Syndic de copropriété, une «fonction» à haut risque !

Beaucoup d’immeubles sont dans une situation ingérable du fait de la réticence des copropriétaires à accepter la mission de syndic. Les responsabilités fixées par la loi sont lourdes et certains copropriétaires, de par leur comportement, compliquent la tâche.

«Tous les copropriétaires ont refusé d’occuper la fonction de syndic, le conseil syndical a saisi le juge qui m’a désigné». Le témoignage d’Omar S., syndic de copropriété d’une résidence située au boulevard Ghandi à Casablanca, n’est pas un cas isolé. Beaucoup considèrent en effet la fonction de syndic rédhibitoire. «Cette réticence peut s’expliquer par le manque de volontarisme de la part des copropriétaires qui rechignent à s’engager dans la gestion de l’immeuble en raison des ennuis qui pourraient en résulter. D’autant plus que la mission requiert des connaissances dans divers domaines, notamment juridique, financier, comptable, administratif, technique», explique Chakib Ghiati, notaire. Le comportement de certains copropriétaires rend la fonction de syndic encore plus «détestable» : «La situation est quasiment ingérable lorsqu’un copropriétaire est défaillant, absent, voire porté disparu et que les charges sont impayées», renchérit Omar.

Les raisons de l’aversion à cette mission vont bien au delà. Les responsabilités du syndic sont lourdes et ses obligations très nombreuses. Selon la loi 18/00 sur la copropriété, le syndic est chargé notamment de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, la garde des principales entrées de l’immeuble et les équipements communs. Il est tenu responsable de tout préjudice dû à la négligence dans la gestion et l’entretien des parties communes, des réparations de l’immeuble et des travaux effectués pour sa maintenance. Par exemple, le retard pris par un syndic dans la réparation des parties communes peut justifier sa condamnation à indemniser le propriétaire de locaux commerciaux qui s’est trouvé dans l’impossibilité de réaliser des travaux d’aménagements intérieur et n’a pu donner ses locaux en location. Cette responsabilité concerne tant les dommages affectant les parties communes et privatives que ceux affectant les tiers.

La mauvaise gestion des archives suscite souvent des différends lors des changements de syndic

Parmi les tâches qui incombent au syndic, telles qu’énumérées par l’article 26 de la loi 18-00 réglementant la copropriété, figure également la tenue des archives et des registres relatifs à l’immeuble et au syndicat en facilitant à tous les copropriétaires l’accès à ces documents et notamment avant la tenue de l’assemblée générale dont l’ordre du jour porte sur l’examen de la comptabilité du syndicat.

«Il est constaté que de nombreux syndics de copropriété perdent ou détruisent, par négligence ou par méconnaissance de leur importance, les documents qui devraient être conservés. C’est ainsi que la documentation que reçoit ou émet le syndic de copropriété est souvent source de problèmes», explique Me Ghiati. D’ailleurs, lors de la fin de sa mission, le syndic sortant est tenu, dans un délai maximum de 15 jours à partir de la nomination du nouveau syndic, de remettre à celui-ci tous les documents, archives, registres du syndicat, et de l’immeuble, la situation de trésorerie et tous les biens du syndicat, y compris les liquidités. A défaut, le nouveau syndic peut demander au président du tribunal de 1ère instance statuant en référé, d’ordonner à l’ancien syndic de s’y plier sous astreinte.

Le syndic peut décider seul d’attaquer un copropriétaire en justice pour charges impayées

Du côté de la jurisprudence, la Cour de cassation indique que le syndic doit faire exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Même en présence d’un maître d’ouvrage, il doit contrôler la qualité des travaux et les réceptionner, c’est-à-dire être là pour constater leur achèvement. Un syndic qui n’avait émis aucune réserve, ni fait aucune observation, alors que les travaux effectués sur le toit étaient visiblement mal faits a ainsi été condamné à payer la remise en état de la toiture.

En cas d’urgence, le syndic doit faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Selon la Haute Cour, il y a urgence lorsque «le défaut de réaction rapide entraîne un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (il doit, en revanche, en convoquer une après)». Le cas est courant lorsqu’il y a des fuites d’eau dans les parties communes. En l’espèce, le syndic qui met presque un an à réagir pour réparer la fuite d’une descente d’eau pluviale causant des infiltrations dans un lot «commet une faute», selon les magistrats. Ces derniers rappellent d’ailleurs que le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour poursuivre un copropriétaire en justice pour charges impayées. Sa responsabilité est également engagée lorsque, par sa faute ou par sa négligence, une procédure de recouvrement n’aboutit pas. Dans une affaire, le syndic n’avait pas transmis au juge les documents permettant de prouver les sommes dues et la demande contre le copropriétaire défaillant avait été rejetée. «Il faut cependant garder en tête que les responsabilités civiles ne sont pas assumées personnellement par le syndic», tranche de son côté Me Amokrane, avocat à la Cour. En effet, dans la majorité des cas, la plainte est dirigée directement contre chaque copropriétaire à concurrence de sa quote-part dans les parties communes.