Terrains nus : les prix se stabilisent, mais le marché est peu animé

A Rabat et Marrakech les transactions se sont raréfiées

A Casablanca, les terrains situés en dehors du périmètre urbain perdent de leur valeur, alors que le prix des terrains urbanisables se maintient.

Dans la promotion immobilière, le foncier est le nerf de la guerre. C’est la raison pour laquelle les promoteurs immobiliers sont constamment sur le qui-vive en raison de la rareté des terrains nus. Paradoxalement, dans les principales villes du Royaume, le constat est unanime : les prix des terrains nus stagnent, les opérations de transfert de propriété aussi.
Certes, de baisse, on ne parle pas et on ne risque pas de le faire. Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), estime que les prix ne peuvent tout simplement pas baisser surtout dans les villes qui ne disposent pas d’une réserve foncière suffisante comme Casablanca. «Si les acheteurs constatent une baisse des prix du m2 construit, c’est à cause d’une réduction de la marge du promoteur et non de la charge foncière qui continue d’augmenter pour tous les segments», indique-t-il. Ainsi, poursuit le président de la FNPI, cette charge foncière qui représentait le tiers du coût de revient dans le logement de luxe, il y a quelques années, est actuellement passée à 50 voire 60% du prix final. Dans les segments inférieurs (moyen standing et haut standing), cette charge atteint la moitié du coût de revient alors qu’elle ne dépassait guère les 30% il y a un an. M.Ibn Mansour distingue néanmoins entre deux catégories de terrains : ceux qui sont équipés et prêts pour accueillir les constructions, et ceux qui ne le sont pas. «Pour les premiers, la valeur ne peut qu’augmenter puisqu’ils sont toujours demandés, alors que les seconds voient leur valeur vénale baisser surtout lorsqu’ils ne sont pas dans le périmètres urbains», insiste-t-il.
Un avis également partagé par Rachid Khayatey, Dg de KLK Immobilier et vice-président de la FNPI. Il assure que «les grands terrains situés en dehors de la ville et ont même subi une baisse qui peut atteindre  les 50%». M. Khayatey explique cette forte décrue par l’homologation du nouveau schéma directeur qui a gelé toute spéculation sur les terrains. «Tous les terrains qui se sont retrouvés en dehors du périmètre urbain ou qui sont destinés à accueillir des constructions autres que l’habitation ont perdu de leur valeur», insiste-t-il. Autre critère, l’éloignement du centre-ville qui fait craindre une vente trop lente des projets immobiliers. Par exemple, à Nouaceur, à 25 km de Casablanca, les prix du foncier n’ont pas varié depuis plus d’un an.
Signalons que contrairement au prix du m2 construit qui obéit seulement aux seuls critères de la segmentation, celui des terrains nus dépend généralement de plusieurs facteurs. «Il s’agit par exemple de la taille du terrain, de sa forme ou encore du coefficient de l’occupation du sol et du niveau de l’élévation permise par la réglementation locale», souligne M.Ibn Mansour.

La clientèle étrangère s’est raréfiée à Marrakech
A Rabat et environs, c’est l’inexistence d’une offre foncière qui préoccupe les promoteurs immobiliers. Mohamed Aouad, président de l’Association des promoteurs de Rabat et régions, le confirme d’ailleurs :  «Il n’y a plus d’offre à Rabat, sauf pour les petites superficies. Pour les grandes surfaces allant de 10 000 à 20 000 m2, il nous faut nous exiler dans les régions de Salé ou de Témara, mais, dans ces zones, les terrains sont rarement viabilisés». Et de faire remarquer que l’inexistence d’une offre adéquate paralyse le marché puisque les promoteurs qui disposent d’un stock de terrains ne veulent pas s’en débarrasser à n’importe quel prix. «Nous attendons néanmoins l’homologation de plus de 100 ha dans le quartier Océan et quelque 300 ha à Akrach. L’homologation des plans d’aménagement pour ces quartiers devrait redynamiser le marché des terrains nus en exerçant notamment une pression sur les prix», ajoute le président de l’Association des promoteurs de Rabat et régions. Les prix des terrains nus de la capitale varient bien évidemment d’un quartier à l’autre et si dans le quartier huppé de l’Agdal les tarifs des petites superficies viabilisées atteignent les
35 000 DH le m2, à l’Océan, qui reste un quartier pour la classe moyenne, les prix demeurent à moins de 3 000 DH/m2.
A Marrakech, les promoteurs immobiliers constatent aussi bien la stagnation des prix que la fin de l’euphorie qui s’était emparée du marché immobilier ces dernières années. Adil Bouhaja, président de l’Association des promoteurs immobiliers de la ville ocre, explique que les prix se sont maintenus ces derniers mois. «Même s’ils n’ont pas baissé, les tarifs sont davantage négociables actuellement. Mais les promoteurs qui disposent de stocks à l’intérieur du périmètre urbain préfèrent les garder en attendant une reprise de marché», relève M.Bouhaja. Selon lui, la ville ocre se démarque du reste du marché au niveau de la typologie de la clientèle. «Avec la crise économique internationale, nous remarquons une baisse de la clientèle étrangère, ce qui a réorienté les promoteurs vers la clientèle nationale avec une réadaptation de l’offre», estime-t-il.