Réforme majeure du Fonds Damane Sakane

Le Fogarim désormais étendu au programme de l’habitat menaçant ruine. Possibilité de transfert de la garantie Damane Sakane dans le cadre des opérations de titrisation.

Plus de 6 ans après sa mise en œuvre, le Fonds Damane Sakane, par lequel l’Etat garantit les prêts immobiliers, connaît une conséquente vague de changements. Le département des Finances, la Caisse centrale de garantie (CCG) qui gère le mécanisme, ainsi que les banques ont entériné depuis le début de l’année le premier amendement à la convention régissant le fonds. Cet amendement introduit plusieurs nouveautés notables. En premier lieu, le mécanisme est désormais étendu au programme de l’Habitat menaçant ruine (HMR) qui concerne jusqu’à 45 000 ménages, selon les recensements avancés par le département de l’Habitat. A vrai dire, cette cible n’était pas complètement exclue du périmètre du fonds auparavant, mais seuls les locataires d’HMR bénéficiaient de la garantie, ce qui laissait de côté les propriétaires. Cela pour la simple raison que Damane Sakane ne peut profiter qu’à des ménages non propriétaires. De fait, l’amendement de la convention supprime la condition de non-propriété dans le cas spécifique des bénéficiaires du programme HMR. Dans la foulée, la quotité de garantie de ces bénéficiaires a été revue à la hausse à 80% contre 70%.

Une révision que le management de la CCG justifie par l’importance du risque que présentent les bénéficiaires du programme HMR.

Hormis ce dernier programme, il est à rappeler que Damane Sakane accompagne également le plan Villes sans bidonvilles (VSB), avec là aussi une quotité de garantie de 80%. Le HMR et le VSB sont couverts par des déclinaisons du Fogarim. Ce dernier, dans sa version générique, couvre les personnes à revenus irréguliers. En plus de tout cela, Damane Sakane englobe la garantie Fogaloge dédiée aux fonctionnaires, aux salariés du secteur privé et aux professions libérales.

Une autre nouveauté de taille porte sur la possibilité de transfert de la garantie Damane Sakane dans le cadre des opérations de titrisation. En clair, il s’agit pour les banques qui cèdent leurs prêts adossés à la garantie Fogarim ou Fogaloge sur le marché de capitaux, de transférer par la même occasion la garantie aux investisseurs dans l’opération de titrisation. L’idée derrière cette ouverture est d’élargir les possibilités de refinancement des banques, surtout qu’avant même la mise en place de cette possibilité de transfert de garantie, un établissement de la place a titrisé ces derniers mois des crédits adossés au Fogarim, apprend-on auprès du management de la CCG. Le potentiel est important, sachant que l’encours couvert par le Fonds Damane Sakane dépasse les 24 milliards de DH à fin 2014. Du reste, l’on insiste bien auprès de l’institution que le transfert de garantie ne sera pas systématique et qu’il s’agit plutôt d’une possibilité dont les conditions de forme seront discutées au cas par cas à partir du moment où une banque manifestera un intérêt pour ce type de montage.

Possibilité de garantir un portefeuille de crédits dans son ensemble

Un autre mécanisme nouvellement introduit porte sur la possibilité de faire garantir un portefeuille de crédits dans son ensemble au lieu de garantir des prêts individuels, comme cela se fait en général. Il s’agit concrètement pour les banques qui le souhaitent de convenir à l’avance avec la CCG d’un volume de financements qui bénéficieront d’office de la garantie Damane Sakane, sans avoir à accomplir a priori la procédure classique de demande de garantie. En théorie, cela devrait permettre aux banques un gain en souplesse et en simplicité dans la gestion des procédures. Mais dans les faits, et de l’aveu même du management de la CCG, la facilitation qui en résulte reste relative, sachant que les réponses aux demandes de garantie se font déjà de manière instantanée. Un autre argument qui pourrait encourager les banques à solliciter le système de portefeuille est que la CCG promet éventuellement des conditions de garantie plus avantageuses dans le cadre de ce dispositif (quotité de garantie plus importante…).    

Autre changement majeur apporté par l’amendement de la convention de Damane Sakane : la pleine dématérialisation du processus de mise en jeu de la garantie. Cet aspect a été historiquement le plus critiqué par les banques en raison des lourdeurs qu’elles subissent pour se faire indemniser en cas de défaillance d’un emprunteur. En 2012 déjà, la CCG a fait un premier pas en introduisant l’indemnisation sur simple demande électronique. La démarche s’est avérée tellement efficace que les indemnisations ont fonctionné à plein régime en 2012 jusqu’à atteindre un pic historique. Les mises en jeu de garanties sont en effet montées à 226,3 MDH en 2012 alors qu’elles n’ont totalisé que 85 MDH sur les 5 années d’avant. De fait, si à l’époque l’on a pu interpréter la forte montée des mises en jeu de garantie comme le signe d’une plus forte sinistralité, il apparaît qu’elle résulte plutôt d’un effet de rattrapage sur un stock passé suite à l’assouplissement de la procédure d’indemnisation. En effet, le taux de satisfaction des mises en jeu de garantie qui ne dépassait pas encore 20% en 2011 est monté à plus de 90% par la suite pour atteindre 96% actuellement.

Reste que la possibilité de profiter de la garantie sur simple demande électronique a donné lieu à la mise en place d’un moyen de contrôle consistant en l’obligation pour les banques de fournir dans un délai de 6 mois après l’indemnisation, un document appelé commandement immobilier. Celui-ci atteste que la banque a entamé l’étape du contentieux suite à la mise en jeu de la garantie, comme le veut la procédure. Si les établissements ne respectent pas le délai de 6 mois, ils sont tenus de restituer l’indemnité versée. Or, dans la pratique, ce délai s’est avéré difficile à tenir pour les banques, confie le management de la CCG. Même en l’étendant à un an par la suite, le problème est resté entier, explique-t-on. De là, il a été décidé de supprimer purement et simplement, depuis le début de l’année en cours, l’obligation de fournir le commandement immobilier.

Naturellement, avec cette souplesse totale la mise en place de garde-fous s’impose. A cet effet, la CCG a introduit depuis le début de l’année aussi des opérations de contrôle menées auprès des banques. «Il s’agit concrètement de visites in situ, chez les établissements, qui seront menées pour détecter d’éventuelles anomalies», explique-t-on auprès de la CCG. Pour l’heure, l’institution ne mène que des visites à blanc dans le but de roder le système. Les premières visites effectives devraient commencer l’année prochaine.