Dans le cadre de chacune de ces filiales, nous avons entrepris toutes les démarches nécessaires pour procéder, dès 2007, au lancement de projets importants dans le segment du moyen et haut standing. En parallèle, l’identification et les études de faisabilité d’autres investissements sont en cours. Il est entendu que nous sommes déterminés, nos associés et nous-mêmes, à inscrire ces partenariats dans la durée.
Les études techniques des premiers projets qui seront développés dans le cadre de ces filiales, actuellement en cours de finalisation, permettront de déterminer le coût de ces importants investissements dont la durée de réalisation variera entre 24 et 48 mois.

A fin 2005, les fonds propres d’Addoha étaient de 1,7 milliard de DH et le résultat net prévu à fin 2006 est de 611 MDH. Comment financerez-vous ces projets qui doivent se chiffrer à plusieurs milliards ? En cas d’emprunt bancaire, quel est le potentiel d’endettement de la société ?
Nous ne nourrissons aucune inquiétude quant au financement de l’ensemble de nos projets. Notre société, de même que ses partenaires, disposent des fonds propres nécessaires pour y faire face. Dans l’hypothèse où le recours à des crédits bancaires s’avérerait nécessaire, nous sommes certains de l’appui des banques avec lesquelles nous travaillons, compte tenu à la fois de la rentabilité des projets, de la solidité financière et des bons fondamentaux de Douja Promotion Groupe Addoha et de ceux de ses différents partenaires. Les lignes de crédit déjà mises en place au profit du groupe sont largement suffisantes pour faire face aux besoins éventuels.

Mais avec les nouveaux projets, aménagement, immobilier touristique, c’est l’activité d’Addoha qui change. Le cycle (construction, commercialisation…) est plus long, ce qui nécessite un fonds de roulement conséquent et des gains à plus long terme…
Il convient au préalable de lever une éventuelle équivoque. Notre diversification ne sera pas réalisée au détriment de notre corps de métier constitué par la production de logements économiques. Bien au contraire, au cours des prochaines années, Addoha augmentera significativement, et de manière continue, sa production dans ce segment. Cependant, les investissements projetés dans le secteur du tourisme engendreront un chiffre d’affaires qui représentera 50 % environ des ventes globales de la société à l’horizon 2008-2009.
S’agissant des projets touristiques, le choix de l’ensemble des prestataires externes, notamment les entreprises de construction, sera fondé sur leur capacité technique et organisationnelle à répondre aux engagements contractuels quant aux délais de réalisation que nous aurions arrêtés au préalable.
Pour les ventes des produits relevant des programmes touristiques, notre société entreprend actuellement les démarches nécessaires en vue de conclure des accords avec plusieurs organismes de commercialisation internationaux adossés à un large réseau de distribution à l’étranger. L’attrait que suscite le Maroc sur ces marchés demeure par ailleurs un atout appréciable nous permettant de prévoir un écoulement dans les délais prévus de notre production.
Je préciserais enfin que les ventes seront opérées dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA ou vente sur plans). De ce fait, et au fur et à mesure de l’avancement des travaux, notre société bénéficiera auprès des futurs acquéreurs d’avances conséquentes qui constitueront, parallèlement à nos fonds propres, des sources de financement des projets.

Il y a eu plusieurs marchés de gré à gré passés entre Addoha et l’Etat. Adjudication du terrain qui abrite le zoo de Rabat, des 450 ha du côté de la Plage des Nations et de 200 ha à Kénitra…
S’agissant du terrain abritant le zoo actuel de Rabat, dont la superficie est de l’ordre de 50 ha, le coût d’acquisition est de 420 MDH, soit 840 dirhams le m2 brut. A ce coût, il convient d’ajouter les frais que nous devrons engager pour enterrer la ligne de haute tension et les dépenses des VRD. Le prix moyen au m2 de la surface constructible sera de ce fait conforme aux prix actuellement pratiqués sur le marché à Rabat.
Pour la Plage des Nations, le coût du terrain (50 DH/m2) est identique à celui des terrains cédés dans le cadre du Plan Azur, soit sur la base d’une superficie de 450 ha, un coût d’achat de 225 MDH.
Pour le reste, à la lecture de votre hebdomadaire de la semaine écoulée, j’ai relevé que vous avez entrepris les investigations nécessaires aux termes desquelles vous concluez que le groupe Addoha n’a pas bénéficié de faveurs de l’Etat.

Addoha est une entreprise de services qui fait plutôt de la maîtrise d’ouvrage que d’œuvre. Les spécialistes jugent la capitalisation de la société trop élevée par rapport à votre activité. Qu’en pensez-vous ?
Douja Promotion Groupe Addoha n’est pas et n’entend pas être une entreprise de construction. Elle est une entreprise de promotion immobilière qui a opté, à l’instar des sociétés structurées, nationales et internationales, pour l’externalisation des travaux de construction de ses différents projets. Cette sous-traitance est confiée à des entreprises dans le cadre de cahiers de charges établis sur la base des normes et des standards les plus élevés. Ce choix nous a permis, depuis la création du groupe, de centrer notre activité sur les domaines stratégiques que sont la prospection des terrains, les études de faisabilité des projets, l’optimisation des plans élaborés par les architectes (externes à la société), le marketing et le commercial, le contrôle permanent des délais et des coûts, la fiabilisation et la sécurisation de nos procédures, la conclusion de partenariats avec les banques pour les crédits acquéreurs… L’ensemble de ces domaines a été certifié ISO 9001 (version 2000). Ce sont ces activités qui constituent notre métier.
Quant à la capitalisation de notre société, elle doit être appréciée à la lumière de la capacité actuelle et future du groupe Addoha à dégager des résultats et à distribuer des dividendes.

Pouvez-vous être plus précis ?
De notre point de vue, le cours du titre reflète la position du marché par rapport à la valorisation et le potentiel de développement de notre société. Nous pensons en effet qu’un investissement en Bourse doit être considéré sur le moyen terme, en tenant compte de la position concurrentielle de l’entreprise de même que des perspectives de croissance de ses résultats et du taux de distribution. L’environnement dans lequel opère l’émetteur constitue aussi un facteur déterminant. Cette approche semble avoir été adoptée par les institutionnels nationaux et internationaux, à en juger par le volume unitaire des transactions opérées régulièrement sur notre titre.

Toujours est-il qu’à la veille de l’annonce de la conclusion de partenariat avec des groupes étrangers, des échanges conséquents donnant lieu à des hausses significatives du titre ont eu lieu. Le marché parle de délit d’initié parce que, depuis l’introduction en Bourse, Addoha n’a pas réellement communiqué sur sa nouvelle orientation…
Depuis l’introduction en Bourse de notre société, le volume des transactions sur le titre Addoha a été très important, indépendamment du timing de nos communiqués. Globalement, au cours des 5 premiers mois, il a représenté plus de 43 % des volumes traités à la Bourse de Casablanca, faisant de l’action la plus liquide de la place.
Pour le reste, l’actualisation de notre business-plan est en cours. Pour assurer une bonne visibilité aux investisseurs, il sera établi pour la période 2007-2012 et prendra en compte la réserve foncière constituée après l’introduction en Bourse, de même que les projets entrant dans le cadre de nos partenariats. Nous procéderons bien entendu à la communication des résultats du business-plan aux analystes, à la presse et sur notre site Internet. Nous organiserons également un road show auprès des pays du Golfe et de certains pays européens.

Mais vous avez déjà une idée sur ces résultats qui dépendent, en partie, de l’environnement.
S’agissant de l’environnement, il se présente dans des conditions particulièrement favorables pour une société comme la nôtre qui exerce son activité dans deux secteurs figurant parmi les priorités de la politique gouvernementale: l’habitat et le tourisme. Plusieurs mesures sont prises pour ses deux secteurs.
Pour l’habitat, on peut citer le programme «Villes sans bidonvilles», les crédits Fogarim, la reconduction des incitations fiscales de l’article 19, le lancement du nouveau concept de «villas économiques», la restructuration et le recentrage de l’activité des OST, le partenariat public/privé…
Pour le tourisme, il convient de rappeler le Plan Azur, l’open sky, la politique de formation, les fonds d’investissement mis en place par des banques nationales, l’augmentation des budgets de promotion, le co-pilotage institutionnel par les secteurs public et privé …
De manière plus globale, la bonne tenue des fondamentaux de notre économie constitue pour les investisseurs un facteur qui incite à beaucoup d’optimisme.