Standing des logements : en l’absence de critères, c’est l’anarchie

Il n’existe aucun critère ou norme réglementaire pour qualifier le haut
ou le moyen standing.
Les promoteurs immobiliers se disent victimes de concurrence déloyale et demandent aux autorités de tutelle
de réagir.
Les acquéreurs ne disposent d’aucun recours juridique.

«Appartements de très haut standing à vendre». Une indication de plus en plus fréquente sur les pancartes accrochés aux façades d’immeubles neufs ou en cours de construction. Faut-il s’y fier ? Apparemment non, selon les professionnels de l’habitat eux-mêmes pour qui cette appellation ne veut absolument rien dire. «Actuellement, il n’existe aucun critère objectif ni aucune normalisation permettant de classer les différents standings de logement. Seul le logement social est défini en termes de surface et de prix de vente. Mais, concernant le logement dit “de standing”, le besoin d’une classification ou d’un “label qualité” se fait de plus en plus sentir», déplore Saïd Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI).

Youssef Iben Mansour va plus loin. Le président de l’Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers de Casablanca (Alpic) s’insurge contre tous ceux qui, «en installant du marbre dans la cage d’escalier ou en utilisant une boiserie différente, affichent du “très haut standing” alors que la qualité de leurs constructions ne le mérite pas». Cette pratique est devenue tellement flagrante que les promoteurs immobiliers se sont adressés au ministère de l’habitat et de l’urbanisme pour demander la mise en place urgente d’un guide des différentes normes permettant d’établir avec exactitude le standing des constructions. «C’est une lacune que nous sommes actuellement en train de combler. En témoigne la convention signée en septembre 2006 entre la Fédération de la promotion immobilière et le ministère de l’habitat en présence du Premier ministre», souligne un cadre du ministère de tutelle.

Mise en place d’une charte de la normalisation
A signaler que cette convention a porté sur la mise en place d’une charte de la normalisation, «véritable outil stratégique d’échange et de développement, au moment où le système normatif national dans l’immobilier connaît plusieurs contraintes qui entravent son efficience», commente la même source. «Cette charte, actuellement en préparation, vise la mise au point d’une classification semblable à celle instaurée dans le domaine de l’hôtellerie», explique pour sa part Driss Nokta, membre du bureau de la FNPI. Et d’ajouter qu’une commission, relevant de cette dernière instance, a été constituée et se charge de gérer le dossier avec la direction de la promotion immobilière au sein du ministère de l’habitat. Cette dernière lancera d’ailleurs dans les prochains jours un appel d’offres pour une étude sur «la normalisation des typologies et des standings de logement au Maroc.»

Le haut standing commence dès la phase des études
En attendant que soient mises en place ces normes et règles de classification, sur le terrain, c’est l’anarchie totale. Chaque promoteur immobilier classe son projet à sa guise indépendamment de la nature de la finition et de son degré de luxe. «Utiliser un carrelage d’importation ne donne pas nécessairement le même niveau de qualité de finition que l’utilisation d’un carrelage bon marché. Idem pour les sanitaires, la robinetterie, les boiseries…», explique le président de l’Alpic.

Mais ce n’est pas tout, tient à signaler l’architecte Fouad Akalay. Ce ne sont pas uniquement les finitions qui entrent en jeu pour différencier le standing des constructions, souligne-t-il. M. Iben Mansour abonde dans le même sens. «Cela commence dès la phase d’étude du projet. La différence se rapporte essentiellement à l’architecture du projet, à son emplacement, à ses caractéristiques techniques, à son design et à sa valeur ajoutée sur le plan urbanistique», précise le promoteur casablancais. En second lieu, arrive la phase de réalisation, et donc des gros œuvres. «Là aussi, les méthodes d’approche ne sont pas les mêmes», explique M. Akalay faisant allusion au respect plus ou moins rigoureux de certaines normes, même quand elles ne sont pas obligatoires.

Le coût peut aller du simple au quadruple pour la finition
La troisième phase de réalisation d’un projet immobilier demeure la plus visible à l’acquéreur final. Il s’agit des finitions. Et là, le haut, voire le très haut standing, suppose l’utilisation des matériaux les plus nobles. La différence se voit essentiellement sur le coût de réalisation et «cela peut aller du simple au quadruple», comme le signale M. Iben Mansour. Et d’ajouter d’autres critères qui font la différence comme «l’existence ou non de différents services, tels le ramassage d’ordures, d’installations liées à la vie des copropriétaires et d’espaces verts à l’intérieur des résidences».

M. Sekkat met pour sa part l’accent sur plusieurs autres paramètres dits «de confort» qui font la différence entre ces différents standings : isolation acoustique et thermique, équipements de base, durabilité et coûts d’entretien des façades, sécurité vis-à-vis du risque d’intrusion et l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.

Et pourtant, ces critères sont loin d’être le souci de nombreux promoteurs immobiliers qui affichent sans vergogne des panneaux promettant monts et merveilles. Devant cet état de choses, une question se pose : de quelles voies de recours dispose l’acquéreur en cas d’achat d’un bien immobilier dont le standing ne correspond pas au prix de vente ? Strictement aucun. Aussi bien les professionnels que les différentes jurisprudences le confirment. A moins que le promoteur n’ait mis en place un cahier des charges qu’il s’est obligé à respecter à la lettre.

Cette pratique demeure rare. En effet, très peu de promoteurs immobiliers «se lient les mains avec un cahier des charges qu’il est très difficile de respecter», avoue l’un d’entre eux. Résultat : les litiges sont la plupart du temps réglés à l’amiable. Les quelques cas portés devant la justice traînent toujours, ballottés entre expertises et contre-expertises. Dans cette optique, et pour faire face à de telles situations, la FNPI a pour objectif de monter avec différents partenaires un organisme à même de délivrer un «label qualité» à des constructions neuves. «Ce label définira, selon les critères énoncés, et sur la base de l’étude du ministère, une classification qui permettra aux clients d’avoir des éléments crédibles pour juger de la qualité du logement qu’il veut acquérir», conclut le secrétaire général de la fédération.

Critères
Il n’y a pas que la finition !

En dehors de la boiserie, du carrelage, des équipements de cuisine, de la robinetterie ou encore de la menuiserie aluminium, les promoteurs s’accordent à dire que le haut standing, c’est également ce qui ne se voit pas du premier coup et qui relève souvent des travaux de gros-œuvre. Exemples :

La qualité acoustique :
elle est mesurée par le degré de propagation du bruit qu’il soit de source interne au bâtiment ou externe. Ces bruits peuvent être aériens (voix, musique, TV…), des bruits d’impact (chute, déplacement d’un meuble ou d’une personne..), bruits des équipements (chauffage, ventilation, robinetterie..), les bruits des circulations communes (escaliers, couloirs) ou encore les bruits des équipements collectifs tels les ascenseurs, les portes, vide-ordures…

La qualité acoustique est fonction de plusieurs paramètres : l’épaisseur des murs et des cloisons, celle des fenêtres et ouvertures sur l’extérieur, la position du logement, le volume des pièces, la nature des planchers, des revêtements de sol, des portes palières ainsi que l’emplacement,
la nature des gaines techniques et des équipements collectifs. Il ne faut pas oublier, enfin, la toiture, dont le rôle peut être important dans l’isolation acoustique.

Le confort thermique :
il se rapporte à l’isolation thermique du logement et aux équipements de chauffage et de climatisation.
Les critères à prendre en compte se rapportent notamment à l’isolation des murs, planchers, toitures, baies vitrées et portes d’entrées, aux systèmes de ventilation, au type d’énergie utilisée et systèmes d’équipements ainsi qu’à la position et «inertie» des logements (capacité à emmagasiner la fraîcheur la nuit et à la restituer le jour)

Equipements de confort :
il s’agit de prendre en considération la performance, la durabilité et les coûts d’entretien des installations de plomberie, sanitaires et électricité. Dans ce sens, il faut veiller à ce qu’elles correspondent au nombre prévisible des occupants du logement (en nombre, répartition et puissance).

Durabilité et coût d’entretien des façades, toitures et parties communes. C’est un des éléments les plus importants qui se rapporte beaucoup plus à la valeur ajoutée architecturale et patrimoniale du logement ou de la résidence.

Sécurité vis-à-vis du risque d’intrusion :
ce critère prend de plus en plus de valeur, les acquéreurs, surtout dans les grandes villes, étant devenus sensibles aux critères de sécurité et de sûreté. Il s’agit en effet de vérifier la sécurisation des accès au logement ou parties communes depuis l’extérieur.

Accessibilité pour les personnes à mobilité réduite :
c’est une adaptation sur le terrain des recommandations et des dispositions légales permettant de faciliter l’accès des bâtiments aux personnes handicapées. Les installations telles que les rampes, escaliers et ascenseurs doivent être adaptées.