Relance du logement social : le pari incertain de l’Etat

Plusieurs appels à  manifestation d’intérêt seront lancés début 2009 au niveau international n L’Etat promet un foncier à  prix coûtant
50% des parcelles pour les logements à  140 000 DH et 50% pour le social et le moyen standing
Mais l’avantage sera donné aux projets à  plus forte proportion de social.

Après avoir souffert du manque d’intérêt des promoteurs immobiliers tout au long de l’année 2008, le logement social renaîtra-t-il de ses cendres ? Il semble que l’Etat, dont le projet de logements à 140000 DH soit également boudé, n’ait d’autre choix que de trouver des solutions innovantes pour pousser l’un et l’autre, sans compter la nécessité de promouvoir le nouveau concept de logement pour la classe moyenne, qui a fait l’objet des préoccupations du Souverain lors d’un récent discours. Le département de Toufiq Hejira lancera donc sous peu des packages comprenant des logements à 140 000 DH, des logements sociaux à 200 000 DH et des appartements pour la classe moyenne d’une valeur comprise entre 300 000 et 800 000 DH. Dans cette optique, le ministère de l’habitat et de l’urbanisme, à travers Al Omrane, bras aménageur de l’Etat, compte lancer des appels à manifestation d’intérêt à l’échelle nationale et internationale pour la réalisation de plusieurs programmes de logements mixtes.«Nous avons décidé de réserver les 3 700 ha acquis auprès des domaines à trois segments au lieu du seul segment des 140 000 DH. Cela permettra de satisfaire les besoins d’une manière intelligente puisque les logements seront destinés à trois classes sociales au lieu d’une seule», argumente Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière au ministère de l’habitat et de l’urbanisme.
Outre la qualité des matériaux et la finition, la superficie constituera certainement un des principaux critères différenciant les trois segments. Elle devrait varier entre 50 m2 par unité pour le logement à 140 000 DH et 100m2 pour les appartements destinés à la classe moyenne. La surface des logements sociaux étant comprise entre les deux.
Comment sera décliné ce programme ? Quels sont les avantages censés attirer les promoteurs locaux et étrangers ? Comment sera réorganisé la péréquation? Et, surtout, combien coûtera le foncier, véritable talon d’Achille de cette équation?

3 700 ha répartis sur 35 villes sont disponibles
Signalons d’abord que la signature de la convention entre le ministère des finances et le holding d’aménagement public Al Omrane pour la cession des 3 700 ha des domaines (répartis sur 35 villes) n’a pas encore eu lieu. Initialement prévue lundi 1er décembre, la cérémonie de signature a été reportée à une date ultérieure. Selon nos informations, «la convention sera signée après le retour de pèlerinage du ministre de l’habitat qui préside cette année la délégation officielle du Hadj».
Une chose est sûre néanmoins : l’Etat affirme avoir les moyens de relever ce pari puisqu’il dispose, à moins d’un retournement de situation de dernière minute, de 3 700 ha. «Cette assiette foncière a été identifiée par les différentes Agences urbaines parmi 14 000 ha et Al Omrane disposera des meilleurs terrains», précise Mme Lahlou. Une fois la convention signée, le holding devrait procéder à la viabilisation des terrains en question pour pouvoir enfin lancer les appels à manifestation d’intérêt dès le début de l’année prochaine. «En fait, nous lancerons les appels à manifestation au fur et à mesure que les travaux de viabilisation avanceront. Pour chaque terrain viabilisé, nous lancerons un appel à manifestation pour gagner du temps et permettre aux promoteurs sélectionnés de démarrer les travaux», explique Najib Lahlou, membre du directoire d’Al Omrane.

Le prix du foncier dépendra des villes, des quartiers et de la taille des terrains
Le foncier existe donc, mais à quel prix ? Selon M. Lahlou, les terrains seront cédés au prix coûtant, c’est-à-dire le prix d’achat majoré du coût de la viabilisation. L’aménageur s’engage même à montrer ses justificatifs de coût. «C’est pour cette raison, d’ailleurs, que nous ne pouvons pas fournir aujourd’hui une indication précise sur le prix puisque celui-ci dépendra de la viabilisation de chaque terrain. Sur la superficie que nous sommes en passe d’acquérir, il y a certainement des parcelles plus accessibles aux infrastructures que d’autres. Le prix dépendra aussi des villes, des quartiers et de la taille des terrains», insiste M. Lahlou.
Les professionnels de l’immobilier gardent en mémoire la proposition des 270 DH par m2 construit qui leur avait été faite, en avril dernier, lors de l’annonce du projet de logements à 140 000 DH. Ce chiffre est-il toujours d’actualité ? On ne le saura qu’à l’issue de l’opération viabilisation. Najib Lahlou ajoute, en revanche, que le prix du foncier ne devrait pas «effrayer» les promoteurs puisqu’il faudra le répercuter sur la superficie construite, sachant que ce seront des projets R+3 et R+4. Même avec un prix du foncier à 1 200 DH le m2 (un exemple cité par Al Omrane), l’incidence foncière sera considérablement réduite, estime-t-on.
Mais il n’y a pas que le foncier. Les responsables d’Al Omrane citent d’autres avantages qui sont censés pousser les promoteurs à adhérer à ce programme, et dont la carotte fiscale est le plus important. «Les logements à 140 000 sont complètement défiscalisés, mais les logements sociaux bénéficient d’une réduction de 50% de l’IS et d’une exonération de la TVA», affirme Mme Mounia Lahlou. Cette dernière mesure, rappelons-le, introduite en 2008, en lieu et place de la défiscalisation complète instaurée il y a six ans par l’article 19 de la Loi de finances, avait découragé les promoteurs immobiliers.
Enfin, troisième avantage censé intéresser les promoteurs : la péréquation. «Ils pourront bénéficier du système de la péréquation qui leur permettra de réserver 50% des parcelles cédées par Al Omrane aux logements à 140 000 DH et les 50% restants aux autres segments que sont le logement social et celui destiné à la classe moyenne», précise Mme Lahlou.
Toutefois, l’offre de l’Etat comporte des conditions et non des moindres. Dans un souci manifeste de relancer les logements sociaux, la priorité sera donnée aux projets comprenant des logements à 140 000 DH sur 50% de la superficie, constante de base, mais aussi la proportion la plus importante de logements sociaux sur les 50% restants.
In fine, en misant sur le foncier à prix coûtant et une semi-défiscalisation sur le segment du social, l’Etat gagnera-t-il son pari ? Difficile à dire… A moins que la concurrence étrangère ne stimule les promoteurs…